Aktueller Annuitätendarlehen Vergleich mit Niedrig-Zins

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Annuitätendarlehen Vergleich 2020 – Jetzt Annuitätendarlehen Rechner nutzen und günstige Zinsen sichern

Wenn Sie sich bereits etwas ausführlicher mit den Themen Kredit und Darlehen beschäftigt haben, sind Sie mit Sicherheit auch auf den Begriff Annuitätendarlehen gestoßen. Dieses Darlehen ist besonders in der Baufinanzierung beliebt, da die meisten Hypothekendarlehen, die deutsche Verbraucher aufnehmen, nach dem Annuitäten-Modell verlaufen. Das wichtigste Merkmal, was das Darlehen bei den meisten deutschen Verbrauchern auch so beliebt macht, ist, dass die Höhe der monatlich zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg gleich bleibt. Das bedeutet letztlich, dass Sie jedes Jahr denselben Betrag an das Kreditinstitut zahlen.

Diesen Betrag bzw. diese Rate nennen wir Annuitätenrate oder kurz Annuität. Warum sind diese Darlehen aber so beliebt? Nun, als Kreditnehmer wissen Sie von Anfang an, mit welcher Belastung Sie wann zu rechnen haben. Das mag bei kürzeren Ratenkrediten nach dem Annuitäten-Verfahren noch nicht besonders wichtig sein, nimmt aber an Bedeutung zu, je länger eine Finanzierung andauert. Bei Baufinanzierungen von 20 oder teils noch mehr Jahren erfreuen sich Annuitätendarlehen daher einer großen Beliebtheit.

Bei den meisten Darlehensformen haben Sie das „Problem“, dass Sie nicht sofort mit der Tilgung starten, das ist beim Annuitätendarlehen anders. Durch die gleichbleibende Rate verschiebt sich dadurch im Laufe der Zeit der Anteil von Zinsen und Tilgung, das heißt: Je mehr vom Darlehen Sie bereits getilgt haben, desto geringer fallen die Zinsen aus, die Sie der Bank auf die Restschuld zahlen müssen. Während in den ersten Jahren also noch die Zinsen einen Großteil der Rate ausmachen, verringert sich dieser Anteil im Laufe der Zeit immer mehr. Aus diesem Grund sollten Sie als Verbraucher nicht nur auf den passenden Zinssatz achten, sondern gerade auf die anfängliche Tilgung.

In unserem Ratgeber haben wir Ihnen gezeigt, welchen enormen Einfluss die Wahl der passenden Tilgungsrate auf die Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens hat. Darüber hinaus haben wir Ihnen die Funktionsweise eines Annuitätendarlehens genau erklärt, sind auf wesentliche Vor- und Nachteile dieser Kreditform eingegangen, haben Ihnen beliebte Alternativen vorgestellt und auch sonst alle wichtigen Aspekte rund um das Thema erwähnt. Falls Sie mit dem Gedanken spielen, ein Annuitätendarlehen aufzunehmen, sollten Sie also unbedingt die folgenden Zeilen und Absätze lesen.

Das Annuitätendarlehen im Überblick

  • AnnuitätendarlehenDie meisten Verbraucher verbinden mit einem Annuitätendarlehen eine Baufinanzierung, da das Darlehen meist in diesen Fällen Anwendung findet. Rein technisch gesprochen können aber sowohl normale Ratenkredite als auch Baukredite als Annuitätendarlehen gestaltet sein.
  • Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie den Kredit in festen monatlichen Raten ab. Eine Monatsrate oder Annuität besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Jahre, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
  • Aus diesem Grund wissen Sie bei einem Annuitätendarlehen direkt zu Beginn der Finanzierung, wie Ihre Belastung zu jedem Zeitpunkt des Darlehens aussehen wird. Sie genießen also eine hohe Planungssicherheit, weswegen sich Verbraucher gerade bei langfristigen Finanzierungskonzepten wie einer Baufinanzierung für ein Annuitätendarlehen entscheiden.
  • Gerade in Niedrigzinsphasen lohnt es sich, den Zins für ein Annuitätendarlehen langfristig festzuschreiben. Sie können sich die günstigen Zinsen von heute über einen langen Zeitraum sichern und sind gegen Zinsänderungen am Markt abgesichert. Auch ein Forward-Darlehen ergibt daher in vielen Fällen Sinn.
  • Neben dem passenden Zinssatz sollten Sie beim Abschluss eines Annuitätendarlehens vor allem auf die passende anfängliche Tilgung achten. Darüber hinaus gibt es jedoch noch weitere Aspekte und Faktoren, die bei einem solchen Darlehen eine wichtige Rolle spielen. Wir haben Ihnen alle in den folgenden Absätzen unseres Ratgebers erklärt.

Was verstehen wir unter einem Annuitätendarlehen?

Unter einem Annuitätendarlehen verstehen wir ein Darlehen, das Sie als Verbraucher bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut aufnehmen und mit gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Eine Finanzierung, gerade eine langfristige, wird damit sehr gut planbar. Aus diesem Grund ist das Annuitätendarlehen in Deutschland der Klassiker im Bereich der Immobilienfinanzierungen: Knapp 70 Prozent alle Baufinanzierungen werden hierzulande über ein Annuitätendarlehen bestritten. Die Rate bei einem Annuitätendarlehen setzt sich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der Laufzeit zusammen. Im Fachbereich nennen wir diese Rate auch Annuität, woher auch das Darlehen an sich seinen Namen trägt.

Das Wort „Annuität“ leitet sich aus dem lateinischen Begriff „annus“ für Jahr ab. Daher verwundert es nicht, dass viele Banken den Begriff Annuität für die jährlich zu zahlende Rate verwenden, auch wenn diese meist auf mehrere Monatsraten aufgeteilt wird.

Während die Rate eines Annuitätendarlehens „von außen“ stets gleich bleibt, verändert sich „von innen“ die Zusammensetzung doch stetig. Da die Restschuld des Darlehens durch die frühzeitige Tilgung fortlaufend sinkt, wird der Zinsanteil des Darlehens immer geringer, während der Tilgungsanteil ansteigt. Zu Beginn des Annuitätendarlehens macht also der Zinssatz noch den Löwenanteil der Finanzierung aus, bei den letzten Raten zahlen Sie als Kreditnehmer aber kaum noch Zinsen, sondern tilgen vor allem die Restschuld.

Das klingt auf den ersten Blick alles erst einmal furchtbar kompliziert, ist aber eigentlich nicht so schwer zu verstehen. In den nächsten Absätzen wollen wir Ihnen genau erklären, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert und Ihnen einige anschauliche Beispiele geben, die Ihnen den Sachverhalt noch näher bringen werden.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen können Sie nicht nur für eine Baufinanzierung aufnehmen, sondern im Prinzip für jede Geldanleihe, die Ihnen in Deutschland zur Verfügung steht. Das Darlehen folgt dabei einem einfachen Prinzip: Sie leihen sich das benötigte Geld bei der Bank, wobei letztere den Zinssatz für das Darlehen festlegt.

Annuitätendarlehen VergleichDabei orientiert sie sich an Faktoren wie Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Einkommen, Ihrer Arbeitssituation und natürlich auch Ihrer Bonität. Gemeinsam mit der Bank vereinbaren Sie dann eine bestimmte Kreditlaufzeit bzw. Zinsbindung. Meistens reicht eine einzige Zinsbindung bei einem Baudarlehen noch nicht aus, da die Kreditsummen nicht selten im hohen sechsstelligen Bereich liegen. Nach Abschluss des Vertrags zahlt Ihnen die Bank die vereinbarten Mittel aus.

