Kostenloser & unabhängiger Baufinanzierung Vergleich

Darlehensbetrag
Was wird finanziert?
  • 400 Banken im Vergleich
  • Persönliche Beratung vor Ort
  • Beste Konditionen am Markt
  • Auch mit KfW-Förderung

Baufinanzierung Vergleich 2019 – jetzt Baufinanzierungen auch ohne Eigenkapital vergleichen und niedrige Zinsen sichern

Schenken Sie neuesten Umfragen unter mehreren Tausend deutschen Staatsbürgern glauben, so steht bei knapp 80 Prozent aller Deutschen der Traum von den eigenen vier Wänden noch immer ganz oben auf der persönlichen Wunschliste. Die Baufinanzierung gilt als eine der am häufigsten genutzten Finanzierungshilfen und das nicht nur hier in der Bundesrepublik, sondern auf der ganzen Welt. Bei mehr als 50 Prozent aller Grundstückskäufe oder anderer Bauplanungen kommt in Deutschland derzeit eine Baufinanzierung zum Einsatz. Der Trend ist eindeutig: Baufinanzierungen boomen! Doch warum sind Baudarlehen in der heutigen Zeit so beliebt? Dafür gibt es mehrere Gründe.

Zahlreiche staatliche Förderungsmodelle für Immobilienfinanzierungen nehmen den Kreditnehmern einen großen Teil des Risikos bei einer derart großen Finanzierung ab. Auf der anderen Seite gibt es immer wieder Niedrigzinsphasen, die geradezu dazu einladen, die Vorstellung von den eigenen vier Wänden endlich konkreter anzugehen. Dennoch schrecken viele Kunden beim Gedanken an eine Baufinanzierung zurück, weil sie bei den zahlreichen Begriffen, die im Netz zur Thematik umherschwirren, schnell den Überblick verlieren. Dieser Ratgeber hilft Ihnen dabei, die grundlegenden Prinzipien einer Baufinanzierung zu verstehen.

Die Baufinanzierung auf einen Blick

  • Mit einer günstigen Baufinanzierung können Sie teilweise mehrere Tausend Euro sparen. Angesichts der hohen Summen und langen Kreditlaufzeiten können auf den ersten Blick kleine Unterschiede einen großen Einfluss auf das Endresultat haben.
  • Daher ist für eine gute Baufinanzierung das passende Konzept mindestens so wichtig wie niedrige Darlehenszinsen. Wir stellen Ihnen im Ratgeber die beliebtesten Konzepte detailliert vor.
  • Das Angebot einer einzelnen Bank, etwa Ihrer Filialbank, können Sie am besten einschätzen, indem Sie dessen Zinssatz mit den Zinssätzen anderer Angebote vergleichen. Das ermöglichen Ihnen zahlreiche Portale im Internet.
  • Ob Tilgung, Zinsen oder Nebenkosten: Das Thema der Baufinanzierung ist ziemlich komplex. Wir haben Ihnen die wichtigsten Begriffe rund um die „Baufi“ ausführlich erklärt.
  • Mit dem Kreditrechner für die Baufinanzierung können Sie schnell Ihre persönliche Finanzierung berechnen, sowie komplett unverbindlich verschiedene Szenarien durchspielen.

Was ist das grundlegende Prinzip einer Baufinanzierung?

BaufinanzierungEine Baufinanzierung ist auf dem Kreditmarkt nicht immer nur unter diesem Namen zu finden. Ob Immobilienkredit, Immobiliendarlehen, Baukredit oder Baudarlehen: All das sind Begriffe, die häufiger synonym zur Baufinanzierung verwendet werden, auch wenn sie teilweise nicht dasselbe Produkt beschreiben. Hier ist Vorsicht geboten, damit Sie immer genau wissen, von welchem Produkt bei einem Angebot die Rede ist. Ein Immobilienkredit ist nämlich nicht zwingend immer dasselbe wie eine klassische Baufinanzierung, wie der nächste Absatz zeigt.

Das grundlegende Prinzip bei einer Baufinanzierung ist relativ simpel. Sie leihen sich Geld bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut, um entweder ein neues Haus zu bauen – hier sprechen Experten von einer Baufinanzierung – oder eine bereits gebaute und vielleicht sogar gebrauchte Immobilie zu kaufen – Immobilienfinanzierung. Den Kredit bei der Bank nehmen Sie im Regelfall über eine lange Laufzeit auf, 5 bis 15 Jahre sind keine Seltenheit. In dieser Zeit zahlen Sie das Darlehen – sogenannte Tilgung – und den von der Bank geforderten Zins in monatlichen Raten zurück. Ihnen stehen dafür verschiedene Finanzierungsoptionen zur Verfügung, welche alle Ihre Vor- und Nachteile haben.

Auch in Zeiten von Niedrigzinsphasen gibt es immer noch Einsparungspotenzial für Sie als Kunde, wenn Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen. So finden Sie immer die günstigste Baufinanzierung.

Baufinanzierung berechnen: Welche Darlehensarten stehen Ihnen zur Verfügung?

Baufinanzierung VergleichNicht jede Baufinanzierung gleicht der nächsten, da Ihnen für eine solche Finanzierung mittlerweile mehrere Optionen und Möglichkeiten zur Verfügung stehen. Die wichtigsten Darlehensarten bei der Baufinanzierung sind:

  • Annuitätendarlehen
  • Volltilger-Darlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Forward-Darlehen
  • Variables Darlehen

Die bekannteste Finanzierungsform, welche die meisten Deutschen wohl als „klassische“ Baufinanzierung betiteln würden, ist das Annuitätendarlehen, welches eine gleichbleibende Rate über die gesamte Laufzeit aufweist. Aber auch die weiteren Finanzierungsarten haben ihre wesentlichen Vor- und Nachteile. Welche Finanzierung für Sie persönlich die richtige ist, hängt von Ihrer individuellen Einkommens- und Lebenssituation sowie von Ihren Bedürfnissen und Wünschen ab. In den folgenden Absätzen wollen wir Ihnen daher alle Darlehensarten kompakt vorstellen, damit Sie sich selber ein Bild machen können.

