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Mieten in München:Wie aus städtischem Grund Luxuswohnraum wurde

Das Haus in Untergiesing, das die Stadt vor gut fünf Jahren im Erbbaurecht vergab.

Nahe der Isar gelegen, 125 Quadratmeter Wohnfläche: Für das renovierte Haus sucht der neue Besitzer einen Mieter, der 4500 Euro im Monat bezahlen kann.

(Foto: Stephan Rumpf)

In Untergiesing ging ein ehemaliges Hausmeister-Häuschen im Erbbaurecht an den Höchstbietenden. Nach der Sanierung will der neue Besitzer dort aber nicht wohnen, sondern vermieten - für 4500 Euro kalt.

Juwel am Rosengarten, so lautet der Titel des Inserats auf der Plattform Immobilienscout24. Vermietet wird ein "alleinstehendes, denkmalgeschütztes & liebevoll renoviertes Haus mit großem Garten" - direkt angrenzend an den Rosengarten und in unmittelbarer Nähe zur Isar und zum Schyrenbad in Untergiesing. Vier Zimmer hat das Häuschen, zwei Bäder und eine Wohnküche, einen Speicher und eine Abstellkammer. Wohnfläche: 125 Quadratmeter. Grundstück: 443 Quadratmeter. Monatsmiete: 4500 Euro. Kalt.

Gut fünf Jahre ist es her, dass der Kommunalausschuss im Stadtrat beschloss, das städtische Grundstück gegenüber dem Abfallwirtschaftsbetrieb (AWM) im Erbbaurecht auszuschreiben. Bis Ende 2011 war das denkmalgeschützte Häuschen mit damals 71 Quadratmetern Wohnfläche an den Hausmeister des Betriebsgeländes des AWM vermietet gewesen. Nun war es stark renovierungsbedürftig - das für die städtischen Grundstücke zuständige Kommunalreferat und die mit der Verwaltung des Anwesens betraute städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewofag waren sich einig, dass es "im jetzigen Zustand keinesfalls mehr vermietet werden kann". Abgerissen werden konnte es wegen des Denkmalschutzes auch nicht - beim Landesamt für Denkmalpflege sowie in der städtischen Denkmalliste wurde das Anwesen geführt als "Wohnhaus, eingeschossiger Traufseitbau mit Mansarddach und Schopf, wohl von Richard Schachner, Anfang 20. Jahrhundert".

Es liege ein "klassisches immobilienwirtschaftliches Dilemma der öffentlichen Hand" vor, hieß es in einer Vorlage des Referats. Was tun also? Die Lösung schien in einer Vergabe im Erbbaurecht zu liegen, mit der Auflage, das Haus zu sanieren. Nach 99 Jahren würde das Grundstück an die Stadt zurückfallen. Den Zuschlag sollte derjenige Bewerber bekommen, der bereit war, den höchsten Erbbauzins zu bezahlen, mindestens aber 700 Euro monatlich. Im Sommer 2015 startete die öffentliche Ausschreibung; ein Jahr später wurde das Erbbaurecht beurkundet.

Die Lage ist attraktiv, trotz des Abfallwirtschaftsbetriebs und der nahen Bahnlinie - ein Einfamilienhaus mitten in der Stadt, einen Katzensprung von der Isar. Hübsch schaut es heute aus, mit seinen blauen Fensterläden. Wer durchs Fenster späht, sieht einen Kleiderständer mit Bügeln - die Mieter könnten sofort einziehen und loswohnen. Am Boden liegt "Parkett Eiche Fischgrät", die Elektrotechnik ist laut Inserat auf dem neuesten Stand.

Auf der Suche nach dem Erbbaurechtnehmer landet man bei Klaus S. aus Grünwald. Kurz vor Fristende habe er das Angebot gesehen, sich beworben und Glück gehabt, sagt er. Er habe das Häuschen für sich und seine Familie herrichten wollen. Zurzeit wohnten sie zur Miete, im Sommer laufe der Vertrag aus. Sonst habe er mit Immobilien nicht viel zu tun. S. ist Geschäftsführer einer Firma, die drei Pensionen betreibt. Die Sanierungskosten hätten dann "alles gesprengt". Statt der geplanten 200 000 habe er letztlich 350 000 Euro investiert, weshalb er nun "erst mal vermieten" wolle. "Ich bin da vielleicht zu naiv rangegangen und habe auch ein schlechtes Gewissen."

Es hatten sich damals auch andere Familien beworben, die das Haus gern hergerichtet hätten und selber eingezogen wären. Warum hat das Kommunalreferat keinen Erbpachtzins festgelegt und das Haus per Losverfahren vergeben? Die Frage stellt ein Bewerber, der damals nicht zum Zug kam und fast das Doppelte des mindestens verlangten Erbpachtzinses geboten hatte. Und: Warum hat die Stadt sich nicht für eine soziale Nutzung entschieden, für einen Kindergarten etwa?

"Rechtlich vermutlich einwandfrei, moralisch aber nicht"

"Aufgrund der enormen Kosten für dringend notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schied nach intensiver Prüfung eine soziale oder kulturelle Nutzung aus", hatte das Kommunalreferat im Oktober 2016 auf eine ähnlich lautende Anfrage des Bezirksausschusses Untergiesing-Harlaching geantwortet. Auch die Schaffung von "gefördertem oder preisgedämpftem Wohnungsbau" sei wirtschaftlich nicht darstellbar gewesen, lässt das Referat heute auf Anfrage wissen; weil auf dem Grundstück kein höheres Baurecht erzielt werden konnte. Der Stadtrat habe sich die Entscheidung nicht leicht gemacht, "aber unter Abwägung aller Aspekte einstimmig entschieden, diese Immobilie ausnahmsweise nicht für preisgedämpftes Wohnen zu verwenden, sondern dem freien Markt zur Verfügung zu stellen. Mit den ersparten Investitionskosten und den Einnahmen aus dem Erbbaurecht konnte an anderer Stelle im Stadtgebiet weit effektiver und bedarfsgerechter preisgedämpfter Wohnraum geschaffen werden."

Wenn man mit der SPD-Stadträtin Ulrike Boesser spricht, die auch Korreferentin des Kommunalreferats ist, klingt das ein bisschen anders. "Nicht im Sinne des Erfinders" sei es, dass der Erbbauberechtigte das Haus nun "maximal wirtschaftlich verwertet". Man sei davon ausgegangen, dass der Interessent das Haus nach dem Umbau privat nutzen werde. Dass auf einem städtischen Grundstück nun Luxuswohnraum entstanden sei, der weitervermietet werde, sei "rechtlich vermutlich einwandfrei, moralisch aber nicht". Bei künftigen Vergaben werde man in solchen Fällen wohl zur Selbstnutzung verpflichten müssen.

Seit ein paar Monaten ist das Haus nun auf dem Markt. Er habe einige Interessenten, sagt Klaus S. Seinen Wunschpreis allerdings wollen sie wohl nicht bezahlen. Wahrscheinlich, sagt er, werde er "für deutlich weniger als 4000 Euro" vermieten.

© SZ vom 04.02.2020/flud
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