Landgericht: Münchner Möbelhaus zahlt keine Miete - und bekommt Recht

Das Unternehmen in der Innenstadt musste in der Pandemie zeitweise schließen und setzte die Mietzahlungen aus. Das Gericht gibt ihm nun weitgehend recht - und bezieht sich auf ein Urteil aus dem Ersten Weltkrieg.

Nach vielen Wirten nehmen nun auch andere Münchner Gewerbetreibende das Risiko eines Gerichtsprozesses auf sich, um die finanziellen Auswirkungen des Corona-Lockdowns im Frühjahr zu lindern. Während die Gastronomen vor allem mit ihren Versicherungen streiten, legen sich mehrere Geschäftsleute mit ihren Vermietern an - einer von ihnen hatte damit zumindest teilweise Erfolg.

Ein Möbelhaus in der Innenstadt, fast 3000 Quadratmeter Verkaufsfläche auf drei Etagen, dazu noch ein Lager im zweiten Untergeschoß: Laut Mietvertrag aus dem Jahr 2017 sollten dafür pro Monat gut 62 000 Euro brutto fällig sein, plus gut 13 000 Euro, insgesamt also 76 000 Euro. Dann aber kam Corona. Vom 18. März bis zum 26. April musste das Möbelhaus ganz geschlossen bleiben, so hatte es die bayerische Staatsregierung verfügt. Danach konnten immerhin 800 Quadratmeter Verkaufsfläche wieder geöffnet werden. Und als dann am 11. Mai das gesamte Geschäft wieder geöffnet werden durfte, galt immer noch eine Beschränkung der Anzahl der Kunden - pro 20 Quadratmeter Fläche durfte nur ein Kaufwilliger eingelassen werden.

Am 23. März teilte die Geschäftsführung des Möbelhauses dem Vermieter mit, dass sie bis auf Weiteres keine Miete mehr bezahlen werde. Das wollte sich der Vermieter nicht gefallen lassen und klagte auf Zahlung für die Monate April, Mai und Juni, insgesamt gut 220 000 Euro. So landete der Fall vor der dritten Zivilkammer des Landgerichts. (AZ: 3 O 4495/20)

Im Prozess stellte sich der Vermieter auf den Standpunkt, er habe die Räumlichkeiten ja weiterhin zur Verfügung gestellt. Dass die Öffnung des Geschäfts durch die staatliche Allgemeinverfügung verboten worden war, ändere an dieser Tatsache nichts. Der Mieter hätte die Zeit ja für Instandhaltungsarbeiten nutzen können, auch die Lagerhaltung sei weiterhin möglich gewesen. Der Mieter hingegen argumentierte, die behördliche Untersagung der Nutzung stelle einen Mietmangel dar: Die Öffnung des Geschäfts zum Zwecke des Verkaufs sei der vereinbarte Mietzweck - ohne Zugang zum Ladenlokal sei kein Geschäftsbetrieb möglich.

Das Gericht gab in seinem Urteil dem Mieter teilweise recht - und führt zur Begründung tatsächlich eine Entscheidung des damaligen Reichsgerichts aus dem Jahr 1915 an: Wegen des Ersten Weltkriegs waren Tanzveranstaltungen verboten oder zumindest stark eingeschränkt. Eine Tanzbar hatte deshalb ebenfalls die Miete gemindert, das Gericht befand, dass die Bar durch das Tanzverbot "ihrer Eigenschaft beraubt" und somit mit einem "die Tauglichkeit zur Nutzung mindernden Fehler behaftet" sei.

Im Jahr 2020 wollte das Landgericht allerdings keinen kompletten Nutzungsausfall anerkennen - es sprach für den Monat April eine 80-prozentige Minderung zu, für den Mai 50 Prozent und für Juni 15 Prozent. Statt der verlangten 220 000 Euro bekommt der Vermieter also etwas mehr als 117 000 Euro. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, die Berufung zum Oberlandesgericht ist möglich.

Wie viele solcher Mietminderungsklagen derzeit anhängig sind, kann das Landgericht nicht sagen - die Sachen laufen bei den allgemeinen Zivilkammern ein und werden nicht gesondert erfasst. Einen weiteren Fall bereitet derzeit der Rechtsanwalt Ernst Tandler vor: Er vertritt eine radiologische Praxis in Schwabing. Diese war zwar von der Allgemeinverfügung der Staatsregierung nicht betroffen, weil Arztpraxen geöffnet bleiben durften. Doch seien die Patienten ausgeblieben, die Öffnungszeiten mussten reduziert werden, bis Ende Juli sei so ein Umsatzverlust von mehr als einer Million Euro aufgelaufen. Seit April wurde deshalb keine Miete mehr bezahlt, sodass es auch hier zur Klage kam, es geht um gut 180 000 Euro.

Rechtsanwalt Tandler argumentiert mit einer Änderung der Vertragsgrundlage: "Die Beklagte (also die Arztpraxis) hätte die Verträge so nicht abgeschlossen, wenn sie gewusst hätte, dass es zu einer globalen Pandemie mit Ausgangsbeschränkungen und heftigen wirtschaftlichen, nie zuvor dagewesenen Folgen kommt", schreibt er in seiner Klageerwiderung. Neben der juristischen Einschätzung sieht Tandler aber noch einen weiteren Aspekt: "Wenn den Mietern das Recht zur Mietminderung nicht gegeben wird, dann bedeutet das, dass die staatlichen Coronahilfen von den Unternehmern, für die sie ja gedacht sind, an die Vermieter weiterfließen, die keinen einzigen Arbeitsplatz schaffen - das kann's ja wohl nicht sein."

Mittlerweile hat der Fall jedoch einen neuen Dreh bekommen: Weil der Vermieter mit der fristlosen Kündigung drohte, hatte die Praxis die Miete dann doch bezahlt. "Jetzt muss der Vermieter seine Klage für erledigt erklären", sagt Ernst Tandler. "Und dann erheben wir Widerklage auf Rückzahlung."