Das Annuitätendarlehen

Die Standardform der Baufinanzierung, die meisten Bauherren wählen diese Darlehensart. Charakteristisch für das Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Im Laufe der Finanzierung nimmt der Zinsanteil der Rate immer weiter ab, wodurch mehr finanzieller Spielraum für die Tilgung des Darlehens bleibt. Machen zu Beginn des Annuitätendarlehens also noch die Zinsen den Löwenanteil des Darlehens aus, werden Sie zum Ende der Finanzierung hin mehr tilgen als Zinsen zahlen.

Folgende Grafik sollte den Verlauf von Zins- und Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen gut aufzeigen:

In Niedrigzinsphasen ergibt es Sinn, eine möglichst hohe Anfangstilgung mit der Bank zu vereinbaren, um so die „guten Zinsjahre“ zu maximieren. Nehmen wir etwa einen Zinssatz von 2 Prozent an: Liegt die Tilgung zu Beginn bei 1 Prozent, benötigen Sie teils über 50 Jahre, um eine typische Darlehenssumme für einen Hausbau zurückzuzahlen. Liegt die Tilgung zu Beginn allerdings bereits bei 2 Prozent, können Sie die Laufzeit mehr als halbieren. Die Gesamtkosten des Darlehens sind zudem geringer, da Sie geringere Zinskosten haben.

  • Die Zinsbindung über mehrere Jahre verschafft gute Planungssicherheit.
  • Die monatliche Belastung bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.
  • Eine etwaige Restschuld nach Ende der Finanzierung steht bereits vorher fest. So wissen Sie bereits, für welche Summe Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.
  • Banken verrechnen die monatliche Tilgung direkt mit der Restschuld. Dadurch sinkt der Zinsanteil der Annuität, während der Tilgungsanteil steigt.
  • Geringe Flexibilität, da kaum noch Vertragsänderungen nach Abschluss möglich sind. Achten Sie daher vor Vertragsabschluss auf die Optionen von Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln.
  • Sinken die Bauzinsen während der Laufzeit, können Sie darauf nicht reagieren und daher auch nicht von den geringeren Zinsen profitieren.
  • Eine Anschlussfinanzierung, die erst in 5 oder 10 Jahren beginnt, kann überraschend teuer werden, da niemand die Entwicklung der Bauzinsen über Jahrzehnte abschätzen kann. Dieses Risiko lässt sich mit einem Forward-Darlehen oder Volltilger-Darlehen minimieren.
Für wen eignet sich das Annuitätendarlehen? Für Bauherren und Immobilienkäufer, die ihre Immobilie selbst nutzen wollen und Wert auf eine große Planungs- und Zinssicherheit legen, bietet sich ein Annuitätendarlehen an. Es lässt sich zudem gut mit einem KfW-Kredit verbinden, was ein weiterer interessanter Aspekt ist.

Das Volltilger-Darlehen

Ein Volltilger-Darlehen ist keine spezielle Form der Baufinanzierung. Diese Darlehen kommen auch in anderen Bereichen des Kreditmarkts vor. Es handelt sich dabei um Darlehen, bei denen die Kreditnehmer die Darlehenssumme während der Laufzeit komplett tilgen, wie der Name bereits vermuten lässt. Dementsprechend lang ist aber auch die Zinsbindung, Vertragslaufzeiten von bis zu 25 Jahren sind bei Volltilger-Darlehen keine Seltenheit. Können Kreditnehmer dagegen relativ hohe Ratenhöhen tragen, sind rein theoretisch auch kürzere Laufzeiten möglich. Wie Sie Ihre persönliche Ratenhöhe herausfinden, erklären wir später im Ratgeber!

  • Es besteht Planungssicherheit während der gesamten Finanzierung, da alle Parameter von Beginn an klar festgelegt sind. Die monatliche Ratenhöhe bleibt über die vereinbarte Laufzeit hinweg gleich.
  • Es besteht kein Risiko, eine etwaige Anschlussfinanzierung zu teuren Konditionen aufnehmen zu müssen. Schließlich tilgen Sie das Darlehen vollständig.
  • Sie tragen kein Zinsänderungsrisiko, haben also auch hier volle Planungssicherheit.
  • Banken erheben bei Volltilger-Darlehen leicht höhere Bauzinsen, da die Zinsbindung über einen langen Zeitraum erfolgt.
  • Geringe Flexibilität: Als Kreditnehmer können Sie auch hier nicht von fallenden Zinsen profitieren. 10 Jahre nach Auszahlung des Darlehens können Sie jenes jedoch mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.
Für wen eignet sich das Volltilger-Darlehen? Falls Sie zwar Planungssicherheit wollen, Ihnen der Gedanke an eine teure Anschlussfinanzierung aber nicht gefällt, sollten Sie sich für ein Volltilger-Darlehen mit einer langen Laufzeit entscheiden.

Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen unterscheidet sich deutlich von den ersten beiden Darlehensarten. Im Gegensatz zu anderen Baukrediten tilgen Sie während der Vertragslaufzeit die Kreditsumme überhaupt nicht. Sie kommen also nur für die anfallenden Zinsen auf, während die Kreditsumme am Ende der Laufzeit als eine Summe auf Sie zukommt – daher nennen wir das Darlehen auch „endfällig“. Um ein endfälliges Darlehen abzusichern, schließen Sie häufig einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung ab.

