Die Zahl ist zweifellos enorm: Rund 6,8 Milliarden Euro Verlust weist Europas größter Vermieter Vonovia für das vergangene Jahr aus, ein Negativ-Rekord. Was allerdings nicht daran liegt, dass seine Wohnungen plötzlich nicht mehr gesucht wären, im Gegenteil. Man sei praktisch komplett voll, nur zwei Prozent der knapp 546 000 Wohnungen stünden leer, sagte Konzernchef Rolf Buch bei der Vorstellung der Zahlen fürs vergangene Jahr am Freitag. Was das Unternehmen so belastet, das sind die drastisch fallenden Immobilienpreise.
Jahrelang profitierten Immobilienkonzerne wie Vonovia davon, dass ihre Häuser quasi von selbst immer wertvoller wurden. Lange Zeit wiesen sie auch deshalb immer höhere Gewinne aus. Seit Mitte 2022 aber geht die Entwicklung in die entgegengesetzte Richtung. Seitdem die Europäische Zentralbank die Nullzins-Phase beendet hat, sind die Preise für Mehrfamilienhäuser im Schnitt um etwa zehn Prozent gesunken, wie Zahlen des Verbands der Pfandbriefbanken zeigen. Die Vonovia-Immobilien verloren binnen Jahresfrist sogar 11,4 Prozent an Wert - insgesamt fast elf Milliarden Euro. Das hinterlässt tiefe Spuren in den Bilanzen, nicht nur bei den Bochumern. Zuletzt hatte auch der kleinere Rivale LEG einen Verlust von etwa 1,5 Milliarden Euro gemeldet, ebenfalls getrieben von den fallenden Bewertungen.
"Das vergangene Jahr war anstrengend", sagte Buch deshalb. "Der Einbruch der Werte war der gravierendste, den wir je erlebt haben." Die Zahlen dazu hatte der Konzern überraschend bereits am Vorabend verbreitet, womöglich auch, damit die Börsen sie über Nacht verdauen konnten. Bis zum Mittag lag die Aktie dennoch mit einem Minus von gut sechs Prozent am Ende des Dax. Für Buch alles nur eine Momentaufnahme. Er sei "fest davon überzeugt, dass die Zeiten von Wertverlusten weitestgehend hinter uns liegen", sagte Buch. "Der Abwärtstrend hat sich abgeflacht, die Stabilität kommt zurück." Für die Zukunft rechne er wieder mit einer "sehr langen Aufwärtsbewegung" - einfach weil in Deutschland Wohnraum fehle.
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Thomas Krebs und Rolf Buch geben Hunderttausenden Deutschen ein Zuhause. Doch während der Saga-Chef Wohnungen bauen lässt, sagt der Vonovia-Boss: Das ergibt gerade keinen Sinn. Wie passt das zusammen?
Das "Kerngeschäft Vermietung" laufe weiterhin gut, sagte Buch. So stieg der um Sondereffekte bereinigte operative Gewinn in diesem Bereich um 6,5 Prozent auf gut 2,4 Milliarden Euro, auch weil man die Bestände effizienter bewirtschafte. Denn die durchschnittliche Quadratmeter-Miete in den deutschen Wohnungen des Konzerns sei lediglich um gut drei Prozent auf zuletzt 7,63 Euro gestiegen - und damit deutlich weniger als die allgemeine Inflation. "Unsere Mieten werden praktisch ohne Ausnahme pünktlich bezahlt", sagte Finanzvorstand Philip Grosse.
Dazu kommt, dass die Bevölkerung in Deutschland wächst, allein 2023 kamen etwa 300 000 Menschen hinzu. Zugleich aber entstehen immer weniger neue Wohnungen. Die Stimmung in der Baubranche ist daher recht düster. Der Immobilien-Dachverband ZIA schätzt, dass im kommenden Jahr in Deutschland etwa 720 000 und bis 2027 sogar 830 000 Wohnungen fehlen dürften. Andere Analysen sind zwar zurückhaltender, gehen aber ebenfalls von einer deutlich sechsstelligen Zahl fehlender Wohnungen aus.
Dass Vonovia etwas dagegen tut, schloss Buch allerdings aus, zumindest vorerst. Zwar hat der Konzern vergangenes Jahr knapp 2500 neue Wohnungen fertiggestellt und dieses Jahr sollen es ähnlich viele werden. Allerdings gehe es dabei um bereits angefangene Projekte, die beendet würden. Große Neubauten nehme man bis auf Weiteres nicht in Angriff. Investieren will Buch vor allem in den Solarstrom-Ausbau an den eigenen Häusern. Insgesamt solle dieses Jahr eine Milliarde Euro in den Bestand fließen. Die Priorität liege weiter "auf dem Verkauf von Immobilien zu einem guten Preis", so wie schon vergangenes Jahr. Da erlöste Vonovia rund vier Milliarden Euro mit Wohnungen, Häusern und ganzen Immobilien-Portfolios. Im laufenden Jahr will Buch so noch einmal drei Milliarden einnehmen.
