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Wohnimmobilien:Stadt nutzt Vorkaufsrecht deutlich stärker als früher

Häuserfassade in München, 2019

Für die Gegend um die Dreimühlenstraße gilt eine städtische Erhaltungssatzung. Sie soll Mieter vor Verdrängung schützen.

(Foto: Alessandra Schellnegger)
  • Die Stadt München nutzt ihr Vorkaufsrecht bei Wohnimmobilien deutlich stärker als in früheren Jahren.
  • 14 Fälle verzeichnet die Statistik bisher für 2019, acht waren es 2018. Zuvor lagen die Zahlen im sehr niedrigen einstelligen Bereich oder in manchen Jahren sogar bei Null.
  • Mit dem Vorkaufsrecht können alteingesessene Mieter vor drohenden Verteuerungen ihrer Wohnungen und der möglichen Verdrängung aus den Vierteln bewahrt werden.

Die Stadt München nutzt jetzt ihr Vorkaufsrecht bei Wohnimmobilien deutlich stärker als in früheren Jahren. 14 Fälle verzeichnet die Statistik bisher für 2019, acht waren es 2018. Zuvor lagen die Zahlen im sehr niedrigen einstelligen Bereich oder in manchen Jahren sogar bei Null. Die Anstrengungen wurden verstärkt, alteingesessene Mieter angesichts des seit über 15 Jahren andauernden Wachstums- und Immobilienbooms vor drohenden Verteuerungen ihrer Wohnungen und der möglichen Verdrängung aus den Vierteln zu bewahren. 363 Millionen Euro hat die Stadt seit 2018 für die Ausübung der Vorkaufsrechte aufgewendet. Nicolai Kley, im Kommunalreferat für Grundsatzfragen und Planungsverfahren zuständig, hat einen Überblick über die bisherige Praxis gegeben.

Derzeit übt die Stadt ihr Vorkaufsrecht vor allem in den sogenannten Erhaltungssatzungsgebieten zugunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften Gewofag und GWG aus. Gab es Ende der Achtzigerjahre erst sechs Erhaltungssatzungsgebiete in drei Stadtbezirken, so sind es heute 23 Gebiete in 15 Bezirken. Rund 281 000 Einwohner leben dort in 160 000 Wohnungen. Weitere solcher Bereiche zur Bewahrung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ("Milieuschutz") dürften noch hinzukommen. Im Geltungsbereich dieser Satzungen steht der Stadt unter bestimmten Voraussetzungen bei jedem Verkauf eines Grundstücks innerhalb einer Frist von zwei Monaten das Vorkaufsrecht zu.

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Dieses kann allerdings von einem Käufer mit einer "Abwendungserklärung" aufgehoben werden. Die Käuferseite verpflichtet sich unter anderem keine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorzunehmen. Luxusmodernisierungen dürfen nicht stattfinden. Mitte vergangenen Jahres hat der Stadtrat umfangreiche Änderungen im Hinblick auf die Pflichten der Käufer beschlossen. Etwa dürfen Neuvermietungen nur noch an "förderberechtigte Personen" erfolgen, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Außerdem gibt es die Festlegung einer Höchstmiete für Neuvermietungen in Höhe des Mietspiegels, gedeckelt auf die maximal zulässige Eingangsmiete nach dem Fördermodell "München Modell Miete" von derzeit 11,50 Euro pro Quadratmeter. In diesem Jahr wurden bisher 16 solcher Abwendungserklärungen abgegeben.

Mitte 2019 weitete der Stadtrat die Bindungen der Abwendungserklärung auch auf unbebaute Grundstücke und auf Wohnbaurechts-Reserven bei bebauten Grundstücken aus.

Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) hatte diese Verschärfungen bei der Abwendungserklärung auch für unbebaute Grundstücke ausdrücklich begrüßt. Wer das Vorkaufsrecht der Stadt abwenden wolle, müsse künftig auch für rund ein Drittel der hier neu entstehenden Wohnungen strenge Mieterschutzauflagen erfüllen. Das sei ein weiterer wichtiger Mosaikstein, um Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen in der Stadt zu halten. Reiter wird nicht müde zu betonen, dass die Bundesregierung deutlich mehr für den Mieterschutz unternehmen muss. Der OB wünscht sich ein Mieterschutzinstrument für das ganze Stadtgebiet, mit einem Vorkaufsrecht, das nicht nur für Erhaltungssatzungsgebiete gilt. Vor allem eine Bodenrechtsreform könne die dramatische Aufwärtsspirale der Bodenpreise und der Mieten gerade in einer Stadt wie München stoppen.

Der gesamte Bereich der Erhaltungssatzungen und des Vorkaufsrechts, die Investoren als zu rigide ansehen, birgt viel politischen und juristischen Zündstoff. Nicht zuletzt ist der finanzielle Aufwand ziemlich hoch. Erhaltungssatzungen dürften nicht dazu führen, heißt es vom Eigentümerverband Haus und Grund, dass sich ein Viertel nicht mehr entwickeln könne. Investoren würden abgeschreckt, zusätzliche Wohnungen könnten nicht mehr entstehen.

Aus der politischen Debatte will sich der Verwaltungsexperte Kley heraushalten. Die Erhaltungssatzungen seien ein wichtiges Instrument zur Wahrung gewachsener Milieustrukturen und zum Schutz bezahlbarer Wohnungen in München. Allerdings könne dieses Instrument Viertel nicht vollständig konservieren oder vor jeglicher Veränderung schützen. Die Zuwanderungszahlen sind und bleiben hoch. "Veränderungsprozesse und spekulative Umwandlungsaktivitäten können jedoch zumindest abgemildert und verlangsamt werden", sagt Kley. Jede Vorkaufsrechtsaktion muss individuell geprüft werden, der Verwaltungsaufwand ist hoch. An dem Themenbereich sind außer dem Kommunalreferat das Planungs- und das Sozialreferat beteiligt. Außerdem sei die Zwei-Monate-Ausübungsfrist kaum zu schaffen, so Kley, sie müsse mindestens auf drei Monate ausgedehnt werden.

© SZ vom 12.12.2019/syn
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