  • Sie zahlen eine vergleichsweise niedrige monatliche Rate, da keine Tilgung anfällt.
  • Großer Steuervorteil: Bauherren, die die Immobilie nicht selbst nutzen, könne die Zinsen häufig steuerlich geltend machen.
  • Es fallen höhere Kosten an, da das Darlehen nicht getilgt wird und die Zinskosten somit konstant hoch bleiben.
  • Schließen Sie eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag ab, müssen Sie diese doppelte Belastung einkalkulieren.
Für wen eignet sich ein endfälliges Darlehen? Eigenheimbesitzer sollten von dieser Darlehensart Abstand nehmen. Es ist eher dann geeignet, wenn Sie den Wohnraum nicht selbst nutzen wollen. Dann können Sie als Bauherr die Zinsen steuerlich geltend machen, während Sie die Einnahmen aus der Vermietung anlegen. Diese dienen am Ende der Laufzeit der Tilgung des Darlehens.

Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen vereinbaren Sie mit der Bank oder Sparkasse eine regelmäßige Zinsanpassung an die aktuelle Marktlage. Dadurch können Bauherren zeitnah von sinkenden Zinsen profitieren. Steigen die Zinsen allerdings an, steigt auch die monatliche Belastung für Sie als Kreditnehmer. Eine übliche Zeitspanne für Zinsanpassungen sind alle 3 Monate. Das Besondere an diesem Darlehen ist aber die Option, es bei steigenden Zinssätzen in ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung umzubauen. Auch eine Kompletttilgung des Kredits ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist zu jedem Zeitpunkt möglich.

  • Sie haben eine hohe Flexibilität dank ständiger Zinsanpassungen.
  • Es besteht meist eine Kündigungsfrist von nur 3 Monaten.
  • Es fällt bei vorzeitiger Tilgung keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
  • Die Zinsschwankungen sind schwer vorherzusehen, wenn nicht sogar unberechenbar.
  • Sie tragen ein hohes finanzielles Risiko, haben auch ein enormes Einsparungspotenzial.
  • Üblicherweise errechnet sich alle 3 Monate eine neue Kreditrate.
Für wen eignet sich ein variables Darlehen? Ein variables Darlehen kann vor allem für Kreditnehmer geeignet sein, welche hohe Rücklagen haben und etwaige Zinsschwankungen locker auffangen können. Ein solches Darlehen fordert vom Kreditnehmer aber, sich stets gut über die Entwicklung des Leitzinses der EZB – Europäische Zentralbank – zu informieren und allgemein ein gutes Gespür auf dem Finanzmarkt zu haben. Für „Laien“ ist ein variables Darlehen daher ungeeignet.

Das Forward-Darlehen

Schon gewusst?Forward-Darlehen sind eine Möglichkeit für Sie als Kreditnehmer, sich bereits frühzeitig günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung zu sichern. Gerade als Anschlussfinanzierung an eine günstige Baufinanzierung ist das Forward-Darlehen beliebt. Im Grunde handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, dessen Auszahlung erst Monate nach dem ersten Abschluss erfolgt. In der Wartezeit, die bis zu 66 Monate lang sein kann, fallen keine Monatsraten und auch keine anderen Kosten an. Diese Zinssicherheit lassen sich Banken allerdings meist mit Aufschlägen bezahlen, die sich in ihrer Höhe nach der aktuellen Marktlage richten.

Die drei Phasen des Forward-Darlehens:

Phase 1: Konditionen verhandeln und Forward-Darlehen abschließen – meist als Anschlussfinanzierung an ein Annuitätendarlehen, bei welche eine Restschuld übrig bleibt.

Phase 2: Forward-Periode, während der keine Kosten anfallen. Kann bis zu 66 Monate lang dauern.

Phase 3: Die Bank zahlt das Darlehen aus. Der Kreditnehmer beginnt jetzt mit der Rückzahlung – Zinsen + Tilgung.

Baufinanzierung verstehen: Das sind die wichtigsten Begriffe

Viele Begriffe, die rund um das Thema Baufinanzierung immer wieder fallen, klingen für die Ohren von Laien teilweise wie Fachchinesisch. Ob „Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen“ oder Begriffe wie „Zinsbindung“ und „Sondertilgungen“: Das Thema Baufinanzierung ist komplex und der Überblick lässt sich demnach schnell verlieren. Um unseren Baufinanzierungsrechner richtig zu bedienen, den Vergleich richtig durchzuführen oder um sich auf ein Gespräch mit einem Bankberater vorzubereiten, kann es daher von Vorteil sein, die wichtigsten Begriffe rund um die „Baufi“ zu verstehen.

Das haben wir uns auch gedacht und Ihnen dieses Glossar erstellt, in dem wir auf die wichtigsten Begriffe detailliert eingehen:

Die Darlehenssumme

Die Darlehenssumme ist der Betrag, den die Bank oder ein anderes Kreditinstitut für das Bauen und Kaufen eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zur Verfügung stellt. In vielen Fällen deckt die Darlehenssumme nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie ab, da Hausherren meist selbst noch Eigenkapital beisteuern müssen. Zudem müssen auch noch einige Nebenkosten beachtet werden.

Das Eigenkapital

Das Eigenkapital ist das Kapital, welches der Darlehensnehmer bei der Baufinanzierung selbst einbringt. Es kann sich dabei wahlweise um Bargeld, Girokonten oder andere sogenannte liquide Vermögenswerte handeln. Auch Wertpapierdepots, Fonds oder Bausparguthaben können genutzt werden, wenn der Kreditnehmer über diese verfügt. Je höher der Anteil an Eigenkapital an einer Immobilie ist, desto niedriger sind die Zinsen, die anfallen. Daher empfehlen Experten auf dem Kreditmarkt, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie mit Eigenkapital zu decken.

