Rein oder raus - dazwischen gibt es für viele Immobilienkäufer wenig. Entweder hinein ins pralle Stadtleben, wo Kultur, Gastronomie und Geschäfte warten; oder raus aufs ruhige Land, mit Garten und Hobbykeller, dafür ohne Stress und Straßenlärm. Und obendrein ist die eigene Immobilie dort meistens auch noch günstiger zu haben, als irgendwo im Zentrum einer Metropole.
Es gibt allerdings noch eine dritte Variante, ein Dazwischen quasi: die Gegenden am Rand, noch mit Nahverkehrsanbindung in die Innenstadt, aber auch schon mit Radweg raus ins Grüne. Diese Ecken sind - zumindest innerhalb der Großstädte - preislich besonders interessant, wie eine aktuelle Auswertung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zeigt, die der SZ vorab vorlag.
Die Ökonomen haben dafür die Immobilienpreise innerhalb der acht größten deutschen Städte auf Basis des Immobilienindex Greix verglichen und dabei große Differenzen gefunden, die ansonsten im Durchschnitt verschwinden: Je nach Stadt kosten Eigentumswohnungen in den weniger angesagten Stadtvierteln teilweise nur halb so viel wie in den jeweils teuersten Gegenden der Städte.
Die größten Unterschiede zeigten sich dabei am Rhein und an der Elbe. So war ein Quadratmeter Eigentumswohnung in der Kölner Innenstadt oder nördlich der Hamburger Innenstadt im vergangenen Jahr beinahe doppelt so teuer wie in Porz beziehungsweise Harburg. In Frankfurt am Main, Düsseldorf und München lag die Preisdifferenz zwischen teuerster und günstigster Gegend demnach immer noch bei deutlich mehr als dem Anderthalbfachen. Die geringsten Unterschiede innerhalb der Stadt fand die Auswertung in Stuttgart. Allerdings war eine Wohnung im Zentrum auch hier noch um gut ein Drittel teurer als im Osten der Stadt.
Zudem zeigt sich, dass die Schere zwischen günstigen und teuren Vierteln in den vergangenen Jahrzehnten immer weiter aufgegangen ist. Lagen die Kaufpreise in den jeweils gefragtesten Gegenden demnach in den Neunzigerjahren im Schnitt um etwa ein Drittel über den weniger gesuchten Lagen, erreichte der Preisaufschlag zuletzt bereits mehr als zwei Drittel. Die Preisspanne innerhalb der Städte habe sich damit mehr als verdoppelt, schreiben die Ökonomen.
Das Zentrum? "Kaum noch erschwinglich"
Der Vorteil, ein paar Kilometer abseits des Zentrums nach einer Wohnung zu suchen, wächst also weiter, auch wenn die Preise im vergangenen Jahr auf breiter Front gesunken sind - und zwar so stark wie noch nie seit Erfassung der Daten vor rund 60 Jahren. Zugleich haben die Darlehenszinsen seit dem Hoch im vergangenen Herbst spürbar nachgegeben. Gerade in den vergangenen Monaten sind ein Haus oder eine Eigentumswohnung damit insgesamt wieder günstiger geworden - was allerdings nicht heißt, dass es jetzt wirklich billig wäre.
Die Preise für Wohnungen und Häuser fallen das vierte Quartal hintereinander, auf dem Land und in den Großstädten. Zugleich kosteten Kredite weniger. Das eigene Heim könnte damit wieder für mehr Menschen erreichbar werden.
Die IfW-Analyse beruht auf den Kaufpreisen echter Immobilienverkäufe, die Daten reichen dabei teilweise zurück bis in die Sechzigerjahre. Sie liegen vor, weil jeder Immobilienkauf in Deutschland von einem Notar beurkundet werden muss. Der wiederum ist gesetzlich verpflichtet, eine Kopie des Vertrags an den lokalen Gutachterausschuss zu schicken, wo die sogenannte Kaufpreissammlung geführt wird. So ist es möglich, auch innerhalb einzelner Städte die Unterschiede in den Immobilienpreisen nachzuzeichnen.
"Für Normalverdiener sind Eigentumswohnungen in zentralen, gut angebundenen Lagen kaum noch erschwinglich", sagt IfW-Forscher Jonas Zdrzalek. So kostete eine Eigentumswohnung in der teuersten Stadt München immer noch rund 8600 Euro pro Quadratmeter, die günstigsten der großen Städte waren demnach Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit Quadratmeterpreisen zwischen 4200 und 4300 Euro - im Durchschnitt, wohlgemerkt.
Aber Stadt ist eben nicht gleich Stadt, wo genau eine Wohnung liegt, bestimmt maßgeblich über ihren Preis mit. Es gilt noch immer der alte Maklerspruch: Lage, Lage, Lage!
