Schon 2017 hat die Sirius Facilities GmbH ihren gleichnamigen Business Park für 85 Millionen Euro an die Fiduciary Capital Gruppe (FidCap) mit Sitz in Grünwald verkauft und dann die ehemalige Siemens-Immobilie vom neuen Eigentümer zurückgemietet und an Nutzer weitergereicht. Jetzt endet dieser Mietvertrag, und damit ist es Zeit für Veränderungen auf dem 6,5 Hektar großen Gelände nördlich der Rupert-Mayer-Straße, zwischen Tölzer Straße, August-Zeune-Weg und den Gleisen der S7 nach Wolfratshausen: Aus dem Sirius Business Park, einem reinen Gewerbegebiet mit vielen Sechzigerjahre-Gebäuden gleich südlich vom U-Bahnhof Obersendling, macht FidCap den M-Park.
Geplant ist ein nachhaltig gestaltetes gemischtes Quartier mit Büros, Wohnungen, Handel, Gewerbe, Gastronomie, einem Hotel, Senioren- und Kindereinrichtungen. Dazu gehören drei Hochhäuser, in denen Wohnungen ebenso untergebracht werden sollen wie Büros. Diese Nutzungsmischung hat die grün-rote Rathauskoalition nun gegen die Stimmen von CSU/Freien Wählern und FDP durchgesetzt. Außerdem soll der U-Bahnhof schneller als geplant mit Aufzügen ausgerüstet werden. Seit Jahren beklagen Anwohner, dass es Richtung Tölzer Straße nur steile Rampen gibt.
Das niederländische Architekturbüro MVRDV, das in München unter anderem das Barcode-Haus und das Werk 12 im Werksviertel entworfen hat, schlägt für den M-Park drei Hochpunkte von 60,5, 67,5 und 74,5 Metern Höhe vor. Sie sollen nahe den Bahngleisen entstehen, als markanter Abschluss einer Sockelbebauung mit sechs bis neun Etagen auf dem restlichen Areal. In der Studie werden mehr als 152 000 Quadratmeter Geschossfläche auf gut ein Dutzend Gebäude verteilt, zwischen denen das heute versiegelte Gelände in "eine üppig begrünte, urbane Landschaft" mit sanft geschwungenen Wegen verwandelt werden soll. 30 000 Quadratmeter zum Teil öffentlich zugängliche Grünflächen sind vorgesehen.
Das Planungsreferat hält Hochhäuser an diesem Standort grundsätzlich für möglich. Zwar zeige die Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung, dass die drei Hochpunkte vom Turm der Peterskirche aus gemeinsam mit dem ehemaligen Siemens-Hochhaus "als verdichtetes, kompaktes Gesamtvolumen in Erscheinung treten", doch "eine maßgebliche Beeinträchtigung" der Stadtsilhouette entstehe nicht, urteilt die Behörde. Dem Bezirksausschuss sind solche Höhen dennoch zu viel. Er verweist auf die Vorgaben der Hochhausstudie und setzt sich außerdem dafür ein, dass im M-Park viel mehr Wohnungen entstehen.
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Das aber ist schwierig: 34 700 Quadratmeter Geschossfläche, also knapp ein Viertel des gesamten Platzes, sollen für "Sonderwohnen" genutzt werden. Gemeint sind Studentenwohnungen und generationsübergreifendes betreutes Wohnen. Für weitere 10 000 Quadratmeter soll klassisches Wohnen geprüft werden. Beides zusammengenommen entspräche etwa 470 Wohnungen, was nicht einmal die Hälfte dessen ist, was Investor und Stadt ursprünglich angestrebt hatten.
Grund für die Reduzierung ist die Schulsituation. Die Grundschule an der Baierbrunner Straße ist voll belegt, die neue fünfzügige Grundschule an der Aidenbachstraße steht erst 2028 zur Verfügung, weil sie zuvor als Ausweichquartier für die Zielstatt-Schule gebraucht wird. Zudem seien "komplexe Sprengelanpassungen notwendig", schreibt das Planungsreferat. Die Regierung von Oberbayern lege Schulsprengel aber nicht fünf Jahre im Voraus fest. Da die ersten Wohnungen im M-Park jedoch frühestens 2029 fertig werden sollen, hat die Rathaus-Koalition im Planungsausschuss auch durchgesetzt, das Freihalten weiterer Flächen für klassische Wohnungen zu prüfen.
Daran übte die Opposition scharfe Kritik. Er frage sich, wie dieses Freihalten im weiteren Planungsprozess funktionieren solle, sagte Alexander Reissl (CSU). "Wenn ich mehr Wohnen will, muss ich ganz viel anderes anpassen und reduzieren, weil man für Wohnen sehr viel mehr Ansprüche erfüllen muss als für Gewerbe."
Für das Teilprojekt M-Plaza haben die Investoren schon die Baugenehmigung
Mit den Auflagen werde sich das Projekt "mindestens um Jahre verzögern", prophezeite Jörg Hoffmann (FDP). "Auch Bauträger müssen etwas verdienen, und mit solchen Änderungsanträgen tun sie das nicht. Und am Ende machen sie dann eben gar nichts", sagte er. Stadtbaurätin Elisabeth Merk erklärte, man müsse untersuchen, was ein Mehr an Wohnungen für die Größe der Freiflächen bedeute.
Dass das Projekt M-Park einen "Mehrwert für Obersendling" biete, wie Veronika Mirlach (CSU) formulierte, darin waren sich die meisten Stadträte aber einig. Paul Bickelbacher (Grüne) sprach von einer "gut angestoßenen Entwicklung", Christian Müller (SPD) hoffte, dass es gelinge, "den Standort zukunftsfähig auszurichten" und unterschiedliche Arten von Wohnen und Gewerbe miteinander zu verbinden.
Am Mittwoch machte der Planungsausschuss den ersten Schritt Richtung Baurecht und befürwortete Eckdaten und Planungsziele. Anhand der Vorgaben soll Investor FidCap nun einen Masterplan ausarbeiten, der wiederum Grundlage für vier Realisierungswettbewerbe ist: einen zur Gestaltung der Freiflächen und drei für die Hochbau-Abschnitte.
Für ein erstes Teilprojekt, die sogenannte M-Plaza an der Ecke Rupert-Mayer- und Tölzer Straße mit knapp 27 000 Quadratmetern, haben die Investoren bereits eine Baugenehmigung. Auch dieses Gebäude wird in Holzhybridbauweise geplant.