Die Nebenkosten

Beim Kaufen oder Bauen einer Immobilie fallen Nebenkosten an, deren Höhe viele Bauherren unterschätzen. Je nach Kaufpreis können die Nebenkosten mehrere Tausend Euro betragen. Es kann sich dabei unter anderem um folgende Kostenfaktoren handeln:

  • Notar- und Gerichtskosten – etwa 2 Prozent der Darlehenssumme
  • Grunderwerbssteuer – variiert von Bundesland zu Bundesland – Bayern: 3,5 Prozent
  • Maklergebühren – ebenfalls von Region zu Region verschieden

Zinsen

Die Kreditzinsen bestimmen letztendlich, wie viel die Baufinanzierung kostet. Sie sind die Gebühr, die Kreditnehmer der kreditgebenden Bank für die Bereitstellung des Kredits bezahlen. Jeden Monat müssen Sie sie zusammen mit der monatlichen Rate entrichten, wobei sich die Zinsen immer prozentual auf die Restschuld beziehen. Das heißt: Je kleiner die Restschuld ist, desto geringer ist auch die Zinslast. Darlehensnehmer sollten immer versuchen, möglichst günstige Kreditzinsen für ihre Baufinanzierung zu finden. Ein einfacher Weg dafür ist ein Baufinanzierungs-Vergleich.

Zinsbindung

Die Dauer der Sollzinsbindung bestimmt, wie lange die festgelegten Konditionen des Baudarlehens weder vom Kreditnehmer noch von der Bank verändert werden dürfen. Die Dauer kann ganz verschieden sein, von 5 Jahren bis hin zu 35 Jahren ist alles drin. Da Sie als Darlehensnehmer so die Möglichkeit haben, sich günstige Zinsen für eine lange Zeitspanne zu sichern, veranschlagen viele Banken für lange Zinsbindungen höhere Zinsen. Eine Zinsbindung kann sich in vielen Fällen aber immer noch lohnen!

Tilgung

Unter dem Begriff Tilgung verstehen wir das Abbezahlen eines aufgenommenen Kredits oder Darlehens. Je höher Sie den Tilgungssatz wählen, desto schneller ist der Kredit abgezahlt, desto höher ist aber auch die monatlich zu zahlende Rate. Daher ist eine passend ausgewählte Tilgung für die Baufinanzierung ebenso wichtig wie ein günstiger Zinssatz. Um den optimalen Tilgungssatz für Sie persönlich herauszufinden, können Sie einen gründlichen Haushaltsplan aufstellen. Wie das funktioniert haben wir Ihnen im nächsten großen Absatz erklärt.

Sondertilgungen

Eine weitere Option, um die Restschuld eines Darlehens weiter zu dezimieren, ist die der Sondertilgung. Sondertilgungen erlauben es konkret, die Restschuld auch außerhalb des monatlichen Turnus zu reduzieren. Dafür verlangen viele Banken allerdings Gebühren als eine Form Entschädigung, da ihr Zinseinnahmen entgehen. Die bekannteste dieser Entschädigungen ist die Vorfälligkeitsentschädigung, welche Banken bei kompletter vorzeitiger Tilgung eines Darlehens verlangen. Oftmals lassen sich Sondertilgungsoptionen aber auch kostenfrei in die Finanzierung einbeziehen.

Anschlussfinanzierung

Bleibt nach Ende der Laufzeit eine Restschuld übrig, was nicht selten der Fall ist, müssen/können Kreditnehmer diese Summe anschließend mit einer Anschlussfinanzierung neu finanzieren. Diese Finanzierung muss nicht zwingend bei der Hausbank erfolgen, auch hier kann und sollte vonseiten des Kreditnehmers ein Vergleich erfolgen. Wir empfehlen Ihnen sogar, sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen, sollte es bereits absehbar sein, dass eine Restschuld übrig bleibt. Ein solches Forward-Darlehen kann Ihnen niedrige Zinsen in der Zukunft sichern.

Disagio/Damnum/Abgeld

Das Disagio beschreibt die Differenz zwischen einem aufgenommenen Darlehen, dem sogenannten Nominalbetrag, und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag nach Abzug aller Gebühren. Mit der Vereinbarung eines Disagios können Sie den nominalen Darlehenszins für die gesamte Laufzeit verringern. Die Bank behält einen gewissen Betrag für sich, während Sie Zinsen vorauszahlen. Als Ausgleich dafür sind die laufenden Zinszahlungen für den Baukredit geringer – und damit auch die monatliche Rate. Wichtig ist aber, dass Sie nicht auf die augenscheinlich niedrigen Zinsen 'hereinfallen'. Ein Kredit mit Disagio ist häufig teurer, da Sie den Kredit länger abbezahlen müssen als ohne Disagio. Gerade für Kapitalanleger ist ein Disagio oft vorteilhaft, da Sie das Damnum steuerlich als Werbungskosten geltend machen können, falls Sie eine Immobilie finanzieren, die Sie nicht selbst nutzen. So verringern Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen. Im Normalfall können Sie ein Disagio von bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme festlegen.

Agio/Aufgeld

Wenn der Auszahlungsbetrag eines Darlehens den Nominalbetrag übersteigt, sprechen wir von einem Agio oder auch Aufgeld. Es handelt sich dabei um einen Aufschlag auf den Nennwert eines Wertpapiers, den die meisten Anbieter in Prozent oder Euro ausdrücken. In der heutigen Zeit finden Agios eher selten Anwendung, da der Darlehensgeber bei einem Agio stets einen höheren Nominalzinssatz verlangt und sich so kein wirtschaftlicher Vorteil für den Darlehensnehmer ergibt. Im Gegensatz zum Agio steht das Disagio bzw. Abgeld.

Vor der „Baufi“: Welche Kreditsumme können Sie sich leisten?

Nachdem nun alle wichtigen Begriffe klar definiert sind, ist es an der Zeit, dem Traum von der eigenen Immobilie einen Schritt näherzukommen. Der erste Schritt bei jeder Bau- oder Immobilienfinanzierung ist ein Kassensturz, um zu ermitteln, welche Kreditsumme Sie sich genau leisten können und wie genau Ihre finanzielle Situation derzeit ist. Führen Sie bereits ein eigenes Haushaltsbuch, werden Ihnen die folgenden Schritte deutlich schneller von der Hand gehen. Doch auch mit der Hilfe von Kontoauszügen ermitteln Sie die maximale Kreditsumme für eine Baufinanzierung rasch.

