Auf sinkende Preise für Immobilien haben Interessenten schon lange gewartet. In den vergangenen Jahren aber gingen die Summen für Häuser und Wohnungen im Münchner Umland immer noch weiter nach oben. Diese Woche hat Stephan Kippes erstmals von einer möglichen Trendwende gesprochen. Er ist Leiter des Marktforschungsinstituts für den Immobilienverband Deutschland-Süd (IVD), das jeweils im Frühjahr und im Herbst einen Marktbericht herausgibt. Im Landkreis München ist von dieser Umkehr aber noch nichts zu spüren. Lediglich in Sauerlach und Aschheim scheinen die Preise zu stagnieren. In den übrigen elf vom IVD untersuchten Kommunen haben die Preise im vergangenen halben Jahr weiter angezogen.
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Insbesondere in den teuren Gemeinden südlich und westlich von München scheint es keine Obergrenzen für Immobilienpreise zu geben. Einen Spitzenplatz nimmt weiter Gräfelfing ein, wo man für eine neue Doppelhaushälfte mit gutem Wohnwert mittlerweile fast zwei Millionen Euro zahlt. Die Preise sind seit Herbst 2021 nochmal um mehr als 100 000 Euro gestiegen. Wer so ein Haus mieten will, muss hier noch tiefer in die Tasche greifen als bei vergleichbaren Objekten in der Stadt München: Bis zu 4100 Euro werden verlangt. Bei Reihenhäusern liegt Gräfelfing etwa mit München gleichauf. Für eine Mietwohnung muss mit Quadratmeterpreisen zwischen 23,80 und 26,80 Euro gerechnet werden, je nachdem ob der Wohnwert als gut oder sehr gut eingestuft wird.
In bestimmten Orten sind Mietwohnungen um 27 Prozent teurer als in München
Das IVD bezeichnet Gräfelfing als begehrteste Wohnlage im Umland von München. Das Angebot könne daher die Nachfrage nicht sättigen, vor allem durch die zahlreichen Unternehmen und Forschungseinrichtungen im Einzugsgebiet sowie eine restriktive Bauleitplanung gebe es kein ausreichendes Angebot. Somit steigt das Miet- und Kaufpreisniveau weiterhin an, die Corona-Pandemie konnte diese Entwicklung nicht stoppen. Im Gegenteil: Die Kaufpreise für Eigenheime haben in der Tendenz sogar noch stärker angezogen, stellt das IVD fest. Dass sich das einmal ändern wird, ist aktuell eher unwahrscheinlich. Denn eine Nachverdichtung wird durch strenge Bebauungspläne verhindert. Und denkt die Gemeinde doch mal über eine Neubausiedlung nach, kann sie sicher sein, dass die Anwohner protestieren. Denn die möchten den Charakter einer Gartenstadt mit Eigenheimen und überdurchschnittlicher Durchgrünung bewahren.
Auch in Oberhaching und Grünwald werden weiterhin extrem hohe Preise für Immobilien aufgerufen, auch hier ist von einer Trendwende nichts zu spüren. In der von Villen und Einfamilienhäusern geprägten Isartalgemeinde sind überaltete Bebauungspläne mit ein Grund, dass das Angebot an Häusern und Wohnungen sehr gering ist. Denn für heutige Verhältnisse schreiben sie viel zu große und pflegeintensive Grundstücke vor. Durch das in den vergangenen Jahren deutlich gestiegene Preisniveau liegen diese Objekte laut IVD auch für "solvente und anspruchsvolle Käufer" häufig im Grenzbereich. Die Preise für Doppelhaushälften befinden sich weiter über Münchner Niveau und sind im vergangenen halben Jahr weiter gestiegen. Über zwei Millionen legt man für einen Neubau hin, die Miete liegt dafür bei knapp 3000 Euro. Auch für eine Mietwohnung ist im Vergleich zu München noch kräftig was draufzulegen: Die Preise liegen um 27 Prozentpunkte höher, für guten bis sehr guten Wohnwert werden 23,30 bis 26,30 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Leerstehende Häuser gibt es in Grasbrunn, dafür sucht man in Sauerlach vergeblich freie Grundstücke
Auch Häuser in Oberhaching kann sich keiner leisten, der wegen der hohen Münchner Preise im Umland nach Immobilien sucht. Sowohl beim Kauf (Doppelhaus: knapp 1,6 Millionen) als auch bei den Mieten (Wohnungen: bis zu 19,30 Euro pro Quadratmeter, Doppelhaushälfte: 3480 Euro) entsprechen die Immobilien in etwa dem Niveau der Landeshauptstadt und sind seit Herbst auch wieder gestiegen. Der IVD spricht auch hier von einem "deutlichen Nachfrageüberhang".
Während in Gemeinden wie Grasbrunn, wo viele ältere Häuser leer stehen, oder Ottobrunn, wo bebaubare Fläche fehlt, und Unterhaching, wo offene Baulücken bereits geschlossen wurden, die Preise genauso weiter anziehen wie in Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Planegg, Kirchheim, Schäftlarn und Taufkirchen, weisen die Zahlen aus Sauerlach und Aschheim auf eine Stagnation hin. Gleichwohl ist die Nachfrage auch hier groß. Für Baugrundstück in Sauerlach ist ein Angebot am Markt kaum festzustellen. Wird man doch fündig, liegt es mit 1400 bis 1800 Euro pro Quadratmeter immerhin nur bei 35 Prozent der Münchner Preise. Keine Steigerung gab es seit einem Jahr bei Reihenhäuser (guter Wohnwert: eine Million) und Doppelhaushälften (1,4 Millionen). Auch die Mieten sind stabil geblieben. In Aschheim kosten neue Reihenhäuser weiterhin 920 000 Euro, Doppelhaushälften 1,1 Millionen.
