Die Fliesen im Bad sind aus den Siebzigern, der Parkettboden weist starke Gebrauchsspuren auf, und eine zusätzliche Wand im Wohnzimmer brächte das ersehnte Arbeitszimmer. Es gibt die verschiedensten Gründe, warum Mieter sich eine Erneuerung oder Renovierung der Wohnung wünschen. Manch einer ist handwerklich so geschickt, dass er am liebsten gleich selbst Hand anlegen würde. Doch Vorsicht. Mieter dürfen nicht einfach eigenmächtig die Wohnung nach ihrem persönlichen Gusto umbauen. Für viele Vorhaben braucht es vorab die Zustimmung des Vermieters.
"Unterschieden werden muss, ob es sich lediglich um Schönheitsreparaturen und Dekorationen oder Eingriffe in die Bausubstanz handelt", erklärt Martina Westner, Rechtsanwältin beim Haus- und Grundbesitzerverein in München. Einfache Verschönerungen kann der Mieter ohne Absprache vornehmen - etwa die Wände rosa streichen oder eine Pippi-Langstrumpf-Tapete im Kinderzimmer anbringen. Denn hier handelt es sich um Maßnahmen, die für die Dauer des Mietverhältnisses bestehen und die ohne Weiteres wieder rückgängig gemacht werden können, wenn es endet.
Für Eingriffe in die bauliche Substanz hingegen braucht es die Zustimmung des Vermieters. Dies gilt etwa für das Verlegen neuer Böden und Fliesen, das Anbringen von Steckdosen oder das Einziehen oder Herausnehmen ganzer Wände.
Eine teure Küche gekauft? Der Vermieter muss sie nicht ablösen
Ehe sich Mieter in Unkosten stürzen, ist es also ratsam, vorab mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen und die Vorgehensweise zu besprechen. Dabei sollten Mieter auch Kostenvoranschläge parat haben. Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Aufwendungen des Mieters zu übernehmen: "Sind keine Absprachen getroffen worden, hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass er seine freiwilligen Investitionen erstattet bekommt", sagt Rechtsanwältin Westner.
Viele Mieter hoffen jedoch, dass der Vermieter sich beim Auszug an den Kosten beteiligt. "Doch dafür gibt es keinen Rechtsanspruch, auch wenn der Mieter nach seinem Empfinden die Wohnung verschönert hat", betont Westner. Entscheidend ist der ursprüngliche Zustand der Wohnung zu Vertragsbeginn. Hat der Mieter nach seinem Einzug etwa eine teure Küche eingebaut, kann der Vermieter sogar den Ausbau verlangen. Ablösen muss er die Küche dagegen nicht, selbst wenn dadurch der Wert der Wohnung gestiegen ist. Denn der Vermieter muss keine "aufgedrängte Bereicherung", wie es in der juristischen Fachsprache heißt, hinnehmen oder extra vergüten.
Da es in der Praxis häufig wegen der Kosten zu Streit kommt, empfiehlt Westner, Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. "Mündliche Abmachungen sind hinterher schwer zu beweisen", sagt Westner. Generell ist es aus Vermietersicht weniger risikoreich, eine Mieterhöhung auszusprechen und selbst Handwerker mit den anstehenden Aufgaben zu beauftragen, statt Mieter dafür einzubinden.
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Dies gilt besonders für sensible Bereiche wie etwa die Erneuerung der Elektrik. "Auch aus Haftungsgründen ist es besser, dafür Fachleute zu beauftragen", empfiehlt Westner. "Hier kommt sonst schnell der Verdacht der Schwarzarbeit auf, wenn Mieter solche Installationen vornehmen." Bei einem Schaden würde dann auch die Haftpflichtversicherung nicht zahlen. Mieter dürfen in bestimmten Fällen noch Jahrzehnte später dafür zur Kasse gebeten werden, wenn sie dilettantisch gearbeitet haben, besagt ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Wenn man etwa Bodenfliesen unfachmännisch verlegt, die einen Wasserschaden als Spätfolge nach sich ziehen, ist die Sache nicht automatisch verjährt. Das sei erst nach Ablauf von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters der Fall, unabhängig davon, wann der Schaden entstanden sei, stellten die Richter fest (Az. VIII ZR 132/20).
Es gibt allerdings Fälle, in denen die Vermieter in Sachen Verschönerung aktiv werden müssen. "Ist der Teppichboden nach zehn oder zwölf Jahren abgenutzt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser ausgetauscht wird", sagt Westner. Würde der Vermieter dann lieber einen Laminatboden verlegen, muss zuvor der Mieter zustimmen.
Ein generelles Dübelbohrverbot darf der Vermieter im Übrigen nicht aussprechen. Überlässt der Vermieter ein "nacktes" Bad ohne Spiegel und Handtuchhalter, darf der Mieter Bohrlöcher in angemessener Zahl anbringen, um das Bad mit Hängevorrichtungen auszustatten. Zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt es etwa, mit der gebotenen Vorsicht Löcher in die Wand zu bohren, um Bilder aufzuhängen oder Vorhangstangen anzubringen.
Bei starker Sonneneinstrahlung hat der Mieter auch einen Anspruch auf eine Markise. Bei einem Mehrparteienobjekt, das einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört, muss der Vermieter hier jedoch vorab die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen. Ebenso zustimmen muss die Eigentümergemeinschaft, wenn der Mieter eine Mini-Solaranlage auf dem Balkon anbringen möchte: "Denn Änderungen an der Fassade sind genehmigungspflichtig", sagt Rechtsanwältin Westner.
Doch was ist, wenn Mieter eigenmächtig eine Sache nach der anderen umbauen? Wenn sie im Garten ein Loch für ein Schwimmbad graben, im Wohnzimmer einen Kaminofen installieren und Wände für ein weiteres Zimmer einziehen? "Mieter dürfen sich nicht wie Eigentümer aufführen. Bei eklatanten Eingriffen ist das Vertrauensverhältnis so gestört, dass der Vermieter eine Kündigung aussprechen kann", sagt Westner. Damit müssen Mieter auch rechnen, wenn unerlaubte Einbauten oder unfachmännisches Vorgehen die Gefahr von Sachschäden oder sogar Risiken für die Gesundheit des Menschen mit sich bringen.
