Luftmatratze und Frühstück - Airbed and Breakfast: Die ursprüngliche Idee steckt noch im Namen. Als Online-Börse für private Übernachtungsmöglichkeiten ging Airbnb vor 15 Jahren an den Start. Unkompliziert, cool, nicht so unpersönlich wie im Hotel, sondern zu Gast bei Freunden und mittendrin in deren Leben - diesen Mythos versucht man bei Airbnb und anderen Vermittlungsplattformen für Privatunterkünfte am Leben zu erhalten, obwohl aus der Sharing-Idee längst ein höchst lukratives Geschäftsmodell geworden ist, oft auch für die Wohnungseigentümer. Denn mit der Kurzzeitvermietung lässt sich vor allem in Großstädten deutlich mehr Geld verdienen als auf dem regulären Mietmarkt.
Und kann man als Eigentümer mit seiner Wohnung nicht tun und lassen, was man möchte, kurz vermieten oder lang? "Im Prinzip ja", sagt Oliver Elzer, Richter in Berlin und Experte für Wohnungseigentumsrecht, "man darf als Eigentümer auch tage- und wochenweise vermieten." Dennoch gibt es Grenzen - und die setzen die Kommunen.
Mit jeder Wohnung, die nur noch an Urlauber, Medizintouristen oder Geschäftsreisende vermietet wird, reduziert sich das Wohnungsangebot für die Einheimischen. In vielen Großstädten sind bezahlbare Mietwohnungen ohnehin schon ein knappes Gut, deshalb beschränken zahlreiche Kommunen die Kurzzeitvermietung - gemeint sind damit Mietverhältnisse für lediglich ein paar Tage oder Wochen. Eine bundeseinheitliche Regelung gibt es nicht. Wer vermieten möchte, muss bei seiner Stadt oder Gemeinde nachfragen, wie sie es mit dem Thema "Wohnraumzweckentfremdung" hält.
Zwischen alten Möbeln, Fahrrädern und Farbeimern ist fürs Auto manchmal gar kein Platz mehr. Das kann Ärger geben.
So dürfen beispielsweise mancherorts einzelne Zimmer als Schlafplatz offeriert werden, nicht jedoch die gesamte Wohnung. Oft wird eine Registrierung, manchmal zusätzlich auch eine behördliche Genehmigung verlangt, unter anderem in Berlin oder Hamburg. In Stuttgart ist es untersagt, eine Wohnung für mehr als zehn Wochen im Jahr "für Zwecke der Fremdbeherbergung" zu nutzen, sie während einer längeren Abwesenheit, beispielsweise einer mehrwöchigen Auslandsreise, zu vermieten, ist dagegen gestattet.
Auch in München ist es verboten, eine Wohnung oder ein Haus ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten. Einzelne Räume dürfen dagegen schon auf den Vermittlungsplattformen angeboten werden, und zwar maximal 50 Prozent der Wohnfläche - und die ganze, sonst selbst bewohnte Behausung zum Beispiel während eines Auslandsaufenthalts auch, allerdings nur für maximal acht Wochen im Jahr.
Verstöße können teuer werden: Das Team Wohnraumschutz der Bauaufsicht in Frankfurt am Main spürte in den vergangenen fünf Jahren mehr als 1000 illegale Ferienwohnungen auf und nahm Bußgelder in Höhe von zwei Millionen Euro ein. Die Städte setzen dabei auch auf aufmerksame Nachbarn. In München beispielsweise gibt es dafür ein Online-Meldeformular.
Auch wenn Feriengäste stören: Die Eigentümergemeinschaft ist weitgehend machtlos
Dennoch sei, sagt Jurist Oliver Elzer, "der graue Markt riesig". Und ganz gleich, ob legal oder illegal: Für Wohnungseigentümer kann das ständige Kommen und Gehen im Haus zur echten Belastung werden. "Wildfremde Menschen in der Anlage, Lärm, Dreck im Treppenhaus, gerade in Großstädten wie Berlin mit vielen Partytouristen ist das ein echtes Problem", sagt Elzer.
Grundsätzlich sei jeder Eigentümer verpflichtet, seine Mieter sorgfältig auszuwählen und nicht an bekannte Störer zu vermieten, "aber es ist kaum nachzuweisen, dass er nicht sorgfältig war, er kennt die Mieter in der Regel vorher nicht", erläutert der Experte für Wohnungseigentumsrecht. Unternehmen können die anderen Eigentümer und auch die Eigentümergemeinschaft gegen eine Ferienwohnung im Haus kaum etwas: "Theoretisch kann man in der Gemeinschaftsordnung nachträglich eine kurzzeitige Vermietung verbieten, doch dafür müssen sämtliche Eigentümer zustimmen, also auch jene, die an die Touristen vermieten", sagt Elzer. Eher unrealistisch, dass sie ihrem eigenen Geschäftsmodell die Grundlage entziehen. Bei neuen Wohnanlagen besteht allerdings durchaus die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung entsprechend zu gestalten. "Wer kauft, kann auf diesen Umstand achten", sagt Elzer.
Ansonsten bleibt lediglich die Hausordnung, um die Regeln des Miteinanders im Haus zu definieren, beispielsweise die Ruhezeiten. "Als Vermieter sollte man den Mietvertrag entsprechend gestalten, die Hausordnung mit vereinbaren und seinen Feriengästen signalisieren, dass man Rücksichtnahme auf die Hausgemeinschaft erwartet", rät Elzer.
Übrigens: Die Einnahmen aus einer Kurzzeitvermietung müssen versteuert werden. Steuerfrei bleibt nur, wer mit seinem Gesamteinkommen unter dem jährlichen Grundfreibetrag von derzeit 10 908 Euro liegt oder mit der Vermietung nicht mehr als 520 Euro verdient hat - ob man eine Luxusbude oder nur eine Luftmatratze anbietet, spielt dabei keine Rolle.