Mit diesen können Sie das Eigenheim kaufen oder das Grundstück finanzieren. Anschließend begleichen Sie in den folgenden Jahren der Zinsbindung Ihre Raten zu gleichen Raten bis eine neue Zinsbindung in Form einer Anschlussfinanzierung ansteht. Aus der oben bereits erwähnten Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil ergibt sich, dass Sie ein Annuitätendarlehen, welches Sie etwa anfänglich mit 2 Prozent pro Jahr tilgen, nicht erst nach 50 Jahren, sondern wesentlich früher vollständig zurückgezahlt haben. Sie sollten sich immer merken, dass Sie Ihre Finanzierung so anlegen, dass Sie allerspätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter komplett schuldenfrei sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung

Damit wir diesen Worten aber Bedeutung verleihen, haben wir Ihnen an dieser Stelle im Zuge eines Beispiels erklärt, wie ein Annuitätendarlehen genau funktioniert. Nehmen wir also einmal an, Sie beantragen als Verbraucher im Januar 2020 ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.00 Euro – eine typische Summe für eine Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Die Sollzinsen betragen knapp 2 Prozent und Sie können aufgrund der guten Zinslage bereits mit einer anfänglichen Tilgung von 4 Prozent starten. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung von 1.000 Euro, wovon ca. 333 Euro die Zinsen und ca. 667 Euro die Tilgung ausmachen.

Als Kunde senken Sie die verbleibende Restschuld nur mit dem Tilgungsanteil. Daraus ergibt sich, dass sich die beiden Werte nach nur einem Monat bereits etwas verschoben haben. Die Restschuld beträgt nun nur noch ca. 199.333 Euro, wodurch die zu zahlenden Zinsen im zweiten Monat um knapp einen Euro auf ca. 332 Euro sinken, während die Tilgung um denselben Betrag auf ca. 668 Euro steigt. Die Monatsrate bleibt aber genau gleich bei exakt 1.000 Euro.

Datum Monatsrate Tilgung ZinsRestschuld
Vor dem Beginn- - -- - -- - -200.000 Euro
Januar 20201.000 Euro666,67 Euro333,33 Euro199.333 Euro
Februar 20201.000 Euro667,78 Euro332,22 Euro198.665 Euro

Damit sollten wir das Prinzip klar erklärt haben. Auf den ersten Blick mag Ihnen der Unterschied vielleicht nicht enorm erscheinen, bedenken Sie aber, dass eine typische Zinsbindung zwischen 5 und 20 Jahren dauern kann. Das sind 60 bis 240 Monate! In dieser Zeit ändern sich Zinsen und Tilgung enorm. Sie sehen also direkt, welchen enormen Einfluss die Wahl des passenden anfänglichen Tilgungssatzes hat. Darauf wollen wir nun ausführlich im nächsten Absatz eingehen.

Die Bedeutung des Tilgungssatzes beim Darlehen

Das Ziel einer jeden Finanzierung sollte sein, den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Dabei spielt es eigentlich keine Rolle, ob es sich um einen Ratenkredit oder ein Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit handelt. Denn je schneller Sie einen Kredit tilgen, desto weniger Zinskosten fallen über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg an.

Bei Annuitätendarlehen, welche Sie für eine Baufinanzierung nutzen, verlangen die meisten Banken in der Regel eine Mindesttilgung von 1 Prozent. Diesen Wert sollen Sie aber nur auch bei Ihrer Finanzierung beanspruchen, wenn Sie sich keine höhere Tilgung leisten können. Wir können Ihnen nur empfehlen, gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen eine Tilgungshöhe von mindestens 2 Prozent, aber besser 3 bis 4 Prozent zu vereinbaren.

Eine einfache Rechnung verdeutlicht, wie sich die Höhe der Tilgung auf die Dauer einer Finanzierung auswirkt. Nehmen wir einmal wie oben an, dass Sie bei einer Bank ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro aufnehmen, der Sollzins liegt dieses Mal aber mit 2,8 Prozent etwas höher. Sie haben mit der Bank eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart, was bei Annuitätendarlehen nicht unüblich ist. Daraus ergibt sich:

Tilgungssatz MonatsrateZinskostenDauer des Darlehens
1 %ca. 633 Euroca. 53.000 Euro35 Jahre, 11 Monate
2 %ca. 800 Euroca. 50.000 Euro26 Jahre, 5 Monate

Tilgen Sie den Kredit mit dem von Banken empfohlenen Mindestwert von 1 Prozent, fällt jeden Monat eine Rate von 633 Euro an. Würden Sie den Kredit mit dieser Tilgung auch bei einem neuen Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung abbezahlen, wären Sie in 35 Jahren und 11 Monaten schuldenfrei. Steigern Sie die Tilgung dagegen auf nur 2 Prozent, bezahlen Sie zwar eine höhere Rate von knapp 800 Euro im Monat, sind dafür aber fast 10 Jahre früher wieder komplett schuldenfrei – nach 26 Jahren und 5 Monaten, um ganz genau zu sein. Zudem sparen Sie sich einen nicht unerheblichen Betrag von 3.000 Euro an Zinsen, da Sie die Restschuld verstärkt tilgen und die Zinskosten somit auch im Laufe der Zeit immer niedriger werden.

Tabelle: So verändern sich Zins- und Tilgungsanteil

Dieses Beispiel geht selbstverständlich wieder auf die grundsätzliche Besonderheit von Annuitätendarlehen zurück, bei denen sich Tilgungs- und Zinsanteil im Laufe der Zeit stark verändern. Wie stark sich dieses Verhältnis ändert, wollen wir Ihnen anhand des folgenden Rechenbeispiels veranschaulichen. Dabei gehen wir wieder davon aus, dass Sie ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro aufnehmen, das dieses Mal aber mit nur 1,34 Prozent verzinst ist und das Sie mit 3 Prozent tilgen.

Auch hier gehen wir davon aus, dass Sie den Zinssatz mit der Bank auf 10 Jahre festgeschrieben haben. Anhand dieser Zahlen ergibt sich nach unserer Berechnung eine Annuität – also eine jährliche Rate – von 8.680 Euro. Berechnen Sie die Annuität auf 10 Jahre, verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungskosten wie folgt:

Jahr Annuität TilgungskostenZinskostenRestschuld
18.680 Euroca. 6.037 Euroca. 2.643 Euroca. 193.963 Euro
28.680 Euroca. 6.118 Euroca. 2.562 Euroca. 187.845 Euro
38.680 Euroca. 6.201 Euroca. 2.479 Euroca. 181.644 Euro
48.680 Euroca. 6.284 Euroca. 2.396 Euroca. 175.359 Euro
58.680 Euroca. 6.369 Euroca. 2.311 Euroca. 168.990 Euro
68.680 Euroca. 6.455 Euroca. 2.225 Euroca. 162.535 Euro
78.680 Euroca. 6.542 Euroca. 2.138 Euroca. 155.993 Euro
88.680 Euroca. 6.630 Euroca. 2.050 Euroca. 149.363 Euro
98.680 Euroca. 6.720 Euroca. 1.960 Euroca. 142.643 Euro
108.680 Euroca. 6.810 Euroca. 1.870 Euroca. 135.833 Euro

Die obigen Werte sollten Sie bitte stets nur als Orientierungshilfe sehen. Je nachdem, zu welchem Zeitpunkt Sie einen Kreditvergleich durchführen, können sich die Werte schon wieder ein wenig verändert haben.