Unabhängig von Kalkulationen mit dem Baufinanzierungsrechner gibt eine ordentliche Bestandsaufnahme und Planung Aufschluss über den Ist-Zustand und Ihre mögliche Wunschvorstellung.

Schritt 1: Einnahmen ermitteln

Baufinanzierung ohne EigenkapitalZunächst sollten Sie sich ein Blatt Papier und einen Stift nehmen und auf der linken Seite des Blattes alle Einnahmen aufzählen, die dazu dienen, Ihre Lebenshaltungskosten zu decken und die spätere Finanzierung des Objektes zu gewährleisten. In die Kalkulation sollten stets ausschließlich „feste“ Einnahmequellen einfließen –unregelmäßige Geldquellen, auf welche nicht Monat für Monat zu 100 Prozent Verlass ist, lassen Sie bitte außen vor.

Zu den festen Einnahmen eines Haushalts zählen unter anderem:

  • Monatlicher Lohn/Gehalt
  • Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung
  • Staatliche Zuschüsse wie etwa das Kindergeld
  • Einnahmen aus Nebenjobs

Wir raten Ihnen davon ab, Dividenden aus Aktien in die Planung einzubeziehen, da der Markt einem ständigen Wandel unterliegt und diese Einnahmen schnell wegbrechen können. Da es sich bei einer Baufinanzierung um eine sehr langfristige Investition handelt, sollten auch Einnahmen wie das Eltern- oder Erziehungsgeld mit Vorsicht bedacht werden, da diese ebenfalls zeitlich begrenzt sind.

Ganz allgemein gilt: Kalkulieren Sie lieber vorsichtig, um die monatliche Rate auch dann stemmen zu können, wenn Teile der Einnahmen auf einmal geringer ausfallen oder komplett wegbrechen.

Schritt 2: Ausgaben aufzählen

Bitte beachten!Im nächsten Schritt legen Sie den Fokus auf die Ausgaben. Vermerken Sie alle festen monatlichen Ausgaben auf der rechten Seite des Blattes. Zu den typischen monatlichen Ausgaben eines deutschen Haushalts zählen:

  • Lebensmittel
  • Kleidung
  • Mietkosten und Mietnebenkosten wie Strom, Wasser etc.
  • Versicherungen – auch die Autoversicherung
  • Mobilität wie Benzin, Reparaturen etc.
  • Freizeit- und Kulturaktivitäten
  • Kosten für eine Vereinsmitgliedschaft
  • Bildung von Rücklagen

Je nach Haushalt kommen nun meist noch ein oder zwei weitere Punkte dazu, welche die Einnahmen schnell schmelzen lassen. Daher sollten die Ausgaben in keinem Fall zu niedrig veranschlagt werden. Eine ausbalancierte Baufinanzierung lässt Ihnen immer genügend Spielraum, um bei etwaigen Notfällen gerüstet zu sein oder um sich auch einmal die eine oder andere Annehmlichkeit wie Urlaub oder Ausflüge zu gönnen.

Im schlimmsten Fall besteht die Gefahr, die monatlichen Raten der Finanzierung nicht mehr stemmen zu können – einmal ganz abgesehen von den emotionalen Auswirkungen auf eine Familie, wenn das gewohnte Lebensniveau auf einmal nicht mehr geboten werden kann.

Schritt 3: Die maximale Darlehenssumme ermitteln

Wichtiger HinweisNun können Sie anhand Ihrer Übersicht sagen, welche Summe Ihnen Monat für Monat für eine Finanzierung zur Verfügung steht. Ist dieser Betrag berechnet, kann im nächsten Schritt die maximal mögliche Kreditsumme der Baufinanzierung ermittelt werden. Dabei hat sich die folgende Formel auf dem Markt etabliert und liefert zuverlässige Ergebnisse:

Monatlicher Verfügungsbetrag * 12 Monate * 100 / Zinssatz in % + Tilgung in %

Auf den ersten Blick erscheint die Formel für den Laien ein wenig abstrakt, doch mit ein wenig Hintergrundwissen ergibt sie Sinn. Das folgende Rechenbeispiel hilft Ihnen dabei, die Formel gut zu verstehen.

Familie Müller hat zwei Kinder und verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von knapp 4.000 Euro inklusive Kindergeld. Nach Abzug der monatlichen Kosten bleiben den Müllers monatlich 1.050 Euro um einen Baukredit zu finanzieren. Zudem hat die Familie in den letzten Jahren etwa 80.000 Euro an Rücklagen erwirtschaftet, wovon sie 40.000 Euro als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen will. Familie Müller nutzt einen Baufinanzierungs-Vergleich und erhält ein günstiges Angebot mit einem effektiven Jahreszins von 1,5 Prozent. Es sind zunächst 2 Prozent Tilgung vorgesehen. Wenden wir nun die Formel mit diesen Werten an, ergibt sich:

1.050 * 12 * 100 / 1,5 + 2 = 360.000 Euro

Demnach können die Müllers eine Baufinanzierung in Höhe von 360.000 Euro aufnehmen, wobei nun noch das Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro hinzugerechnet werden muss. Insgesamt stehen Familie Müller also knapp 400.000 Euro für die Finanzierung zur Verfügung. Die Werte ändern sich allerdings extrem schnell, wenn sich entweder der Zinssatz erhöht oder wir von einer höheren oder niedrigeren Tilgung ausgehen. Nutzen Sie den Bauzinsrechner, um diese verschiedenen Effekte auf Ihre Situation zu ermitteln.

Die folgende Tabelle zeigt die maximale Darlehenssumme für die Familie Müller unter verschiedenen Rahmenbedingungen:

Zinssatz / Tilgung1 % Tilgung2 % Tilgung
1,5 % Zinssatz504.000 Euro360.000 Euro
2,0 % Zinssatz420.000 Euro315.000 Euro
3,5 % Zinssatz280.000 Euro229.000 Euro
4,5 % Zinssatz229.000 Euro194.000 Euro

Günstige Baufinanzierung schrittweise finden: So funktioniert der Kreditrechner!

