Zwar heißt es erst am 16. September "O'zapft is!", aber das ganze Drumherum fürs Oktoberfest läuft freilich längst. Schon im Juli hat der Aufbau der Festhallen auf der Theresienwiese begonnen - und viele Besucher sind auf der Suche nach Hotelzimmern und Ferienwohnungen. Zwar kamen im vergangenen Jahr "nur" 5,7 Millionen Gäste auf eine ziemlich verregnete Wiesn. In den Jahren vor der Corona-Zwangspause waren es meist weit mehr als sechs Millionen. Gut möglich, dass das Oktoberfest dieses Jahr wieder ähnlich viele Menschen anzieht.
Es könnte also eng werden, nicht nur in den Festzelten, sondern auch in der Stadt. Und zu den Millionen Besuchern kommen noch mehrere Tausend, die für die ganzen gut zwei Wochen auf dem Oktoberfest arbeiten. Auch die wollen irgendwo schlafen. Warum also nicht auch zu Hause ein bisschen zusammenrücken - und sich damit etwas dazuverdienen? Die Frage dürften sich einige stellen in der deutschen Stadt mit den höchsten Mietpreisen. Und längst nicht nur hier: Karneval in Köln, Hafengeburtstag in Hamburg - Großfeierlichkeiten gibt es viele und teure Städte auch. Da ist die Verlockung groß, ein paar Gäste gegen Geld unterzubringen, wenn die Nachfrage so hoch ist und die Hotelpreise noch höher sind.
"Ein Zimmer oder die ganze Wohnung an Touristen unterzuvermieten, darauf gibt es keinesfalls einen Anspruch", warnt aber die Münchner Rechtsanwältin Henrike Butenberg. Fremdenzimmer seien kein Wohnraum, es gehe dabei ums Geschäft. "Und der Sinn eines Mietvertrags ist eben nicht, dass sich der Mieter mit der Wohnung etwas dazuverdient", erklärt die Mietrechts-Spezialistin.
Das gilt sogar dann, wenn im Mietvertrag eine Untervermietung der Wohnung generell gestattet ist. Denn eine solche Klausel gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur für dauerhafte Mitbewohner, nicht für Touristen ( Az. VIII ZR 210/13). Häufiger dürfte aber ohnehin das Gegenteil der Fall sein: Der Vertrag schließt Untervermietungen generell aus. Es gibt zwar auch dann Fälle, in denen der Vermieter den Einzug eines neuen Mitbewohners nicht verwehren darf. Dafür aber muss der Mieter ein "berechtigtes Interesse" nachweisen, wie es im Gesetz heißt.
Das kann etwa dann der Fall sein, wenn der Partner oder die Partnerin, Kinder, Geschwister oder pflegebedürftige Eltern mit einziehen. Oder wenn der Mieter auf die Einnahmen aus der Untermiete angewiesen ist, um die Wohnung halten zu können. "Jeder hätte gern mehr Geld, das allein reicht nicht", warnt Butenberg. Es müssten schon besondere Umstände vorliegen, etwa, wenn ein Ehepartner verstorben sei. Nur dann könnten Teile der Wohnung untervermietet werden - und auch das nur an dauerhafte Mitbewohner nur nach vorheriger Genehmigung des Vermieters.
Wer trotzdem Touristen unterbringen will, der sollte unbedingt den Eigentümer fragen, rät Butenberg - und zwar vorher. "Der Vermieter kann grundsätzlich alles erlauben", sagt sie. Ohne die Genehmigung aber würde sie unbedingt davon abraten, ein Fremdenzimmer anzubieten. "Der Eigentümer kann das abmahnen und dann im Wiederholungsfall auch den Mietvertrag fristlos kündigen." Dafür reiche es schon, wenn die Wohnung nur auf einem Portal wie Airbnb auftaucht, Beschwerden beispielsweise von Nachbarn seien dafür nicht nötig.
"Besucher sind keine Untermieter"
Etwas anders liegt die Sache, wenn die eigene Eigentumswohnung an Touristen vermietet werden soll. Hier gilt: Was nicht verboten ist, das ist erst einmal erlaubt. Das heißt, solange in der Teilungserklärung einer Wohneigentumsgemeinschaft nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde, dass auch kurzzeitig an Feriengäste vermietet werden darf, ist jeder Eigentümer frei. Und der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Hürde dafür hoch gelegt, eine Teilungserklärung in diesem Punkt zu ändern: Ein Vermietungsverbot an Touristen muss einstimmig getroffen werden, entschieden die Richter 2019 ( Az. V ZR 112/18). Allerdings gelte auch hier: "Grundsätzlich ist auch eine Eigentumswohnung zum Wohnen da", sagt die Anwältin. "Eine gewerbliche Vermietung sollte es also grundsätzlich auch hier nicht geben."
Außerdem sind Vermieter und Nachbarn nicht die Einzigen, die beim Thema Ferienwohnung mitreden können. Vor allem in vielen Großstädten wie München, Berlin, Hamburg, Köln oder Stuttgart gilt ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Das heißt, die ohnehin knappen Wohnungen dürfen dort nicht ohne Genehmigung der Gemeinde als Büros, Praxen oder eben an Touristen vermietet werden. In München beispielsweise darf eine Wohnung deshalb nicht länger als insgesamt acht Wochen im Jahr an Touristen vermietet werden, ansonsten drohen hohe Bußgelder von bis zu 500 000 Euro.
Was aber niemand verbieten kann: mit Freunden und Verwandten über die Wiesn zu schlendern - und sie anschließend bei sich übernachten zu lassen. "Natürlich darf man auch zur Oktoberfest-Zeit Freunde bei sich unterbringen", sagt Butenberg. "Besucher sind keine Untermieter."