Wesentliche Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Gerade für die Baufinanzierung bringt das Annuitätendarlehen einige Vorteile mit sich und ist deshalb in diesem Bereich eine häufig verwendete Kreditart. Ein Annuitätendarlehen kann sich in ganz speziellen Fällen aber auch negativ auswirken. Daher sollten Sie sich als Kreditnehmer über alle Chancen und Risiken des Annuitätendarlehens bewusst sein, bevor Sie ein solches Darlehen abschließen.

Wenn Sie die obigen Absätze aufmerksam gelesen haben, sollten Sie bereits ausreichend informiert sein, ob sich das Darlehen für Sie und Ihr Vorhaben eignet oder nicht. Für alle anderen wollen wir die wesentlichen Vor- und Nachteile dieses Darlehens noch einmal übersichtlich zusammenfassen:

  • Hohe Planungssicherheit: Sie haben eine hohe Planungssicherheit, da die Höhe der Monatsrate während der Zinsbindung immer gleich bleibt. So wissen Sie immer über die genaue finanzielle Belastung Bescheid.
  • Tilgung von Beginn an: Sie beginnen die Tilgung der Restschuld direkt mit der ersten Rate, was bei anderen Darlehensformen nicht der Fall ist – dazu später mehr.
  • Tilgungsanteil erhöht sich: Der Zinsanteil errechnet sich bei jeder Rate wieder neu aus der noch offenen Restschuld. Da sich diese mit jeder Rate verringert, sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt automatisch an.
  • Sondertilgungen und Ratenpausen: Je nach Vertrag haben Sie die Möglichkeit, bei finanziellen Engpässen mit einer Rate auszusetzen oder bei zusätzlichem Kapital Sondertilgungen vorzunehmen.
  • Keine Flexibilität: Während der Zinsbindung können Sie nicht von fallenden Zinsen profitieren und müssen für Sondertilgungen nicht selten hohe Gebühren entrichten. Dafür haben Sie eine hohe Planungssicherheit.
  • Zinsänderungsrisiko: Selbst absolute Kreditexperten können nicht zu 100 Prozent vorhersagen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Daher besteht immer das Risiko, dass das Zinsniveau bei Ablauf der ersten Zinsbindung höher liegt und Sie eine teure Anschlussfinanzierung abschließen müssen. Dagegen können Sie sich aber mit einem günstigen Forward-Darlehen absichern.

Wann und für wen ist der Abschluss eines Annuitätendarlehens sinnvoll?

Ein klassisches Annuitätendarlehen verwenden die meisten Verbraucher in der Regel für größere und teure Anschaffungen, wobei der beliebteste Verwendungszweck mit Sicherheit die Immobilienfinanzierung bzw. die Baufinanzierung ist. Bei diesen Darlehen ist die langfristige Planungssicherheit, die Ihnen ein Annuitätendarlehen verspricht, aufgrund der Höhe des Darlehensbetrags von besonderer Bedeutung.

Aber auch Renovierungs- oder Umbauarbeiten können Sie gut mit einem Annuitätendarlehen finanzieren. Grundsätzlich gehen die meisten Verbraucher bei einem solchen Darlehen allerdings von einer Baufinanzierung aus und auch viele Banken bewerben Ihre Annuitätendarlehen dahingehend.

Sie wollen ein Auto oder ein Motorrad mit einem Annuitätendarlehen finanzieren? Dann profitieren Sie beim Händler von einem Rabatt, da Sie als Barzahler auftreten. Alles rund um die passende Autofinanzierung finden Sie bei uns unter diesem Link.

Dieses klassische Annuitätendarlehen als Möglichkeit der Bau- und Immobilienfinanzierung eignet sich besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie selber nutzen und das Zinsrisiko bei der Baufinanzierung gering halten wollen. Ideal ist hier oft die Kombination eines Annuitätendarlehens mit einer Förderung durch die KfW – die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die Bundesregierung stellt über dieses Kreditinstitut zinsgünstige Baukredite zur Verfügung, wobei die KfW vor allem den Neubau von energieeffizienten Immobilien oder auch energetische Sanierungen fördert. Sie sollten sich daher immer zunächst dort nach günstigen Annuitätendarlehen umsehen, bevor Sie sich an Ihre Hausbank oder eine andere Filialbank wenden.

Besonders praktisch: Die KfW stellt die Finanzierung über die finanzierende Bank zur Verfügung. Das macht die Kombination der beiden Darlehensformen sehr einfach und erleichtert die Abwicklung ungemein – nicht nur für die Bank, sondern auch für Sie persönlich.

Die populärsten Alternativen zur Annuitätenmethode

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es noch weitere Methoden, zu denen Sie sich bei deutschen Banken Geld leihen können. Neben dem Tilgungsdarlehen zählt auch das Fälligkeitsdarlehen – vielen von Ihnen womöglich auch als endfälliges Darlehen bekannt – dazu. Wir wollen Ihnen an dieser Stelle die Alternativen zum Annuitätendarlehen kurz und kompakt vorstellen:

Das Tilgungsdarlehen

Schon gewusst?Beim Tilgungsdarlehen vereinbaren Sie mit der Bank eine gleichbleibende Tilgung. Die anfallenden Zinsen sinken wie bei einem normalen Annuitätendarlehen im Laufe der Zeit, sodass beim Tilgungsdarlehen die jährliche oder monatliche Rate ebenfalls sinkt. Als Kreditnehmer erzielen Sie also gerade zu Beginn eine deutlich schnellere Tilgung als beim Annuitätendarlehen. Sie können daher damit rechnen, über die Laufzeit hinweg immer niedrige Raten zahlen zu müssen. Sie wissen allerdings nie genau, wie hoch die finanzielle Belastung zu einem bestimmten Zeitpunkt der Finanzierung genau ist, weswegen die meisten Verbraucher bei langfristigen Finanzierungen doch lieber aus das Annuitätendarlehen zurückgreifen.

Tilgungsdarlehen sind allerdings bei regulären „Verbraucherkrediten“ für Konsumgüter durchaus üblich. In der Immobilienfinanzierung kommen sie dagegen nur dann zum Einsatz, wenn Sie früh in Rente gehen wollen oder wenn bereits absehbar ist, dass Ihr regulärer Renteneintritt während der Finanzierung erfolgen wird. In diesen Fällen profitieren Sie von der im Laufe der Zeit abnehmenden Belastung, da Ihnen im Ruhestand in der Regel deutlich weniger Geld zur Verfügung steht. Dennoch sollten Sie auch bei Tilgungsdarlehen darauf achten, Ihre Finanzierung spätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen zu haben.

Die Laufzeit ist bei Tilgungsdarlehen meist länger als beim Annuitätendarlehen und die Raten sind am Anfang besonders hoch, was sich nicht jeder Kreditnehmer leisten kann. Was Sie also tun sollten, ist folgendes: Rechnen Sie beide Varianten – Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen – durch und ermitteln Sie so die günstigere Darlehensform für Ihren speziellen Fall. Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, ist das in 95 Prozent aller Fälle das Annuitätendarlehen.

