So mancher reibt sich verwundert die Augen, wenn er die Abrechnung für Heizung und Warmwasser bekommt. Das ganze Jahr hat man Energie gespart, und dennoch macht sich nun dieser Kostenblock auf der Nebenkostenabrechnung besonders bemerkbar. Liegt das vielleicht daran, dass die Nachbarn kräftig heizen und dabei häufig die Fenster geöffnet lassen? Gerade in Mehrparteienhäusern führen diese beiden Posten der Abrechnung häufig zu Streit. Welche Regelungen gelten dafür eigentlich?
Wie die Heiz- und Warmwasserkosten verteilt werden dürfen, ist gesetzlich in der Heizkostenverordnung geregelt. "Demnach dürfen nicht alle Kosten nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden, sondern nur 50 bis 70 Prozent. Der Rest bemisst sich nach der Wohnfläche des Mieters", sagt Dietmar Wall, Rechtsanwalt beim Deutschen Mieterbund. Gerade Mieter, die wenig heizen und duschen, empfinden es häufig als ungerecht, dass sie neben ihren Verbrauchskosten auch noch relativ hohe Grundkosten zu tragen haben. Doch es gibt gute Gründe, die gegen eine rein verbrauchsabhängige Abrechnung sprechen.
In vielen Mietverträgen ist ein Verteilerschlüssel von 70:30 festgelegt. "Dies ist auch sinnvoll, sagt Wall", da auch Grundkosten entstehen. Das sind Kosten, die in jedem Mehrparteienwohnhaus schon allein durch die Bereitstellung von Warmwasser anfallen. Dazu muss man wissen: Bei der Erwärmung von Warmwasser gibt es immer Aufbereitungs- und Transportverluste; über die Zirkulationsleitungen und Außenwände kann Wärme verloren gehen. Und der Warmwasserkessel ist auch nachts auf Betriebstemperatur. Dadurch entstehen zusätzlich Kosten. Zudem fallen Kosten für Strom und Wartung an. Einzelne Nachbarn profitieren übrigens von einem größeren Wärmegewinn, sofern Leitungen in oder an den Wänden ihrer Wohnung entlang verlaufen - ganz unabhängig von ihrem tatsächlichen Verbrauch.
Würden die Kosten für Heizung und Warmwasser zu hundert Prozent nach dem individuellen Verbrauch auf die Mieter umgelegt, müsste für diese Grundkosten, zum Beispiel die Wartung einer Therme, allein der Vermieter aufkommen. Aber auch für Mieter hat es Vorteile, wenn nicht ausschließlich nach Verbrauch abgerechnet wird: Stehen zum Beispiel einzelne Wohnungen in einem Gebäude leer oder sind deren Mieter häufig verreist, heizen die anderen Parteien für die Nachbarn quasi mit, wenn diese gar nicht zu Hause sind. Das käme für einzelne Mieter bei einer rein verbrauchsabhängigen Abrechnung dementsprechend teurer.
Nur selten wird zu hundert Prozent nach individuellem Verbrauch abgerechnet
Ein 70-30-Verteilerschlüssel kann also gerade für Mieter, die viel Warmwasser benötigen und gern die Heizung aufdrehen, von Vorteil sein. Noch günstiger wirkt sich in dem Fall ein Schlüssel von 50 zu 50 aus, weil andere Parteien sich dann am Verbrauch stärker beteiligen. Wer einen niedrigeren Verbrauch hat, steht bei einem solchen Verteilerschlüssel weniger gut da, weil die Wohnfläche bei der Abrechnung stärker einbezogen wird. Immer wieder entstehen in Mehrparteienhäusern deswegen Konflikte zwischen Mieter und Vermieter oder einzelnen Parteien. "Der Vermieter darf den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel aber nur aus sachgerechten Gründen ändern", sagt Wall. Für alle Mieter muss dann allerdings auch der gleiche Verteilerschlüssel gelten.
Wärmepumpe, Fenster, Aufzug: Im Frühjahr nehmen sich viele große Projekte vor. Aber wie ist das mit den Kosten? Worauf Vermieter und Mieter achten sollten.
Ein Grund für eine andere Aufteilung der Kosten kann zum Beispiel eine Modernisierung sein, die dem Einsparen von Energie dient. "Dazu zählt etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder einer neuen Wärmepumpe", sagt Wall. Auch eine Wärmedämmung des Gebäudes ist ein sachgerechter Grund.
Abweichend von der Heizkostenverordnung kann im Mietvertrag auch eine Abrechnung, die zu 100 Prozent auf den Verbrauch abstellt, vereinbart werden. "Hierfür muss der Vermieter jedoch die Zustimmung bei allen Mietern einholen", sagt Wall. Sparsame Mieter würden von so einer Regelung besonders profitieren. Parteien, die hingegen viel verbrauchen, würden dabei entsprechend viel bezahlen, unterstreicht Wall. In der Regel werden diese Parteien daher einem solchen Verteilerschlüssel nicht zustimmen. "Dass zu hundert Prozent nach Verbrauch abgerechnet wird, kommt in der Praxis sehr selten vor", meint Experte Wall. Wahrscheinlich gibt es in einem Wohnhaus mit mehreren Parteien auch selten eine Lösung, die zu hundert Prozent allen gefällt.
Der Vermieter sollte den Verteilerschlüssel daher mit Bedacht wählen. Sind keine Messgeräte zur Erfassung des Energieverbrauchs vorhanden, können Mieter ihre Kosten für Heizung und Warmwasser um 15 Prozent kürzen.
