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Bezahlbare Wohnungen:Wer Mietshäuser abreißt, muss neue bauen

Sanierte Gewofag Wohnanlage aus den 1920er Jahren in München, 2014

Im Jahresschnitt gehen etwa 1000 Wohnungen durch Abriss von Mehrfamilienhäusern verloren.

(Foto: Robert Haas)
  • Die Stadt will die Zweckentfremdungssatzung verschärfen.
  • Ältere und einfachere Mehrfamilienhäuser sollen dadurch nicht mehr so einfach abgerissen und durch hochpreisige Luxusneubauten ersetzt werden können.
  • Künftig soll der Abbruch von Wohnraum nur noch dann genehmigt werden, wenn bestehende Mietwohnungen auch durch neue ersetzt werden.
  • Die Änderung der Satzung soll zum Beginn des Jahres 2020 in Kraft treten.

Die Stadt will eine ihrer wenigen Waffen im Kampf um bezahlbaren Wohnraum schärfen. Damit ältere und einfachere Mehrfamilienhäuser nicht mehr so einfach abgerissen und durch hochpreisige Luxusneubauten ersetzt werden können, schlägt Sozialreferentin Dorothee Schiwy (SPD) dem Stadtrat vor, die Zweckentfremdungssatzung zu ändern. Der Abbruch von Wohnraum soll künftig nur noch dann genehmigt werden, wenn bestehende Mietwohnungen durch neue ersetzt werden, die zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden.

Weil bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird und bei Neuvermietungen immer höhere Mieten verlangt werden, will Schiwy nun mit der Zweckentfremdungssatzung dagegen halten. "In den letzten Jahren zeigte sich, dass auch bestehender, gut erhaltener Mietwohnraum oft sehr teuren Eigentumswohnungen weichen muss", klagt Schiwy. "Dieser Entwicklung gilt es gegenzusteuern." Die Stadtratsfraktion der Grünen/Rosa Liste hatten sich in einem Antrag für eine Überarbeitung der Satzung stark gemacht, weil im Jahresschnitt etwa 1000 Wohnungen durch Abriss von Mehrfamilienhäusern verloren gingen. Die Ersatzbauten böten zwar mehr Wohnfläche, seien aber für die vormaligen Bewohner dann meist unerschwinglich.

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Nach der bisherigen Regelung durfte die Abbruchgenehmigung nur erteilt werden, wenn angemessener Ausgleich dafür geschaffen wurde. Der Ersatz durfte weder kleiner noch ausgesprochen luxuriös ausfallen. "Allerdings konnten anstelle von Mietwohnungen auch Eigentumswohnungen erstellt werden", erklärt Schiwy. "Eine Auflage, den Ersatzwohnraum höchstens zur Vergleichsmiete zu vermieten, wurde in der Vergangenheit von den Verwaltungsgerichten als ermessensfehlerhaft angesehen und aufgehoben."

In den vergangenen Jahren habe sich gezeigt, dass Mietshäuser in Innenstadtlagen trotz akzeptabler Bausubstanz und gutem Erhaltungszustand abgebrochen wurden. Dabei sei größtenteils preiswerter, einfacher und dadurch für breite Teile der Münchner Bevölkerung erschwinglicher Mietwohnraum verloren gegangen und durch hochpreisigen Eigentumswohnraumbau ersetzt worden. Diese Praxis will Schiwy nun unterbinden. Dazu soll festgeschrieben werden, dass Ersatz in der Regel im gleichen Stadtbezirk geschaffen werden muss, zumindest aber in einem sozial und vom Milieu her ähnlich strukturierten Gebiet.

Grundsätzlich kann künftig vermieteter Wohnraum nur durch Mietwohnungen mit entsprechender Fläche ersetzt werden. Deren Miethöhe muss sich dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels orientieren. "Diese Bindung gilt für zehn Jahre", erklärt Dorothee Schiwy. Gelten soll außerdem ein weiterer Grundsatz: "Familiengerechter Wohnraum darf nur durch ebensolchen Wohnraum ersetzt werden."

1048 Wohnungen

hat die Stadt 2018 auf insgesamt 507 Anträge hin zum Abbruch freigegeben, überwiegend gegen den Bau von Ersatzwohnraum. Die Genehmigung zur Nutzungsänderung für gewerbliche Zwecke gab es für insgesamt 46 Wohnungen.

Da es sich bei der Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung um eine grundlegende Änderung der bisherigen Genehmigungspraxis handelt, die sich auf die Rendite und damit auch auf die Finanzierung der Ersatzbauten auswirkt, soll die Änderung der Satzung erst zum Beginn des Jahres 2020 in Kraft treten.

"Ich hoffe auf das Einsehen der Beteiligten, dass Gewinnmaximierung nicht alles ist, sondern dass man Wohnraum schafft, wenn man ihn auf der anderen Seite vernichtet hat", sagt SPD-Vizefraktionschef Christian Müller. "Wir betreten hier in Teilen juristisches Neuland, die Gesetze sind da leider sehr schwammig." Deshalb gibt sich Müller keiner Illusion hin: "Am Schluss des Tages wird das wieder ein Gericht klären."

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