Baufinanzierung ZinsenBevor Sie unseren Kreditrechner nutzen, um eine günstige Baufinanzierung zu finden, sollten Sie auf jeden Fall den Punkt „Vor der Baufi“ direkt über diesem Absatz durchlesen, um die passende Darlehenssumme für Ihre individuelle Situation zu ermitteln. Haben Sie diesen Punkt bereits erledigt, geht es nun darum, den günstigsten Anbieter auf dem Kreditmarkt zu finden. Sie werden schnell feststellen, dass die beworbenen Zinssätze von Banken unverbindlich sind. Banken geben in einem repräsentativen Beispiel immer den Zwei-Drittel-Zins an: Das ist der Zinssatz, den mindestens zwei Drittel aller Kunden erwarten können. Ein verbindliches Finanzierungsangebot erhalten Sie erst dann, wenn Sie einige Unterlagen zum Objekt und Ihrer finanziellen Situation eingereicht haben. Welche Eigenschaften Banken dabei eher positiv oder eher negativ sehen, zeigt die folgende Übersicht:

Das sehen Banken positivDas sehen Banken negativ
AngestelltenverhältnisSelbstständigkeit
Eigene Nutzung der ImmobilieObjekte, die vermietet werden – nicht bei allen Banken
BeamtenstatusProbezeit – bei Angestellten
Gute Lage der ImmobilieSchlechte Lage der Immobilie
Neubauobjekt oder Objekt in gutem ZustandObjekt in weniger gutem Zustand
Hoher Schufa-ScoreNiedriger Schufa-Score

Der Kreditrechner erklärt

Bitte genau hinschauenUm immer den besten Anbieter für Ihr persönliches Vorhaben zu finden, lohnt sich der Baufinanzierungs-Vergleich. Mit der Hilfe unseres Baufi-Rechners verschaffen Sie sich einen guten Marktüberblick und können verschiedene Angebote effektiv vergleichen.

  1. Geben Sie im Vergleichsrechner für die Baufinanzierung bitte den gewünschten Darlehensbetrag an. Wählen Sie zudem die Art Ihres Vorhabens aus: Etwa, ob es sich um ein eigenes Bauvorhaben oder um den Kauf einer bestehenden Immobilie handelt.
  2. Klicken Sie auf den Button „Jetzt anfragen“. Sie werden direkt zum nächsten Schritt weitergeleitet.
  3. Geben Sie die Eckdaten Ihrer Finanzierung ein. Einige wichtige Angaben, die Sie dabei treffen müssen, sind die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes, Ihr Haushaltsnettoeinkommen sowie Ihr derzeitiges Beschäftigungsverhältnis.
  4. Anschließend geben Sie Ihre Kontaktdaten an. Es handelt sich dabei um ganz normale Angaben wie Name, Adresse und E-Mail-Adresse.
  5. Nun stehen Ihnen 4.000 Zeichen zur Verfügung, um mögliche Anmerkungen zu treffen, falls Sie etwa besondere Wünsche in Bezug auf Ihr Finanzierungsvorhaben haben.
  6. Abschließend können Sie entscheiden, ob Sie telefonisch oder durch einen Berater vor Ort – Stellen werden angezeigt – beraten werden möchten.
  7. Klicken Sie nun auf „Daten überprüfen“. Sind alle Eingaben richtig, können Sie online eine Anfrage stellen.

Ihr persönliches Finanzierungsangebot

Günstige BaufinanzierungDer Anbieter erhält Ihre Nachricht und wird Ihnen ein individuelles Finanzierungsangebot zukommen lassen. Achten Sie dabei auf die wichtigen Aspekte, die wir weiter oben im Ratgeber erwähnt haben, vor allem Laufzeit, Zinssatz und monatliche Rate. Stellen Sie sich Fragen wie:

Ist die Laufzeit für mein Vorhaben geeignet?

Kann ich mir die monatliche Rate leisten?

Falls Sie mit dem Angebot einverstanden sind, müssen Sie im nächsten Schritt alle wichtigen Unterlagen einreichen. Zu diesen zählen bei jedem seriösen Kreditinstitut in Deutschland:

  • Gehaltsnachweise der mindestens letzten 3 Monate
  • Arbeitsvertrag
  • Nachweis über das angegebene Eigenkapital
  • Detaillierte Angaben zum Objekt – Größe, Wert, Anzahl der Zimmer, Lage etc.
  • Eine ausführliche Kostenaufstellung
  • Unterschriebener Immobilienvertrag

Zudem findet bei jeder Baufinanzierung in Deutschland eine Bonitätsprüfung statt, die Banken meistens mittels einer Abfrage bei der größten deutschen Wirtschafts-Auskunftei, der Schufa, durchführen. Damit kann die Bank Ihre Liquidität einschätzen und sieht zudem, ob Sie derzeit noch andere Kredit abzahlen müssen.

Planen Sie bei jeder Finanzierungsanfrage einen Puffer von 4 Wochen ein. Die meisten Banken bearbeiten ihre Anträge zwar innerhalb einer Woche, doch bei einer hohen Nachfrage kann sich der Prozess auch mal ein wenig verzögern. Die Auszahlung des Geldes dauert nach Bestätigung der Bank nur wenige Werktage.

Nach der „Baufi“: Ist eine Umschuldung sinnvoll?

