Stadtplanung SEM: Ein Projekt, das provoziert

Etwa 1000 Zuhörer sind Ende Februar zu einer Diskussionsveranstaltung über die SEM Nordost gekommen - und viele kritisierten die Pläne der Stadt.

(Foto: Alessandra Schellnegger)

Was ist eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme? Wie verhindert sie Bodenspekulation? Und warum gibt es so heftigen Widerstand im Münchner Nordosten? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Von Dominik Hutter, Sebastian Krass und Kassian Stroh

Was ist eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM)?

Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM), ein Instrument aus dem Baugesetzbuch, erleichtert der Stadt, ein großes Gebiet mit vielen Eigentümern zu überplanen. Das Prinzip: Es soll eine Planung aus einem Guss entstehen - ohne Rücksicht nehmen zu müssen auf die Zuschnitte der Grundstücke und die Eigentumsverhältnisse. Komplizierte Extrawürste und unerwünschte Kompromisse sollen so vermieden werden. Eine SEM ist auf Kooperation angelegt. Droht aber ein Grundstückseigentümer, den Bau eines neuen Wohnviertels zu blockieren, kann er als letzte Konsequenz enteignet werden. Konstruktive Mitwirkung ist also Pflicht. Eine SEM soll Bodenspekulation verhindern und schöpft die Gewinne, die allein dadurch entstehen, dass Baurecht geschaffen wird, für die soziale und verkehrliche Infrastruktur ab: für Straßen oder Schulen etwa. Dies wäre planungsrechtlich auch anders möglich, mit städtebaulichen Verträgen und den Vorgaben der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) etwa. Normalerweise kommt dabei aber nicht so viel Geld fürs Allgemeinwohl zusammen wie bei einer SEM.

Was bedeutet das für Bodenpreise und drohen auch Enteignungen?

Bislang gab es im Nordosten noch keine SEM, sondern nur die Vorbereitungen dafür. Spielen alle Eigentümer mit, kann die Planung auch ohne SEM weitergehen. Sicherheitshalber wurden aber schon einmal die Bodenpreise eingefroren - auf dem aktuellen Stand, also ohne die lukrativen Neubaupläne. Ein Grundstück darf trotzdem zu beliebigen Preisen an Private weiterverkauft werden. Der Käufer muss aber damit rechnen, dass ihm die Stadt die Fläche später zum eingefrorenen, also wohl niedrigeren Preis, abkauft. Für den Bau übernimmt die Stadt erst einmal sämtliche Areale. Sie werden in der Endphase normalerweise zum dann entsprechend höheren Marktpreis wieder abgegeben. Mit den Gewinnen werden Straßen, Schulen, Kitas und Parks finanziert. Was danach noch übrig ist, wird als Überschuss anteilig an die früheren Grundeigentümer ausgezahlt. Enteignungen sind theoretisch möglich, wenn sich jemand partout verweigert und so das ganze Projekt zu kippen droht. Dieser Schritt ist aber nicht nur langwierig, unpopulär und juristisch heikel - CSU, SPD und Oberbürgermeister Dieter Reiter haben ihn bereits ausgeschlossen.

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Wie ist der Stand der Dinge bei der SEM Nordost?

Das Verfahren läuft schon seit mehr als zehn Jahren. 2008 beschloss der Stadtrat vorbereitende Untersuchungen für eine SEM auf dem Gelände des Münchner Trabrenn- und Zuchtvereins in Daglfing sowie das westlich anschließende Gebiet bis zur Bahntrasse. 2011 erweiterte der Stadtrat das Untersuchungsgebiet auf die 600 Hektar, um die es jetzt geht. 2016 stellte das Planungsreferat drei grobe Konzepte vor für eine Besiedlung mit 30 000 Menschen plus 10 000 Arbeitsplätzen samt Naherholungsflächen mit Badesee. Nach kontroversen Diskussionen plädierte der Bezirksausschuss dafür, mit einem Ideenwettbewerb neue Konzepte zu entwickeln. Dieser Bitte ist der Stadtrat nachgekommen: Anfang Februar 2019 beschloss er, einen städtebaulichen Ideenwettbewerb zu starten. Auf Antrag der CSU sollen die Teilnehmer auch Varianten für 10 000 oder 20 000 Einwohner entwickeln, nicht nur für 30 000 Einwohner, wie vom Planungsreferat gewünscht.

Wie geht es weiter?

Der Wettbewerb begann Mitte März 2019 mit einer öffentlichen Veranstaltung: Mehr als 200 Bürger hatten dort die Möglichkeit, ihre Ideen in den Prozess einfließen zu lassen; die Grundeigentümer lud die Stadt ebenfalls zu einer Informationsveranstaltung. Im Sommer 2019 sollen erste Zwischenergebnisse vorliegen, Anfang 2020, noch vor der Kommunalwahl, das Wettbewerbsergebnis. Das dürfte dann eine belastbare Grundlage für die politische Debatte sein, in welchem Maß der Nordosten bebaut wird und wie viel von der derzeitigen Struktur erhalten bleibt. Dann könnte auch die Frage konkret werden, welche Grundstücke, die derzeit noch in Privatbesitz sind, man braucht und wie viel die Stadt dafür zahlen soll.

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Ist schon bekannt, was genau kommen wird?

Konkrete Aussagen sind derzeit schwer zu machen - auch wenn die SEM-Gegner mit konkreten Szenarien arbeiten: 30 000 Einwohner, Hochhäuser, gar Plattenbauten am Stadtrand, Zusammenbruch des Verkehrs. Dabei ist es ja gerade Aufgabe des Ideenwettbewerbs, erst einmal konkrete Diskussionsgrundlagen zu schaffen. Angesichts des Wohnraummangels und des Zuzugs ist unstrittig, dass die Stadt auch in den Nordosten wachsen muss, ist er doch eine von zwei verbliebenen Siedlungsreserven der Stadt neben dem Norden bei Feldmoching. Klar ist auch, dass im Nordosten neben Wohnungen Gewerbe- und Büroflächen gebaut werden - einerseits, weil sie gebraucht werden, andererseits, weil man keine Schlafstädte mehr bauen will. Die Stadtrats-SPD hat kürzlich gesagt, dort "kleinteiliges Gewerbe" anzustreben, kein Gewerbegebiet, wie es sie hinter der Stadtgrenze im Landkreis München zahlreich gibt. Die Stadt wird versuchen, ein gemischtes Quartier zu entwickeln, zu dem auch Grün- und Erholungsflächen gehören. Es ist nicht zu erwarten, dass sie die Landwirtschaft im Nordosten komplett abschafft. Auch der Pferdesport soll erhalten bleiben. Und der Natur- und Artenschutz werden in der Debatte eine wichtige Rolle spielen. Das Verhältnis der Nutzungen zueinander aber ist noch offen. Mit einer Bebauung dürfte es nicht vor 2030 losgehen.