Das Fälligkeitsdarlehen

Bitte merken!Das Fälligkeitsdarlehen dürfte vielen von Ihnen auch unter dem Begriff „endfälliges Darlehen“ bekannt sein. Diese Darlehensform unterscheidet sich stark vom Annuitätendarlehen oder auch vom Tilgungsdarlehen. Hier zahlen Sie als Kreditnehmer über die Laufzeit hinweg nur die anfallenden Zinsen und tilgen das Darlehen überhaupt nicht.

Den Darlehensbetrag müssen Sie am Tag der Fälligkeit in voller Höhe zahlen – daher stammt auch die Bezeichnung für diese Finanzierungsart. Damit Sie die hohen Kosten am Ende der Zinsbindung zahlen können, schließen Sie hier meistens einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung ab. Auch der Verkauf von Wertpapieren zu diesem Zeitpunkt ist eine Finanzierungsoption.

Für Sie als Kreditnehmer hat dieses Darlehen den Vorteil, dass die finanzielle Belastung zunächst gering ist und Sie sich maximale Flexibilität bewahren, bis Sie zum Ende der Laufzeit hin eine Investition tätigen. Daher ist es durchaus möglich, höhere Zinseinnahmen zu erzielen als Zinskosten für das Darlehen anfallen.

Gerade in Zeiten von niedrigen Kreditzinsen ist das allerdings eher unrealistisch. Konnten Sie früher durchaus noch mehrere Prozent Rendite bei einer Lebensversicherung abstauben, sind Sie heute bereits über eine niedrige Rendite froh. Daher hat das Fälligkeitsdarlehen bei Verbrauchern in den letzten Jahren stark an Popularität verloren.

Eine Ausnahme gibt es allerdings noch: Wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben, können Sie mit einem Fälligkeitsdarlehen bei den Steuern sparen: Die Zinsen können Sie nämlich mit den Einnahmen aus der Vermietung gegenrechnen. Daher sollten Sie sich die Aufnahme genau überlegen, wenn Sie sowieso planen, die finanzierte Immobilie direkt zu vermieten. Hier empfiehlt es sich, die genauen Kosten eines Annuitätendarlehens mit einem Fälligkeitsdarlehen gegenzurechnen. So finden Sie schnell heraus, welche Finanzierungsart für Sie lukrativer ist.

  • Sie zahlen vergleichsweise niedrige monatliche Raten, da keine Tilgung anfällt
  • Sie haben einen großen Steuervorteil, da Sie als Bauherr die Zinsen steuerlich geltend machen können, wenn Sie sie nicht selber nutzen
  • Es fallen höhere Kosten an, da Sie das Darlehen während der Laufzeit überhaupt nicht tilgen und die Zinskosten damit konstant gleich hoch blieben
  • Sie tragen ein erhöhtes Risiko, da Sie schwer einschätzen können, ob Sie die geliehene Summe zum festgelegten Zeitpunkt wirklich aufbringen können
  • Schließen Sie eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag ab, müssen Sie diese doppelte Belastung einkalkulieren

Das Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist an sich nicht wirklich eine Alternative zum Annuitätendarlehen, da es sich bei einem Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen handelt. Wir wollen es Ihnen an dieser Stelle dennoch kurz vorstellen. Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit für Sie als Kreditnehmer, sich bereits frühzeitig günstige Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.

Annuitätendarlehen RechnerIm Grunde genommen handelt es sich dabei, wie erwähnt, um ein Annuitätendarlehen, dessen Auszahlung erst Monate nach dem ersten Abschluss erfolgt. Die Wartezeit zwischen Abschluss des Darlehens und der Auszahlung des Geldes nennen wir auch „Forward-Periode“. Diese kann bis zu 66 Monate lange sein und in ihr fallen keine Kosten an.

Die Sinnhaftigkeit eines Forward-Darlehens ist schnell erklärt: Falls Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau aktuell niedrig ist und in den nächsten Jahren steigen wird, was gerade in Niedrigzinsphasen der Fall ist, können Sie sich bereits heute günstige Zinsen für Ihre Finanzierung von morgen sichern.

Diese Zinssicherheit lassen sich Banken allerdings meist mit Zinsaufschlägen bezahlen, die sich in ihrer Höhe immer nach der aktuellen Marktlage richten, aber meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten von der ursprünglichen Kreditsumme betragen. Hier sollten Sie also immer genau berechnen, wann sich der Abschluss eines Forward-Darlehens noch lohnt und wann definitiv nicht mehr.

Das sind die drei Phasen eines typischen Forward-Darlehens:

Phase 1: Sie verhandeln mit der Bank die Konditionen und schließen ein Annuitätendarlehen als Forward-Darlehen ab. Meist geschieht das als Anschlussfinanzierung an Ihr erstes Annuitätendarlehen, bei welchem nach Ablauf der ersten Zinsbindung eine Restschuld übrig bleibt.

Phase 2: Sie befinden sich nun in der Forward-Periode, in der keine Kosten anfallen und Sie noch keine Monatsrate bezahlen. Diese Phase kann bis zu 66 Monate lang andauern.

Phase 3: Die Bank zahlt Ihnen das Darlehen aus. Als Kreditnehmer beginnen Sie jetzt mit der Rückzahlung – das beinhaltet neben den Zinszahlungen auch die Tilgung des Forward-Darlehens.

Annuitätendarlehen berechnen: So lange dauert es bis zur vollständigen Tilgung

Um die Tilgungsdauer eines spezifischen Annuitätendarlehens zu berechnen, können wir Ihnen empfehlen, einen zuverlässigen Annuitätendarlehen-Rechner zu nutzen. Diesen finden Sie auf mehreren Vergleichsportalen im Internet. Einen seriösen Rechner sollten Sie immer mindestens mit diesen Informationen befüllen können:

  • Darlehenssumme und Nebenkosten
  • Disagio und Zinssatz
  • Tilgungsrate
  • Tilgungsintervall, also monatlich, vierteljährlich oder jährlich
  • Restschuld

Mit nur wenigen Klicks ermittelt der Rechner nun die Länge der Laufzeit. Damit Sie aber bereits eine ungefähre Idee davon erhalten, ob wir von Wochen, Monaten oder Jahren sprechen, haben wir Ihnen an dieser Stelle ein kleines Beispiel für ein Annuitätendarlehen mit Darlehenssumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 3 Prozent gegeben.

Tilgungsanteil / jährliche TilgungLaufzeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit
1 % / 1.000 Euroca. 46 Jahre
2 % / 2.000 Euroca. 31 Jahre
3 % / 3.000 Euroca. 23 Jahre
4 % / 4.000 Euroca. 18 Jahre

Zur Erklärung: Bei einem Annuitätendarlehen von 100.000 Euro zu einem herkömmlichen Zinssatz von 3 Prozent dauert es knapp 46 Jahre, bis Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben. Daran sehen Sie schon, dass Sie die anfängliche Tilgung immer möglichst hoch wählen sollten, solange Sie sich die Summe dann noch ohne größere Probleme regelmäßig leisten können.