Bitte merken!Natürlich kommt es auch vor, dass ein Antrag von der Bank abgelehnt wird. Viele Verbraucher bekommen daraufhin erst einmal Panik, dabei ist es gerade jetzt wichtig, einen kühlen Kopf zu bewahren. Finden Sie zunächst den Grund heraus, weswegen Ihr Antrag abgelehnt wurde. Oftmals können Sie einfach einen Versuch bei einer anderen Bank starten, die Ihren Antrag genehmigt. Es gibt jedoch auch Gründe, die bei allen Banken Ihre Chancen auf eine Gewährung des Darlehens schmälern. Dazu zählen:

  • Selbstständigkeit seit weniger als 3 Jahren
  • Noch in der Probezeit als Angestellter
  • Befristeter Arbeitsvertrag
  • Zu geringes Einkommen
  • Negative Schufa-Einträge

Eine gute Alternative kann dann ein Privatkredit sein, für welchen meist leicht geringe Anforderungen verlangt werden. Um eine Bonitätsprüfung kommen Sie aber auch bei privaten Krediten nicht herum.

Ergibt eine Umschuldung Sinn?

Es ist üblicherweise möglich, eine Baufinanzierung später umzuschulden, um so vielleicht von besseren Konditionen zu profitieren. Eine Umschuldung kann im Normalfall erfolgen, sobald die Zinsbindung – festgeschriebener Zins – für das aktuelle Darlehen endet. Etwa 3 Monate vor Ablauf ist es deswegen sinnvoll, sich über eine Umschuldung zu informieren und Anbieter mit dem Baufinanzierungsrechner zu vergleichen.

Zu beachten ist: Steht der Wechsel zu einem anderen Anbieter bevor, muss die Grundschuld ebenfalls übertragen werden. Hier können Gebühren anfallen, die meist eher gering ausfallen. Viele Banken übernehmen die Kosten gar komplett für ihre Neukunden. Vor Ablauf der Zinsbindung lohnt sich ein Wechsel eher selten, da die meisten Institute dafür eine teure Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – und die übernimmt auch die neue Bank nicht.

Was ist der Unterschied zwischen dem Effektiv- und Nominalzins?

Kreditrechner BaufinanzierungMachen Banken Angaben zu Kreditzinsen, unterscheiden sie zwischen dem Effektivzins bzw. effektiven Jahreszins und dem Nominalzins. Für Sie ist es wichtig, den Unterschied zwischen den beiden Zinsbegriffen zu kennen, damit Sie Konditionen besser miteinander vergleichen können.

Der Nominalzins, den Sie seit der Einführung der Verbraucherkreditrichtlinie im Jahr 2010 nur noch unter dem Namen Sollzins kennen, ist maßgebend für die Berechnung der Zinsrate, die Sie an den Kreditgeber zahlen müssen. Zusammen mit der Tilgung beeinflusst der Sollzins damit die Höhe der Monatsrate des Darlehens. Das sogenannte Brutto-Netto-Beispiel zeigt am deutlichsten, wie sich Sollzins und Effektivzins voneinander unterscheiden. Beim Nettopreis = Sollzins berücksichtigen Banken Kosten wie etwa die Mehrwertsteuer nicht, während der Brutto-Endpreis = Effektivzins alle Kosten wie Steuern, Gebühren und sonstige Nebenkosten beinhaltet. Den Sollzins können Sie mit dem Nettopreis vergleichen, er ist kein Indikator für die tatsächliche Belastung bei einer Baufinanzierung. Diese kann nur der Effektivzins, also der Bruttopreis, angeben.

Beim Effektivzins kommen preisbestimmende Faktoren wie der Auszahlungskurs, der Tilgungssatz oder die Verrechnungstermine der Tilgungs- und Zinsleistungen ins Spiel. Banken verteilen diese Faktoren auf die gesamte Dauer der Sollzinsbindung. Der anfängliche Effektivzins und der Nominalzins wären also nur gleich, wenn Sie die kompletten Zinsen für das laufende Jahre direkt zu Beginn des Jahres in einer Summe zahlen würden.

Das heißt: Wenn Sie einen transparenten Zinsvergleich anstreben, sollten Sie stets den effektiven Jahreszins als Vergleichsparameter heranziehen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber Banken auch dazu verpflichtet, diesen Zinssatz in ihren repräsentativen Beispielen in der Werbung anzugeben.

Baufinanzierung Vergleich nutzen: Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen?

FragezeichenDa eine der beliebtesten und häufigsten Fragen rund um das Thema „Kreditrechner für die Baufinanzierung“ die nach den Voraussetzungen für bzw. Anforderungen an eine solche Finanzierung ist, haben wir dem Aspekt noch einen eigenen Absatz im Ratgeber gewidmet. Für Sie als potenziellen Kreditnehmer gibt es wie bei den meisten Krediten einige Hürden, die Sie nehmen müssen, um eine Baufinanzierung zu bekommen. Das gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmer. Nun können die Voraussetzungen von Anbieter zu Anbieter durchaus unterschiedlich sein, doch bei jeder seriösen Bank müssen mindestens diese Punkte erfüllt sein:

  • Volljährigkeit
  • Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
  • Keine negative Schufa-Bilanz
  • Eine gewisse Eigenkapitalquote – meist 15 bis 20 Prozent vom Kaufpreis
  • Im Besitz eines Grundstücks – bei einer reinen Baufinanzierung

Insbesondere bei einer Baufinanzierung lohnt sich ein kurzer Gang zu Ihrer Hausbank, da Sie dort auf weniger Skepsis und mehr Vertrauen stoßen. Die dort ausgehandelten Konditionen können immer noch genutzt werden, um sie mit einem Kreditrechner mit Konkurrenzangeboten zu vergleichen.

FAQs: Das Wichtigste rund um die „Baufi“

Wie viel Eigenkapital ist für eine Finanzierung notwendig?

Es gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto weniger müssen Sie über einen Kredit finanzieren. Bringen Sie dagegen wenig Eigenkapital ein, steigt das Risiko für das Kreditinstitut, weswegen die Banken hier oft einen nicht geringen Zinsaufschlag verlangen. Daher zählt das Eigenkapital zu den wichtigsten Faktoren einer Baufinanzierung. In der Regel sollten Bauherren zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Es ist allerdings sinnvoll, hier großzügig zu planen.

