Immobilienprojekt am Hauptbahnhof:Münchens größter Mietvertrag ist geplatzt

Immobilienprojekt am Hauptbahnhof: Die Fertigstellung des neuen Bürogebäudes "Elementum" verzögert sich.

Die Fertigstellung des neuen Bürogebäudes "Elementum" verzögert sich.

(Foto: Herzog/de Meuron)

Etwa 300 Millionen Euro sollte der Personaldienstleister Personio in den kommenden 15 Jahren für Büros im Neubau "Elementum" zahlen - ein Rekordwert in der Stadt. Doch der Vermieter verfolgt nun andere Pläne.

Von Sebastian Krass

Es war ein Deal von historischer Dimension für den Münchner Immobilienmarkt, doch nun ist er geplatzt: Die Vermieter und das Software-Unternehmen Personio haben den Mietvertrag über 40 000 Quadratmeter Fläche im Bürogebäude "Elementum" am Hauptbahnhof "einvernehmlich" aufgelöst, wie aus einer gemeinsamen Pressemitteilung hervorgeht. Zuerst hatten am Freitag zwei Immobilien-Fachmedien darüber berichtet. Demnach sei das Immobilien-Unternehmen Accumulata, das das "Elementum" für die Mehrheitseigner entwickelt, auf Personio zugegangen mit der Bitte, den Vertrag aufzulösen, da das Projekt "neu ausgerichtet" werde. Die ursprünglich für 2025 geplante Fertigstellung ist nun für 2027 avisiert.

Es handelt sich um eines der größten Bürobauprojekte Münchens, und zwar an der Stelle des ehemaligen Postbank-Komplexes, der das gesamte Karree zwischen Bayerstraße, Paul-Heyse-Straße, Schwanthalerstraße und Mittererstraße einnimmt. Ein Teil der bisherigen Bebauung soll erhalten bleiben und saniert werden, hinzu kommen Teile, die aufgestockt und neu gebaut werden. Am Ende soll das "Elementum" eine Geschossfläche von 70 000 Quadratmetern haben und somit Platz für mehrere tausend Arbeitsplätze bieten. Die Planung für das Projekt stammt vom Baseler Architekturbüro Herzog/de Meuron.

Immobilienprojekt am Hauptbahnhof: Es ist eines der größten Büro-Neubauprojekte in München und nimmt einen ganzen Straßenblock im südlichen Bahnhofsviertel ein.

Es ist eines der größten Büro-Neubauprojekte in München und nimmt einen ganzen Straßenblock im südlichen Bahnhofsviertel ein.

(Foto: Herzog/de Meuron)
Immobilienprojekt am Hauptbahnhof: Die Innenhofansicht vermittelt einen Eindruck von der Größe des Vorhabens.

Die Innenhofansicht vermittelt einen Eindruck von der Größe des Vorhabens.

(Foto: Herzog/de Meuron)

Zwar ist der Büromarkt wegen der allgemein schwierigen Wirtschaftslage und des deutlich gestiegenen Home-Office-Anteils generell unter Druck. Zentral gelegene Projekte sind aber immer noch sehr begehrt und erzielen Spitzenmieten. Im Vertrag mit Personio war, so heißt es in Branchenkreisen, eine Miete von etwa 45 Euro pro Quadratmeter vereinbart. Mit der Laufzeit von 15 Jahren hatte der Mietvertrag somit einen Umfang von etwa 300 Millionen Euro - ein Rekordwert in der Münchner Immobilienwirtschaft.

Abgeschlossen wurde der Vertrag noch von der österreichischen Immobilienfirma Imfarr, die das "Elementum" gemeinsam mit dem Schweizer Partner SN Holding betrieb. Imfarr ist aber offenbar in erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten, ein anderes Neubau-Projekt nahe dem Stachus ist seit vergangener Woche insolvent. Im Herbst 2023 verkauften Imfarr und SN Holding 75 Prozent des "Elementum"-Projekts an einen Fonds der US-Investmentgesellschaft Oaktree. Die wiederum beauftragte Accumulata, das Projekt zu managen.

Die 2015 in München gegründete Firma Personio verkauft Personalsoftware, 2022 wurde ihr Wert auf 8,5 Milliarden Euro taxiert. Dennoch wollte Accumulata Personio nicht mehr als Mieter haben. Man wolle die Flächen "effizienter gestalten" und "das Projekt an die veränderten Marktbedingungen" anpassen, heißt es in der Mitteilung. "Durch die Auflösung bestehender Mietverträge schaffen wir Flexibilität bei der weiteren Planung, da wir nicht durch Verträge und früher getroffene Entscheidungen limitiert werden."

Allerdings gibt es noch einen zweiten großen Mietvertrag, und zwar über 14 000 Quadratmeter mit dem Coworking-Anbieter Wework, der aber in den USA insolvent ist und auch in Deutschland eine ungewisse Perspektive hat. Zu diesem Vertrag könne man derzeit keinen Kommentar abgeben, schreibt Accumulata.

Personio sieht nach der Vertragsauflösung nun die "Gelegenheit, uns am Münchner Markt neu zu orientieren". Man werde sich "flächenmäßig auch für die neue Bürofläche an Objekten in ähnlicher Größe orientieren". Derzeit sitzt das Unternehmen auf der anderen Seite der Bahngleise im Büro- und Geschäftszentrum "Hopfenpost".

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