Denn bereits bei einem Tilgungsanteil von nur 2 Prozent verkürzt sich die Laufzeit auf 31 Jahre. Bei einer 4-Prozent-Tilgung benötigen Sie sogar nur noch 18 Jahre, um das Darlehen zurückzuzahlen. Da die durchschnittliche Zinsbindung bei den meisten Banken aber irgendwo zwischen 10 und 15 Jahren liegt, benötigen Sie in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung.

So berechnen Sie die Annuität

Die Rate eines Annuitätendarlehens errechnet sich aus Kreditsumme, Laufzeit und Zinssatz. Diese gleichbleibende Rate bezeichnen wir auch als Annuität. Auf eine simple Formel heruntergebrochen bedeutet das also:

Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Da im zeitlichen Ablauf der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil dafür aber steigt, ist es deutlich sinnvoller, die Werte anhand dieser ausführlichen Annuitätendarlehen-Formel zu berechnen:

Annuität = Kreditsumme x [(1 + Zinssatz)^Laufzeit x (ZS / (1 + ZS)^Laufzeit – 1)]

Anmerkung: ZS= Zinssatz, ^ = hoch

Das sieht auf den ersten Blick unglaublich kompliziert aus, ist aber anhand des folgenden Beispiels schnell erklärt:

Sie nehmen für Ihre Immobilie ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen 2 Prozent, Sie tilgen das Darlehen zu Beginn mit 4 Prozent. Die Annuität, also die monatliche Gesamtrate, ergibt 1.000 Euro – bestehend aus einer ersten Tilgung von 666,67 Euro und Sollzinsen von 333,33 Euro. Mit dieser ersten Zahlung sinkt nun direkt der Zinsanteil der Darlehenssumme.

Im zweiten Monat haben sich die Werte also dementsprechend bereits verschoben. Die Restschuld beträgt nur noch 199.333 Euro, wodurch auch die Zinsen auf 332,22 Euro sinken. Die Tilgung können Sie dann um den Betrag, um den die Zinsen gesunken sind – exakt 1,11 Euro – anheben, also auf 667,78 Euro. Die Annuität von 1.000 Euro bleibt jedoch immer gleich.

In der gleichbleibenden Monatsrate liegt auch der große Vorteil dieses Darlehens, da es Ihnen so eine hohe Planungssicherheit verspricht. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt der Finanzierung genau, welche finanzielle Belastung auf Sie zukommt.

Das Risiko der Anschlussfinanzierung erklärt

Es gibt einige stabile Faktoren bei einem Annuitätendarlehen, die diese Finanzierungsform so beliebt machen: Die monatlichen bzw. jährlichen Raten sind immer gleich hoch und der Sollzins bleibt innerhalb der festgelegten Zinsbindung immer derselbe. Trotzdem besteht bei einem Annuitätendarlehen noch ein gewisses Risiko – das Zinsänderungsrisiko bei Ihrer Anschlussfinanzierung.

Annuitätendarlehen berechnenWas meinen wir damit? Nun, Ihr erstes Annuitätendarlehen läuft in der Regel mehrere Jahre, abhängig davon, welche Zinsbindung Sie mit der Bank ursprünglich vereinbart haben. Fiel Ihre Wahl etwa auf 15 Jahre, so sind Sie über 15 Jahre an Ihr Annuitätendarlehen gebunden und haben einen festen Zinssatz.

Nach diesen 15 Jahren läuft die Baufinanzierung aber aus und es bleibt in 95 Prozent aller Fälle eine Restschuld übrig, die Sie weiter finanzieren müssen. Für diese Anschlussfinanzierung benötigen Sie ein weiteres Darlehen, dass Sie dann zu einem neuen, aktuellen Zinssatz abschließen. Doch innerhalb der letzten Jahre kann eine Menge passiert sein – so kann sich etwa das allgemeine Zinsniveau erheblich verändert haben.

Wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit stark gestiegen sind, erhalten Sie die benötigte Anschlussfinanzierung nur noch zu höheren Konditionen als Ihr erstes Annuitätendarlehen. Das heißt, Ihre monatliche Rate steigt und der Zeitraum, in dem Sie Ihre Baufinanzierung vollständig getilgt haben, verlagert sich nach hinten. Welche Auswirkungen dieses Zinsänderungsrisiko haben kann, wollen wir Ihnen anhand einer weiteren Beispielrechnung zeigen.

Eine anschauliche Beispielrechnung zum Zinsänderungsrisiko

Werfen wir dafür zunächst einmal einen Blick auf die Zinsentwicklungen der vergangenen Jahre. Dieser zeigt und, dass Zinsanstiege von drei Prozent innerhalb eines Jahrzehnts nicht komplett unrealistisch sind. Auf Basis dieser Erkenntnis stellen wir jetzt einmal das erste Annuitätendarlehen mit einem Sollzins von 1,83 Prozent p.a. einer Anschlussfinanzierung mit einem Sollzins von dementsprechend 4,83 Prozent p.a. gegenüber. Dabei müssen wir aber noch einige Grundannahmen tätigen, die da lauten:

  • Darlehenssumme: 200.000 Euro
  • Restschuld nach 10 Jahren: ca. 156.142 Euro
  • Zinsbindung: 10 Jahre, bei beiden Finanzierungen
  • Anfängliche Tilgung: 2 Prozent, bei beiden Finanzierungen
 Ursprüngliches AnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierung
Sollzins1,83 % p.a.4,83 % p.a.
Monatsrateca. 638 Euroca. 887 Euro
Jährliche Rateca. 7.660 Euroca. 10.665 Euro

Sie sehen also auf einen Blick, welchen enormen Einfluss das Zinsänderungsrisiko auf Ihre Planung hat. Sie können sich allerdings jederzeit bis zu 66 Monate im Voraus mit einem Forward-Darlehen gegenüber steigenden Zinsen absichern. Beachten Sie dabei aber die Zinsaufschläge, die Banken verlangen.

Gegenmaßnahmen zum Zinsänderungsrisiko: So vermeiden Sie das Problem!

Gehen wir nun einmal davon aus, dass der „worst case“ eingetreten ist. Was können Sie jetzt machen? Nun, Ihnen bietet sich jetzt etwa die Möglichkeit einer Umschuldung. Dabei können Sie mit einer anderen Bank neue Konditionen aushandeln. Die neuen Rahmenbedingungen können Ihnen in Zeiten gestiegener Zinsen finanzielle Entlastung bringen. Dabei können folgende Maßnahmen sinnvoll sein.

  • Holen Sie sich zunächst ein Angebot bei Ihrer Hausbank zur Prolongation, also zur Verlängerung des bisherigen Kreditvertrags. Ziehen Sie dabei aber unbedingt auch die Offerten andere Banken zum Vergleich heran. Diese kurze Recherche über die Konditionen von anderen Banken bringt Sie in eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Ihrer Hausbank. Denn ehe die Hausbank Sie als Kunden an eine konkurrierende Bank verliert, kommt Sie Ihnen mit den Zinsen und Konditionen eventuell entgegen. Beachten Sie immer: Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied können bei einem Annuitätendarlehen für eine große, finanzielle Entlastung in jedem Monat sorgen.
  • Eine weitere Maßnahme ist, die Tilgungsrate herabzusetzen. Hatten Sie bei Ihrer vorherigen Finanzierung etwa eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent p. a., können Sie nun eine Tilgung von nur noch 2 Prozent p. a. vereinbaren. So sinkt die Monatsrate wieder auf ein erträgliches Maß, der Zeitraum bis zur Volltilgung des Annuitätendarlehens verlängert sich dafür aber.

