Wenn in Mietwohnungen Mängel auftreten, ist dies für die Bewohner meist ärgerlich. Doch Mieter müssen Beeinträchtigungen nicht einfach hinnehmen. Bei Schäden dürfen sie die Miete entsprechend mindern. Geregelt ist dies in Paragraf 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach haben Mieter das Recht, die Miete angemessen zu kürzen, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt oder eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft "der Mietsache", wie es im juristischen Fachjargon heißt, nicht mehr erfüllt ist. Doch was konkret ein Mangel ist und in welchem Maß dieser für eine Beeinträchtigung sorgt, lässt sich in der Praxis nicht immer so leicht feststellen.
Entscheidend ist der Einzelfall. "Fällt im Winter beispielsweise die Heizung aus, muss der Mieter im Extremfall gar keine Miete zahlen", sagt Martina Westner, Rechtsanwältin beim Haus- und Grundbesitzerverein in München. Fällt die Heizungsanlage dagegen während der Sommerzeit aus, darf die Miete auch nicht gekürzt werden, da keine oder kaum eine Beeinträchtigung vorliegt.
Mieter sollten den Vermieter in jedem Fall informieren, wenn Mängel in der Wohnung auftreten. "Denn der Vermieter kann sonst auch nicht für Abhilfe sorgen", sagt Westner. Grundsätzlich hat der Mieter ein Mietminderungsrecht, nachdem er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat. Es ist jedoch ratsam, dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, um den Mangel zu beheben. "Als angemessen gelten in der Regel 14 Tage. Derzeit kann es aber auch schon drei Wochen dauern, bis ein Handwerker verfügbar ist", sagt Expertin Westner. Zudem sollten Mieter das Schreiben an den Vermieter um eine Formulierung ergänzen wie "Ich behalte mir das Recht zur Mietminderung vor" oder "Ich bezahle die Miete nur noch unter Vorbehalt". Die Miete kann dann auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt einer solchen Ankündigung gemindert werden.
Mieter sollten sich vorab gut informieren. Mietminderungstabellen, Fachbücher und Kommentare geben dazu Auskunft. Müssen Mieter beispielsweise auf warmes Wasser verzichten, ist nach ständiger Rechtsprechung eine Kürzung um 30 bis 35 Prozent der Bruttomiete möglich.
Die Bewertung eines Mangels ist ein heikles, oft umstrittenes Thema
Längst nicht jeder Mangel stellt einen Kürzungsgrund dar. "Es muss schon eine erhebliche Einschränkung vorliegen", sagt Westner. Sind die Rollläden schwergängig, die Fenster blind, die Mülltonnen nicht geleert oder die Heizung macht nachts Klopfgeräusche, ist dies lästig, aber noch kein ausreichender Mietminderungsgrund. "Die Bewertung eines Mangels erfolgt nach objektiven Kriterien. Es kommt nicht darauf an, inwieweit ein Mieter sich subjektiv beeinträchtigt fühlt", sagt Westner. Die Expertin rät dennoch dazu, solche Mängel dem Vermieter anzuzeigen, denn Mieter hätten auch eine Obhutspflicht.
Noch funktionstüchtig oder schon ein Mangel? Bei der Frage ist auch der Zustand bei Mietvertragsabschluss entscheidend. Wenn ein Mieter erst nach seinem Einzug in eine Altbauwohnung bemängelt, dass das Parkett knarzt, es durch die Fenster zieht und die Bettwäsche im feuchten Keller schimmelt, stelle dies keinen Kürzungsgrund dar, erklärt Westner. "Ein Mangel liegt erst vor, wenn es zu einer Verschlechterung nach Vertragsabschluss kommt."
Bei unsachgemäßem Gebrauch ist eine Mietminderung ebenfalls nicht möglich. Lässt sich die Wohnungstür etwa nicht mehr schließen, sollten sich Mieter vom Schlüsseldienst bestätigen lassen, dass der Verschleiß auf eine Alterserscheinung zurückgeht. Die Kosten für den Schlüsseldienst muss dann unter Umständen der Vermieter übernehmen, wenn keine Sachbeschädigung durch den Mieter vorlag. Ob eine Kürzung der Miete angemessen ist, darüber streiten sich selbst Fachleute. Wenn etwa der Wasserhahn tropft oder die Toilettenspülung ständig läuft, ist häufig zunächst der Mieter in der Obhutspflicht.
Bei der Bewertung eines Mangels haben Mieter und Vermieter oft konträre Ansichten. Während einige Mieter einen Mangel besonders drastisch darstellen, versuchen manche Vermieter eher zu beschwichtigen. "Über die Mietminderungsquote gibt es die meisten Streitigkeiten", weiß Westner. Dabei können Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung relevant sein. Mieter sollten nicht voreilig mit Mietminderungen reagieren und diese im Zweifel eher zu niedrig als zu hoch ansetzen. "Wenn Mieter ständig zu wenig oder verspätet zahlen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen", warnt Westner.
Manche Vermieter behalten dann die Kaution ein oder ziehen vor Gericht. "Bei einem Rechtsstreit gibt es in den wenigsten Fällen hundert Prozent Recht für eine Seite", sagt Westner. Muss ein Gutachter hinzugezogen werden, fallen die Kosten meist deutlich höher aus als die ursprünglich veranschlagte Mietminderung. Die Rechtsanwältin rät daher, immer eine pragmatische Lösung anzustreben. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis noch lange Zeit währen soll.
