Die Münchner Einkaufsstraßen wirken wieder gut gefüllt. Nur noch wenige Menschen sind in den Geschäften mit Mundschutz unterwegs. Und sogar die Touristen sind zurück zum Wiesn-Besuch mit anschließendem Shopping. Alles also normal im Einzelhandel? Die Statistik offenbart ein anderes Bild. "Hier gab es große Verwerfungen durch die Corona-Pandemie und den Online-Handel, der sehr viel Umsatz aus dem stationären Einzelhandel absaugt", sagt Stephan Kippes, Geschäftsführer des IVD-Instituts, das regelmäßig Immobilienpreise und Passantenzahlen in der Fußgängerzone untersucht.
"Heftig wird es, wenn man sich in München die 1a-Lagen anschaut, da haben wir über drei Jahre hinweg für kleinere Läden einen atemberaubenden Rückgang der Mieten um bis zu 40 Prozent", sagt Kippes. Gemeint sind die attraktivsten und zugleich umsatzstärksten Einkaufslagen in der Münchner Innenstadt, insbesondere die Kaufingerstraße und die Neuhauser Straße. In diesem Bereich betrugen die Durchschnittsmieten im Herbst 2022, wie bereits im Frühjahr des Jahres, 280 Euro für den Quadratmeter eines kleineren Ladens. Vor Ausbruch der Pandemie waren es noch 410 Euro.
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Die Corona-Pandemie hat das Gesicht der Münchner Innenstadt verändert. Zahlreiche Mieter verschwanden aus den beliebten Einkaufsstraßen. Darunter waren auch Traditionsgeschäfte wie das Sportkaufhaus Münzinger oder das Büro-Fachgeschäft Kaut-Bullinger, die ihre Läden aufgaben. Große Ketten wie der Textilhändler H&M oder die Parfümerie Douglas dünnten ihre Filialnetze aus und fokussieren sich verstärkt auf den Online-Handel.
Gerade zu Beginn der Pandemie standen Läden auch in Top-Lagen teilweise für längere Zeit leer. Neuverträge werden hier dem IVD zufolge nicht nur zu deutlich geringeren Mieten abgeschlossen, so mancher Mieter soll neuerdings auch ein offenes Ohr für Umbaumaßnahmen oder kürzere Vertragslaufzeiten haben. Und so haben sich inzwischen zahlreiche neue Mieter in der Münchner Innenstadt eingefunden. Allerdings ist die Nachfrage nach Ladenflächen niedriger als in den Vor-Corona-Jahren. Kippes erwartet, dass die Mietpreise "den Boden erreicht" haben könnten. Aber nur, "wenn jetzt nicht ein fürchterlicher Corona-Winter kommt" oder gestörte Lieferketten und hohe Energiekosten zu einer tiefen Rezession führten.
Zwischen Stachus und Marienplatz, wo alle großen Ketten und Kaufhäuser versammelt sind, ist die Zahl der täglichen Passantinnen und Passanten noch immer nicht auf dem Niveau wie vor der Corona-Krise, die zeitweise zu massiven Einbrüchen geführt hat. "An der Frequenzzählung kann man die schaurige Entwicklung von Anfang 2020 bis 2022 ablesen", sagt Kippes mit Blick auf die Zahlen des Datendienstleisters Hystreet. "Das ist im Prinzip ein Lockdown-Seismograf." Nun sind die Läden längst wieder geöffnet und die Kundschaft kommt wieder deutlich zahlreicher in die Innenstadt. Doch auch im Juli dieses Jahres zeigten sich Neuhauser Straße und Kaufingerstraße noch etwas weniger belebt als im Juli 2019.
"Das Geschehen hat sich gedreht": So lautet das Fazit des Immobilienverbands IVD. Denn Inflation und Zinsanstieg machten sich am Markt bemerkbar - gleichzeitig breche der Neubau ein.
Die von vielen als "Rempelzone" geschmähte Kaufingerstraße ist dennoch die unangefochtene Nummer eins in München; hier wurden bei der jüngsten Messung durchschnittlich 8061 Menschen pro Stunde durch die Lichtsignale von Hystreet erfasst. Mit deutlichem Abstand auf die Kaufingerstraße belegte die Rosenstraße den zweiten Rang: 5139 Passanten durchquerten hier den Messpunkt. Damit hat die kurze Rosenstraße, die vom Apple-Store und dem Sporthaus Schuster profitiert und als Durchgang zur Sendlinger Straße dient, den Stachus abgelöst. Der Karlsplatz landet mit 5051 Passanten auf Platz drei. Enttäuschend bleibt die Sendlinger Straße, die trotz Aufwertung zur Fußgängerzone und vieler neuer Geschäfte für Outdoor-Aktivitäten im Schnitt nur auf 2387 Passanten in der Stunde kommt.