In sechs Schritten zum passenden Annuitätendarlehen

Wichtig!In der Regel läuft eine Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen in etwa wie folgt ab: Sie wenden sich an eine Bank Ihrer Wahl und nennen ihr die Summe, die Sie für den Kauf Ihrer Immobilie benötigen. Die Bank prüft im Anschluss Ihre finanziellen Voraussetzungen und Ihre Bonität sowie das Objekt, das Sie finanzieren wollen.

Dann bietet sie Ihnen den Kredit entweder zu einem bestimmten Zinssatz an oder erteilt Ihnen eine Absage. Gemeinsam mit der Bank können Sie nun noch weitere Variablen wie die Zinsbindung oder den Tilgungssatz festlegen. Die Bank rechnet Ihnen dabei vor, auf welche genaue Monatsrate das letztlich hinausläuft. So erhalten Sie Ihre Zinsen und Konditionen abgestimmt auf Ihre individuellen Bedürfnisse.

Wir können die einzelnen Schritte anhand unserer oben bereits erwähnten Beispielfinanzierung einmal durchgehen.

Schritt 1: Die Bank erteilt Ihnen ein Angebot

Im ersten Schritt teilen Sie Ihrer Bank mit, welche Summe Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie benötigen. In unserem Beispiel waren das genau 200.000 Euro. Die Bank prüft nun Ihren finanziellen Hintergrund, wobei Sie auch eine SCHUFA-Auskunft vornimmt. Haben Sie also bereits öfters Kredite aufgenommen oder andere Verträge wie Handyverträge nicht rechtzeitig zurückgezahlt, stehen Ihre Chancen auf eine Bewilligung des Kredits deutlich schlechter. Nach dieser Prüfung bietet Ihnen die Bank für Ihre Finanzierungspläne einen bestimmten Sollzins von etwa 1,83 Prozent p. a. – wie in unserem Beispiel – an.

Bevor Sie sich aber bei Ihrer Hausbank nach Konditionen erkundigen, sollten Sie zunächst über ein Online-Portal wie das unsere über die Konditionen anderer Banken informieren. Nutzen Sie dafür einfach unseren Baufinanzierungsrechner, den Sie oben auf dieser Webseite verankert finden. Unter der Angabe von nur wenigen Daten erhalten Sie so direkt eine optimale Marktübersicht. Wie Sie unseren Rechner richtig nutzen, haben wir Ihnen in unserem Ratgeber rund um das Thema „Baufinanzierung“ unter diesem Link erklärt.

Zahlreiche Experten auf dem Finanzmarkt empfehlen Ihnen einen solchen Vergleich, da Sie nur so garantiert das günstigste Annuitätendarlehen auf dem Markt finden. Mit diesen Konditionen können Sie dann Druck auf Ihre Hausbank ausüben und auch dort günstigere Zinsen erhalten.

Schritt 2: Sie wählen eine Zinsbindung

Ein Annuitätendarlehen erfordert immer das Festlegen einer Zinsbindung. Dabei sollten Sie sich die Frage stellen: Wie lange wollen Sie den von der Bank angebotenen Sollzins von 1,83 Prozent p. a. für sich fixieren? Zur Wahl stehen bei seriösen deutschen Banken meist Sollzinsbindungen von 5, 10, 15, 20, 25 oder teilweise sogar 30 Jahren.

Wofür Sie sich letztlich auch entscheiden, eines müssen Sie immer beachten: In dieser Zeit kann sich der Sollzins nicht verändern und bleibt immer gleich hoch. So haben Sie zwar eine hohe Planungssicherheit bei einer Zinsbindung von 30 Jahren, können aber auch nicht auf fallende Zinsen reagieren. Sicherheit kostet zudem immer: Mit längeren Zinsbindungen wächst auch der Sollzins bei Banken an. Welche Kosten dabei genau entstehen, zeigt Ihnen unser Vergleichsrechner an, wenn Sie die Angaben entsprechend ändern.

Schritt 3: Sie wählen eine Tilgung

Hinter dem dritten Schritt auf dem Weg zum passenden Annuitätendarlehen verbirgt sich die Frage: Wie viel von Ihrer Restschuld wollen Sie im ersten Jahr direkt zurückbezahlen? Banken verlangen grundsätzlich eine Mindesttilgung von 1 Prozent, wobei wir Ihnen immer zu einer anfänglichen, jährlichen Tilgung von 2 Prozent oder 3 Prozent raten würden. Selbst eine Anfangstilgung von 5 Prozent kann sinnvoll sein, wenn Sie sie sich leisten können, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Denn es gilt: Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto schneller tilgen Sie Ihre Restschuld und umso weniger Zinsen zahlen Sie im Laufe der nächsten Jahre.

Schritt 4: Legen Sie Extraleistungen fest

VariantenNeben der Zinsbindung und der anfänglichen Tilgung gibt es noch weitere Zusatzleistungen, die Sie optional hinzuwählen können. Wir sprechen an dieser Stelle natürlich von kostenlosen Sondertilgungen, Ratenanpassungen und Ratenpausen. Oft sind bei den meisten Banken bereits Sondertilgungen von 5 Prozent der Darlehenssumme einmal pro Jahr ohne Gebühren möglich. Alles Weitere rund um diese Extras erfahren Sie noch weiter unten in unserem Ratgeber, wir wollen uns da nicht doppeln. Eines sollten Sie aber immer bedenken: Jedes Extra kostet, da der angebotene Zins meist höher ausfällt.

Schritt 5: Sie erhalten Ihre exakte Monatsrate

Mit der Darlehenssumme, dem Sollzins, der anfänglichen Tilgung und möglichen Extraleistungen stehen die Eckdaten des Annuitätendarlehens jetzt fest. Aus diesen Angaben können Sie die monatliche Rate ermitteln. Im Falle unseres Beispiels – 200.000 Euro, Sollzins 1,83 Prozent p. a., Tilgung 2 Prozent – liegt die Annuität bei knapp 7.660 Euro, weswegen sich die Monatsrate entsprechend bei ca. 638 Euro im Monat bewegt. Anhand zahlreicher Beispielrechnungen haben wir Ihnen bereits weiter oben im Ratgeber gezeigt, wie Sich diese Parameter unter gewissen Umständen verändern können.

Schritt 6: Sie kaufen das Bauobjekt

Zum Abschluss dieser schrittweisen Anleitung lassen Sie sich von der finanzierenden Bank eine Finanzierungsbestätigung aushändigen und erwerben mit diesem Nachweis die gewünschte Immobilie. Den Erwerb wickeln Sie über einen Notar mithilfe eines Kaufvertrags ab. Der Verkäufer erhält das Geld und Sie werden als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Anschließend zahlen Sie dann Monat für Monat Ihre Restschuld bei der Bank ab und erkundigen sich rechtzeitig nach einer Anschlussfinanzierung, um das Zinsänderungsrisiko zu vermeiden.

Zinsbindung und Disagio beim Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung einer Immobilie läuft in der Regel über mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte. Daher können sich bereits kleine Zinsersparnisse stark auf die Gesamtkosten eines solchen Darlehens auswirken. Bei der Vereinbarung der Konditionen mit der Bank haben die Zinsbindung und das Disagio einen starken Einfluss darauf, wie teuer das Darlehen letztlich tatsächlich wird. Wir haben Ihnen beide Größen bzw. Aspekte an dieser Stelle kompakt vorgestellt.

