Mieten bei neuen Verträgen stagnieren - vor Kurzem sorgte eine Studie zum Mietmarkt in Deutschland für solche Schlagzeilen. Nun kommt auch das Münchner Marktforschungsinstitut beim Immobilienverband IVD mit seinem detaillierten Bericht zur Entwicklung im Großraum München zu ähnlichen Ergebnissen. "Die Steigerungen bei den Mieten waren schon mal deutlich ausgeprägter", sagt Institutsleiter Stephan Kippes. Bei Bestandswohnungen in Freising, Erding und Ebersberg waren im vergangenen Jahr überhaupt keine Mietsteigerungen zu verzeichnen. Von einer Trendwende auf dem teils überhitzten Immobilienmarkt will Kippes trotzdem nicht sprechen.
Vom Frühjahr bis zum Herbst 2019 hätten sich die Mietpreise für Bestandswohnungen in einigen Kreisstädten "auf einem sehr hohen Niveau allmählich etwas eingependelt". In Fürstenfeldbruck (plus vier Prozent), in Starnberg (3,6 Prozent) und in Dachau (1,5 Prozent) stiegen die Mietpreise "leicht bis moderat" an. In München ging es im Berichtszeitraum lediglich um 0,6 Prozent nach oben.
Im Vergleich von Herbst 2014 zu Herbst 2019 geht die Kurve bei den Mieten in einzelnen Kreisstädten noch steil bergauf. Dabei sind die Steigerungsraten in Erding (plus 39 Prozent) und in Ebersberg (36 Prozent) am deutlichsten. München (plus 20 Prozent), Starnberg (18 Prozent) und Dachau (15 Prozent) verzeichnen laut IVD die geringsten Steigerungen seit 2014.
Bei den Kaufpreisen für Immobilien gibt es keine wirkliche Entspannung. Die Kosten für gebrauchte Eigentumswohnungen zogen im Halbjahresvergleich Frühjahr bis Herbst 2019 in allen Kreisstädten des Münchner Umlandes weiter an. Besonders deutlich wurde das in Freising (plus 4,7 Prozent) und in Ebersberg (3,6 Prozent). In Starnberg (plus 2,1 Prozent) und in Erding (zwei Prozent) sei der Anstieg etwas moderater ausgefallen. In München müssten im Durchschnitt 4,2 Prozent mehr für eine gebrauchte Eigentumswohnung als noch vor einem halben Jahr gezahlt werden.
Wenn man auch in diesem Segment einen längeren Zeitraum betrachtet, erkennt man, wie stark die Preise in den vergangenen fünf Jahren gestiegen sind - deutlich mehr als bei den Mieten. Klarer Spitzenreiter ist in dieser IVD-Statistik Erding mit einem Zuwachs von 98 Prozent, allerdings ausgehend von einem niedrigen Basiswert. Es folgen Dachau (plus 71 Prozent), Ebersberg (61 Prozent), München (58 Prozent) und Fürstenfeldbruck (55 Prozent). In Freising (plus 41 Prozent) und Starnberg (43 Prozent) seien die gemessenen Raten etwas geringer ausgefallen.
Die Gemeinden rund um den Starnberger See sowie im Würmtal nehmen wegen ihrer besonders schönen Lage auch eine spezielle Rolle ein. Mancherorts sei das Münchner Preisniveau bereits erreicht oder sogar überschritten worden, berichtet Kippes. In Starnberg werden derzeit für Einfamilienhäuser 102 Prozent des Münchner Kaufpreises erzielt. Mietwohnungen aus dem Bestand erreichten ebenfalls 102 Prozent des Münchner Wertes, Erstbezugswohnungen sogar 108 Prozent.
Örtliche Immobilienfachleute wie Dagmar Hauser aus Puchheim, Reinhart Klessinger aus Erding oder Norbert Junius aus Geretsried bestätigen ein gewisses Nachlassen der bisherigen Wachstumsdynamik. "Noch vor zwei Jahren gingen Wohnungen ganz schnell weg, heute dauert das länger", sagt Hauser. Objekte würden sorgfältiger verglichen, der Bauqualität würde eine höhere Bedeutung beigemessen. Auch die Mietpreisbremse zeige wohl Wirkung. Diese sei aber kein Allheilmittel, sagte Klessinger: "Oft werden dann vom Vermieter Modernisierungen in den Wohnungen unterlassen."
Wenn man mehr Wohnungen im Umland schaffen wolle, müsse die Verkehrsinfrastruktur verbessert werden, fordert Kippes. Dann wären viele Kommunen bereit, Neubaugebiete zu genehmigen. Kippes verweist darauf, dass Umlandgemeinden vermehrt auf Genossenschaften setzen, um erschwingliche Wohnungen zu schaffen. Für klassische Bauträger erschwere das den Zugang zu Bauland.