Gibt es noch staatliche Förderungen?

Die staatliche Förderung beschränkt sich mittlerweile nur noch auf staatlich geförderte Kredite. Der wohl bekannteste ist der KfW-Kredit, der neben Studenten und Betrieben auch Bauherren bei ihren Finanzierungsvorhaben unterstützt. Die KfW vermittelt allerdings niemals direkt, sondern stets über eine Hausbank. Auch hier sollten Sie Angebote vergleichen, da einige Institute versuchen, die bereits günstigen Konditionen der Förderbank weiter auszubauen.

Was sind Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital schließen Sie ab wie eine herkömmliche Baufinanzierung. Der größte Vorteil ist: Auch junge Menschen ohne großartige Rücklagen können in der derzeitigen Niedrigzinsphase ein Haus bauen, ohne astronomisch hohe Zinsen zahlen zu müssen. Eine wirklich günstige Baufinanzierung ohne Eigenkapital finden Sie aber nur selten, da Banken das erhöhte Risiko in Form von erhöhten Zinsen an Sie als Kunde weitergeben.

Die Darlehenssumme aufteilen – ist das ein guter Ratschlag?

Eine Aufteilung des Darlehens in mehrere Teildarlehen mit verschiedenen Zins- und Tilgungssätzen hat den Vorteil, die langfristige Belastung besser auf die individuelle Situation abstimmen zu können. Wählen Sie allerdings verschiedene Kreditlaufzeiten, ist es später schwer, die Bank noch zu wechseln. Häufig stehen Sie daher bei Anbietern später vor verschlossenen Türen oder erhalten einen Kredit nur zu höheren Zinssätzen.

Was besagt die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Mit der Umsetzung dieser seit 2016 geltenden EU-Richtlinie trägt der Gesetzgeber Banken auf, die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden genauer zu prüfen. Verbraucher sollen so davor geschützt werden, in einer Niedrigzinsphase eine Finanzierung aufzunehmen, die sie sich später zu höheren Zinsen nicht mehr leisten können. Seit das Gesetz in Kraft getreten ist, haben sich mehrere Gruppen beschwert, dass so die Vergabe von Immobilienkrediten an bestimmte Verbrauchergruppen erschwert wird und teilweise unmöglich ist. Banken haben allerdings durchaus Spielraum, wie sie die Richtlinie umsetzen wollen.

Das sagt die Stiftung Warentest zum Baufinanzierungs-Vergleich

FrageAuch die Stiftung Warentest hat sich bereits mit mehreren Themenseiten, Ratgebern und Testes dem Thema der Baufinanzierung angenommen. Der letzte Baufinanzierungs-Test der Stiftung Warentest stammt aus dem Juni 2019 und hat vor allem die Bedeutung des Eigenkapitals für eine Baufinanzierung einmal mehr hervorgehoben. Demnach haben bereits niedrige fünfstellige Beträge einen großen Einfluss auf die Konditionen der Finanzierung, wie die Experten der Stiftung in mehreren, aufschlussreichen Berechnungen aufgezeigt haben.

Den gesamten Ratgeber zum Nachlesen finden Sie unter diesem Link. Sie erhalten darin auch Tipps, wie Sie Eigenkapital mobilisieren können. Jeder Nutzer, der mit dem Gedanken spielt, in der nächsten Zeit eine Baufinanzierung aufzunehmen, sollte sich den Baufinanzierungs-Test der Stiftung Warentest also in jedem Fall durchlesen. Auf der Themenseite der Stiftung finden Sie zudem weitere Informationen zur Thematik.

Gibt es einen Baufinanzierungs-Test von Öko Test?

Auch Öko Test hat einen eigenen Baufinanzierungs-Test durchgeführt und sich dabei neben den Zinsen für eine Baufinanzierung auch weitere Faktoren angesehen, welche einen bedeutenden Einfluss auf eine Baufinanzierung haben. Den kompletten Ratgeber, der allerdings nicht vollständig kostenfrei zu lesen ist, können Sie unter diesem Link abrufen.

Mit mehreren Zitaten und Expertenmeinungen aufgefrischt sorgt der Öko Test-Artikel für eine angenehme Lese-Erfahrung. Wir können Ihnen in jedem Fall empfehlen, diesen Ratgeber durchzulesen, wenn Sie demnächst eine Baufinanzierung aufnehmen wollen.

Fazit: Vier gute Tipps für eine Baufinanzierung

Baufinanzierung berechnenZum Abschluss unseres ausführlichen Ratgebers wollen wir Ihnen noch vier allgemein gültige Tipps mit auf den Weg geben, die Sie bei jeder Finanzierung einer Immobilie beachten sollten.

Grund 1: Denken Sie ans Alter!

Sorgen Sie immer vor, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Das heißt: Wenn es in Ihrer Macht liegt, achten Sie darauf, dass die Finanzierung abgeschlossen ist, wenn Sie ins Rentenalter eintreten. So leben Sie im Alter ohne unnötige Kosten.

Grund 2: Achten Sie auf Nebenkosten!

Bei jeder Baufinanzierung fallen Nebenkosten an, die die meisten Bauherren nicht auf dem Schirm haben oder ganz einfach unterschätzen. Sie machen aber in vielen Fällen knapp 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Haben Sie diese Kosten daher direkt von Beginn an im Hinterkopf!

Grund 3: Bleiben Sie realistisch!

Nehmen Sie in keinem Fall einen überteuerten Kredit auf, den Sie sich nicht oder nur gerade so leisten können – das ist der schnellste Weg in die Schuldenfalle!

Grund 4: Nutzen Sie alle Optionen aus!

Trotz einer langfristigen Zinsbindung haben Sie bei Ihrer Baufinanzierung nach 10 Jahren die Option, mit einem Sonderkündigungsrecht aus dem Vertrag auszusteigen und sich nach einem besseren Zinssatz umzusehen. Diese Option kann in vielen Fällen sehr nützlich sein.