Die Zinsbindungsphase

Direkt zu Beginn dieses Absatzes wollen wir Ihnen einen Tipp geben: Als Darlehensnehmer sollten Sie in einer Tiefzinsphase immer eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren! Das bedeutet: Bei Zinsen um oder unter 2 Prozent können wir Ihnen zu Bindungsphasen von 15, 20 oder gar 25 Jahren raten. Mit dieser Strategie sichern Sie sich langfristig einen niedrigen Zinssatz und müssen sich nicht weiter mit Zinssteigerungen oder -änderungen auf dem Markt auseinandersetzen.

In Hochzinsphasen empfiehlt sich dagegen eine Vorgehensweise, die genau den umgekehrten Weg anstrebt: Bei hohen Zinsen würden wir Ihnen immer zu einer möglichst kurzen Zinsbindung raten. Auf diese Weise bleiben Sie als Darlehensnehmer flexibel und können so auf sinkende Zinsen für Immobilienkredite und Annuitätendarlehen reagieren, wenn diese in den kommenden Jahren zwangsläufig irgendwann kommen. So müssen Sie Ihr Darlehen nicht vorzeitig kündigen, um auf eine solche Entwicklung zu reagieren und sparen sich eine Gebühr in Form der Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Disagio

Nach Möglichkeit sollten Sie als privater Kreditnehmer davon absehen, ein Disagio, also ein Abgeld oder auch Damnum, zu vereinbaren und stattdessen immer eine 100-prozentige Auszahlung anstreben. Zwar ist es richtig, dass sich das Disagio mindernd auf den Sollzins auswirkt, doch erkaufen Sie sich diesen Vorteil als Darlehensnehmer durch höhere Schulden.

Sie erhalten also nicht die volle Summe ausbezahlt, müssen aber dennoch auf den gesamten Betrag Zinsen zahlen. Laut Meinung vieler Experten lohnt sich das Disagio bei Krediten für selbst genutzte Wohnimmobilien daher nicht, da Sie diese Extrakosten nicht steuerlich geltend machen oder mit den Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtungen verrechnen können.

Bei Immobilien, die vermietet werden, kann ein Disagio hingegen steuerlich abgesetzt werden. In diesem Fall kann sich die Vereinbarung lohnen. Besprechen Sie diese Option einfach mit Ihrer finanzierenden Bank.

Wichtige Tipps: Achten Sie auf diese Aspekte beim Abschluss eines Darlehens

In den bisherigen Absätzen dieses Ratgebers haben wir Ihnen nur eine Menge Aspekte und Faktoren vorgestellt, auf die Sie unbedingt achten sollten, wenn Sie ein Annuitätendarlehen aufnehmen wollen. Dabei haben wir die Wahl des passenden Zinssatzes aber noch überhaupt nicht erwähnt. Den Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins beim Kreditvergleich haben wir Ihnen daher an dieser Stelle kurz erklärt. Zudem gehen wir auch noch einmal kompakt darauf ein, was Sie bezüglich Zinsbindung und Tilgung beachten müssen und welche Zusatzleistungen in welchen Situationen hilfreich sein können.

Den passenden Zinssatz vereinbaren

Wichtiger HinweisEin wichtiger Punkt bei jedem Kredit- oder Darlehensvergleich ist die Unterscheidung zwischen dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins. Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins, den die Bank für die Vergabe des Annuitätendarlehens verlangt, sämtliche Nebenkosten des Kredits und spiegelt damit die tatsächliche Zins- bzw. Kostenbelastung für Sie als Kreditnehmer wider. Falls Sie also verschiedene Annuitätendarlehen miteinander vergleichen, sollte der effektive Jahreszins das zentrale Vergleichskriterium sein. Der Sollzins an sich eignet sich nicht für einen Angebotsvergleich!

Die meisten Banken vergeben ihre Zinsen zudem abhängig von der Bonität, also der Kreditwürdigkeit, des Kreditnehmers. Das heißt: Verfügen Sie über eine gute Bonität, erhalten Sie auch gute Zinsen und Konditionen und umgekehrt. Banken dürfen Kunden bei einem repräsentativen Beispiel, etwa auf Vergleichsportalen wie dem unseren, nicht mit dem günstigsten Zinssatz locken, der nur theoretisch möglich wäre, sondern müssen eine Zinsspanne oder den Zwei-Drittel-Zins als Orientierung angeben. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, den mindestens zwei Drittel aller Kunden bei dieser Bank erhalten haben.

Die richtige Zinsbindung und Tilgung wählen

Dazu haben wir weiter oben im Ratgeber schon alles gesagt, aber nur für diejenigen, die sich erst an dieser Stelle des Ratgebers eingeschaltet haben, wollen wir noch einmal Folgendes sagen:

  • In Tiefzinsphasen sollten Sie versuchen, eine möglichst langfristige Zinsbindung zu wählen. In Hochzinsphasen fahren Sie dagegen bitte die genau umgekehrte Strategie.
  • Wählen Sie die anfängliche Tilgung immer so hoch wie möglich, ohne dass Sie in finanzielle Probleme geraten. So tilgen Sie das Annuitätendarlehen nicht nur schneller, sondern zahlen auch weniger Zinsen in den nächsten Raten, da die Restschuld immer weiter sinkt.

Sondertilgungen und Ratenpausen vereinbaren

Bei den meisten Banken ist es möglich, Sondervereinbarungen im Kreditvertrag festzuhalten, wie etwa die Option aus kostenlose Sondertilgungen. Darunter verstehen wir zusätzliche Tilgungsleistungen, die Sie neben der regulären Annuitätenrate erbringen können. So können Sie die Rückzahlung des Darlehens beschleunigen.

Erhalten Sie beispielsweise während der Zinsbindung einen unerwarteten Geldeingang, etwa durch eine Erbschaft, können Sie diese Geldmittel mithilfe einer Sondertilgung in das Darlehen einbringen. So verringert Sie die Restschuld und Sie senken den Zinsanteil. Verlangen Banken einen Zinsaufschlag für diese Vereinbarung, sollten Sie sie grundsätzlich nur wählen, wenn Sie auch sicher wissen, dass Sie in naher Zukunft solche Tilgungen vornehmen wollen.

Umgekehrt kann es aber selbstverständlich auch einmal der Fall sein, dass Sie in einen finanziellen Engpass geraten sind und dringend finanziellen Spielraum benötigen. In diesem Fall bieten Ihnen viele Banken einmal im Jahr die Möglichkeit einer kostenfreien Ratenpause. In diesem Zeitraum zahlen Sie nur die Zinsen des Darlehens weiter, müssen aber nicht tilgen und verschaffen sich so Luft. Bei den meisten seriösen Banken ist dabei allerdings Voraussetzung, dass Sie bis zu diesem Zeitpunkt alle Monatsraten des Annuitätendarlehens vollständig und rechtzeitig gezahlt haben.

FAQ: Sie haben eine wichtige Frage? Hier finden Sie eine kompakte Antwort darauf.

Welche Voraussetzungen muss ich für ein Annuitätendarlehen erfüllen?

