Manche Vermieter sind auf ihre monatlichen Mieteinnahmen angewiesen, da sie damit entweder einen Kredit abbezahlen oder für ihren Lebensunterhalt im Alter sorgen müssen. Bleibt die Zahlung aus, kann dies unter Umständen existenzbedrohend für sie sein. Doch was können Vermieter tun, wenn Mieter im Zahlungsrückstand sind oder die Wohnraummiete einfach kürzen?
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter eigenmächtig die zu leistenden Zahlungen für den Wohnraum mindern. Als Grund führen sie zum Beispiel an, die Wohnung weise Mängel auf. Wer so handelt, geht das Risiko ein, dass eine Mietvertragskündigung ins Haus flattert. Denn der Vermieter muss sich das nicht einfach gefallen lassen, insbesondere, wenn tatsächlich gar kein Mangel in der Wohnung vorliegt oder die Kürzung dafür unangemessen hoch ist.
Doch wann ist eine Kündigung überhaupt zulässig? "Der Vermieter kann gemäß Paragraf 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Mietsverhältnis kündigen, wenn bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete offen ist oder bei mehr als zwei Monaten ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist", sagt Rechtsanwalt Michael Nack vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum.
Hat der Mieter jedoch einen Insolvenzantrag gestellt, und das Verfahren wurde noch nicht eröffnet, dann kann ihm gemäß Paragraf 112 der Insolvenzordnung nicht gekündigt werden. Mietrückstände sind dann sogenannte Insolvenzforderungen. Der Vermieter kann diese demnach nicht in Gestalt einer Klage geltend machen, sondern muss sie zur Insolvenztabelle anmelden. Bei einer Insolvenztabelle handelt es sich um ein vom Insolvenzverwalter aufgestelltes Verzeichnis aller angemeldeten und von ihm geprüften Forderungen der Insolvenzgläubiger. Meist erhält der Vermieter dann lediglich einen prozentualen Anteil seiner Forderung. Anders sieht es aus, sobald das Insolvenzverfahren eröffnet ist. "Entstehen dann weitere Rückstände, kann der Vermieter wegen diesen laut 543 BGB kündigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählen auch die vorher aufgelaufenen Rückstände mit", stellt Nack fest.
Eine wirksame Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das heißt, die Kündigung in Textform, etwa per E-Mail oder SMS, genügt nicht. Der Vermieter muss im Zweifelsfall beweisen können, dass das Kündigungsschreiben zugestellt wurde. Daher ist es ratsam, die Kündigung zum Beispiel durch Versand per Einwurfeinschreiben oder mithilfe eines Boten zuzustellen. Rechtsanwalt Nack empfiehlt Vermietern, die Mietrückstände darin genau zu benennen, auch für welchen Monat und in welcher Höhe sie anfielen.
Dabei kommt es auch auf die genaue Wortwahl an: "Aus Anwaltssicht sollte man stets die Formulierung wählen: ,Hiermit kündige ich fristlos und hilfsweise ordentlich zum Soundsovielten'", sagt Nack. Wird lediglich fristlos gekündigt, kann der Mieter durch Zahlung diese Kündigung unwirksam machen (BGB, Paragraf 569, Absatz drei). Die ordentliche Kündigung wird aber durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam.
Der Rollladen ist defekt, der Warmwasser-Boiler heizt nicht mehr richtig oder der Aufzug bleibt immer wieder stehen. Doch nicht in jedem Fall darf die Miete gekürzt werden.
Doch nur die wenigsten Mieter ziehen freiwillig aus. Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, kann es daher für beide Seiten schnell unangenehm werden. "In vielen Fällen, in denen über Mietrückstände gestritten wird, wird auch eine Kündigung ausgesprochen. Und in vielen Fällen kommt es dann auch zu einer Räumungsklage und Zwangsvollstreckung", sagt Nack. Um großen Ärger, hohe Kosten und einen monatelangen Gerichtsstreit zu vermeiden, ist es in jedem Fall besser, vorab das Gespräch zu suchen.
Über Mängel sollten Mieter ihren Vermieter rechtzeitig informieren, sodass dieser auch die Chance hat, sie zu beheben. Stellt sich heraus, dass Zahlungen vom Mieter unrechtmäßig gekürzt wurden, kann der Vermieter auch die noch offenen Mietschulden mit Überschüssen aus der Nebenkostenabrechnung verrechnen. Der Vermieter muss dies aber dem Mieter schriftlich mitteilen. Auch Fristen sind dabei zu beachten: So beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist.
Wenn eine Räumungsklage notwendig wird, gibt es eine Möglichkeit, wie eine Räumung beschleunigt werden kann, sagt Nack. Gemäß Paragraf 283 Zivilprozessordnung (ZPO) kann der Vermieter die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbinden. "Bei Fällen, in denen eine Klage des Vermieters große Aussicht auf Erfolg hat, kann er beantragen, dass der Mieter für die laufenden Mieten Sicherheit leisten muss", erklärt Nack. Grundsätzlich besteht in einem solchen Fall die Möglichkeit, bei Gericht Geld zu hinterlegen. Leistet der Mieter trotz gerichtlicher Anordnung keine Sicherheit, kann der Vermieter, auch ohne das Ergebnis der Räumungsklage abwarten zu müssen, die Räumung vollstrecken (ZPO, Paragraf 940a, Absatz drei).
In der Praxis werde diese Möglichkeit selten genutzt, sie könnte aber gerade solchen Vermietern helfen, die auf ihre Mieteinnahmen angewiesen sind. Experte Nack rät insbesondere zu dieser Spezialregelung, wenn offensichtlich ist, dass Mieter vorsätzlich handeln und nicht die Absicht haben, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Zumindest habe der Vermieter dann die Sicherheit, dass er das Geld später erhalten werde, sodass er etwa einen Zwischenkredit, den er zur Überbrückung aufnehmen musste, auch wieder zurückzahlen kann.