Für ein Annuitätendarlehen gelten bei seriösen deutschen Banken die gleichen Anforderungen und Voraussetzungen wie für jede Geldanleihe in der Bundesrepublik. Zwar sind die genauen Anforderungen von Bank zu Bank leicht verschieden, sehen in der Regel aber in etwa wie folgt aus:

  • Volljährigkeit und volle Geschäftsfähigkeit
  • Fester Wohnsitz in Deutschland
  • Konto bei einer deutschen Bank
  • Regelmäßiges Einkommen aus einer sicheren Anstellung
  • Ausreichende Bonität, also keine negativen SCHUFA-Einträge
  • Gegebenenfalls Nachweise über die finanzierte Immobilie bzw. Grundstück

Wie viel Eigenkapital ist für ein günstiges Annuitätendarlehen notwendig?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto weniger müssen Sie über ein Annuitätendarlehen finanzieren. Bringen Sie dagegen nur wenig Eigenkapital ein, steigt das Risiko für die Bank oder das Kreditinstitut, weswegen Banken hier oft einen nicht geringen Zinsaufschlag verlangen. Das Eigenkapital zählt daher zu den wichtigsten Faktoren einer Baufinanzierung. In der Regel sollten Sie zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen und den Rest mit einem Annuitätendarlehen finanzieren. Es ist allerdings sinnvoll, hier großzügig zu planen.

Welchen Sinn ergeben Restschuldversicherungen beim Annuitätendarlehen?

Restschuldversicherungen bzw. Restkreditversicherungen zählen wohl zu den umstrittensten Themen im Bereich der Annuitätendarlehen. Im Prinzip springen diese Versicherungen mit der Zahlung Ihrer Monatsraten ein, wenn Sie plötzlich erkranken oder arbeitslos bzw. arbeitsunfähig werden. Auch im Todesfall sichert eine Restschuldversicherung Ihre Familienmitglieder vor einer Verschuldung ab. Doch Verbraucherschützer warnen selbst bei sehr langfristigen Annuitätendarlehen vor einem solchen Abschluss, der bei fast allen Baken freiwillig ist. Häufig sei diese Versicherung einfach nicht lukrativ genug, lautet der Tenor der Verbraucherschützer.

Was sind Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens ohne Eingenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital schließen Sie im Prinzip ab wie ein herkömmliches Annuitätendarlehen. So können sich auch junge Menschen ohne großartige Rücklagen in Tiefzinsphasen ein eigenes Haus leisten, ohne astronomisch hohe Zinsen zahlen zu müssen – das ist ein wesentlicher Vorteil. Eine wirklich günstige Baufinanzierung ohne Eigenkapital finden Sie aber in der Praxis nur selten, da Banken das erhöhte Risiko in Form von höheren Zinsen an Sie als Kunde weitergeben, was ein enormer Nachteil ist.

Wie beeinflusst Sie die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Mit der Umsetzung dieser seit dem Jahr 2016 geltenden EU-Richtlinie trägt der Gesetzgeber allen Banken in EU-Ländern auf, die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden genauer zu prüfen. Das hat den Grund, dass Verbraucher davor geschützt werden sollen, in einer Tiefzinsphase ein Annuitätendarlehen aufzunehmen, das Sie sich nach Ablauf der ersten Zinsbindung nicht mehr leisten können. Seitdem dieses Gesetzt in Kraft getreten ist, haben sich allerdings mehrere Gruppen beschwert, dass die Vergabe von Annuitätendarlehen an bestimmte Verbrauchergruppen so erschwert wird und teilweise sogar komplett unmöglich ist. Banken haben allerdings durchaus Spielraum, wie Sie diese Richtlinie interpretieren und umsetzen wollen.

Hat sich die Stiftung Warentest in letzter Zeit mit Annuitätendarlehen beschäftigt?

FragezeichenDie Experten der Stiftung Warentest genießen bei den deutschen Verbrauchern aufgrund ihrer langjährigen Test- und Vergleichserfahrung ein sehr hohes Ansehen. Daher können wir mit Freuden berichten, dass sich auch die Stiftung Warentest bereits mit mehreren Themenseiten, Ratgebern und Testes dem Thema der Annuitätendarlehen angenommen hat. Der letzte Test der Stiftung Warentest ist nicht allzu lange her und hat vor allem die Bedeutung eines guten Angebotsvergleichs beim Annuitätendarlehen einmal mehr hervorgehoben.

Den gesamten Ratgeber zum Nachlesen finden Sie unter diesem Link. Sie erhalten darin auch Tipps, worauf Sie beim effektiven Jahreszins unbedingt achten sollten. Jeder Nutzer, der mit dem Gedanken spielt, in der nächsten Zeit ein Annuitätendarlehen aufzunehmen, sollte sich den Test der Stiftung Warentest also in jedem Fall durchlesen. Auf der Themenseite der Stiftung finden Sie zudem weitere Informationen zur Thematik.

Was sagt Öko Test zu Annuitätendarlehen?

Öko Test hat leider nur einen eigenen Test zum Thema Baufinanzierung durchgeführt und ist nicht noch einmal separat auf das Thema „Annuitätendarlehen“ eingegangen. Dabei hat sich Öko Test neben den Zinsen für eine Baufinanzierung auch weitere Faktoren angesehen, welche einen bedeutenden Einfluss auf eine Baufinanzierung haben. Den kompletten Ratgeber, den Sie allerdings leider nicht vollständig kostenfrei lesen können, finden Sie unter diesem Link.

Mit mehreren Zitaten und aktuellen Expertenmeinungen aufgefrischt sorgt der Artikel für eine sehr angenehme Lese-Erfahrung. Wir können Ihnen in jedem Fall empfehlen, diesen Ratgeber von Öko Test durchzulesen, wenn Sie demnächst ein Annuitätendarlehen aufnehmen wollen.

Fazit: Mit diesen 3 Tipps besonders günstige Kreditzinsen sichern

AchtungZum Abschluss dieses Ratgebers rund um das Thema „Annuitätendarlehen“ wollen wir Ihnen noch 3 wichtige Tipps mit auf den Weg geben, wie Sie sich stets die günstigsten Zinsen für Ihren Baukredit sichern können.

Tipp 1: Möglichst viel Eigenkapital einbringen

Es gilt: Je höher die Eigenkapitalquote beim Annuitätendarlehen ausfällt, desto geringer sind die Zinsen, welche die Bank verlangt. Daher sollten es bei einer seriösen Finanzierung schon mindestens 10 bis 20 Prozent sein, besser wäre sogar eher ein Wert von um die 30 Prozent.

Tipp 2: Extragebühren möglichst vermeiden

Manche Banken schlagen Extragebühren auf, wenn ein Annuitätendarlehen etwa unter 100.000 Euro liegt oder andere Bedingungen nicht erfüllt sind. Daher sollten Sie als Darlehensnehmer immer nachfragen, ob Ihr Annuitätendarlehen in diese Kategorien fällt und unter Umständen nachverhandeln, damit Sie diese Gebühren vermeiden können.

Tipp 3: Darlehen schneller tilgen

Wer ein Darlehen schnell tilgen kann, profitiert von besseren Zinssätzen – so viel sollte Ihnen nach der Lektüre dieses Ratgebers bereits bewusst sein. Ist es also realisierbar, dass Sie Ihr Annuitätendarlehen bereits nach 10 oder 20 Jahren voll getilgt haben, schlägt sich das in einem günstigeren Zinssatz und niedrigen Gesamtkosten nieder.