Rechtskolumne:Welche Wallbox darf ich einbauen?

Wallbox E-Auto Recht

Viele würden über das Modell und andere Details für ihre private Wallbox gern selbst entscheiden. Für Mieter und Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften ist das keineswegs selbstverständlich.

(Foto: Martin Bäuml/imago images)

Wohnungseigentümer und Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf eine private Ladestation. Doch die Umsetzung hat ihre Tücken.

Von Joachim Becker

300 Millionen Euro, verpufft in einer Kurzschlussaktion: Kaum hatte die Förderbank KfW ihr neues Solarstrom-Programm zum Laden von Elektroautos freigeschaltet, schon glühten die Internet-Server vor Anfragen. Bundesverkehrsminister Volker Wissing (FDP) sprach am 27. September von einem "überwältigendem Zuspruch". Das Förderprogramm treffe "offensichtlich genau den Nerv der Bevölkerung". In Wirklichkeit war die Zielgruppe der An-aus-Förderung sehr begrenzt: Nur Antragsteller, die ein Eigenheim und ein vollelektrisches Fahrzeug vorweisen konnten, hatten Aussicht auf bis zu 10 200 Euro Staatszuschuss. Letztlich wurden nur 33 000 Anträge bewilligt.

Die gute Nachricht, auch wenn der Fördertopf vorerst leer ist: Saubere Energie aus der eigenen Steckdose muss kein Privileg für Hausbesitzer bleiben. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vor zwei Jahren hat den Weg zur privaten Lademöglichkeit auch für Eigentümer von Wohnungen geebnet. Selbst Mieter in einem Mehrfamilienhaus haben gegenüber ihrem Vermieter einen Rechtsanspruch auf eine Ladestation, zum Beispiel in der Tiefgarage. Angesichts steigender öffentlicher Strom- und Kraftstoffpreise macht sich die private Wallbox relativ schnell bezahlt.

Also Platz da für ein neues Elektroauto plus Ladepunkt? Dieser gehört seit Dezember 2020 ebenso wie der Zugang zu schnellem Internet zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen, die die Gemeinschaft der Eigentümer dem Antragsteller prinzipiell erlauben muss. Wenn es aber um die Details geht, etwa, ob ein solcher Ladepunkt in der Tiefgarage oder im Außenbereich der Wohnanlage installiert wird, haben die Miteigentümer jedoch ein Wörtchen mitzureden.

Was das "Wie" bei privaten Ladestationen angeht, ist vieles noch im Fluss. Nach neuester Rechtsprechung kann ein Mieter über den Anbieter für die Ladevorrichtung und den Stromvertrag selbst bestimmen. So hat es zumindest das Landgericht München I entschieden (Urteil vom 23. Juni 2022, Az. 31 S 12015/21) - und damit das Urteil der Vorinstanz, des Amtsgerichts München, gekippt, das genau das Gegenteil für rechtmäßig befunden hatte.

Beide Urteile gehören zu den ersten rund um das private Laden: Noch hat sich keine einheitliche Rechtsprechung etabliert. Auch der Bescheid des Landgerichts München I lässt einige Fragen offen. Die Mieter haben zwar das Recht, selbst eine Fachfirma zu beauftragen. Doch die Vermieterin hatte das Ansinnen eines Ehepaars, das auf eigene Kosten eine Ladestation mithilfe einer von ihm selbst ausgewählten Firma errichten wollte, aus gutem Grund zuvor abgelehnt: 27 andere Mietparteien hätten bereits den Wunsch nach einer Ladestation geäußert, mit weiteren Fällen sei zu rechnen. Insgesamt umfasst die Anlage etwa 200 Wohnungen. An jedem der beiden Hausanschlüsse könnten jedoch nur maximal fünf bis zehn Ladestationen installiert werden - also insgesamt bestenfalls 20. Ansonsten drohe eine Überlastung der elektrischen Anlage.

Vorausschauend hatte die Vermieterin eine relativ teure, aber zumindest einheitliche Lösung angestrebt. Und eine Ladeinfrastruktur, die auf eine große Anzahl von E-Auto-Fahrern ausgerichtet ist. Sie schrieb den späteren Klägern, sie sollten sich für die Installation ihrer Wallbox an die örtlichen Stadtwerke wenden. Nur diese könnten einen neuen Trafo errichten, neue Zu- und Brückenleitungen verlegen und neue Zähler installieren. In der ersten Instanz hatte das Amtsgericht München der Vermieterin recht gegeben: Es sei zur Wahrung des Hausfriedens sinnvoll, alle Mietparteien gleich zu behandeln. Daher solle die Vermieterin über die Auswahl der Ladelösung bestimmen (Urteil vom 1. September 2021, Az. 416 C 6002/21).

Das Landgericht hingegen stellte sich auf einen rein pragmatischen Standpunkt - nach dem Motto: Wer zuerst kommt, lädt zuerst. Aktuell reiche die Kapazität des Hausnetzes für die konkret gewünschte Ladestation aus, daher könne sie auch nicht verwehrt werden. Mit dem Hinweis auf eine zukünftige Entwicklung dürfe ein Vermieter den Anspruch des Mieters auf eine Ladestation nicht zurückweisen, befand das Gericht. Diese Rechtsauffassung benachteiligt jedoch Mieter, die sich erst später für eine Ladestation entscheiden. Ist die Anschlussleistung des Hauses dann erschöpft, werden neue Hauptleitungen und womöglich ein neuer Trafo fällig. Diese prohibitiv hohen Kosten für die Erweiterung des Netzanschlusses müssten die Mieter, die eine Wallbox wollen, selbst zahlen.

Ein höchstrichterliches Urteil gibt es noch nicht, aber Thomas Meier, Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI), sieht schon jetzt eine Blockade der Elektromobilität voraus: "Das Hauptproblem ist ganz einfach die nicht vorhandene Infrastruktur." Viele Tiefgaragen seien mehrere Jahrzehnte alt und verfügten in der Regel nicht über leistungsstarke Elektro-Hauptanschlüsse, die allen Parteien das gleiche Recht auf Laden ermöglichten. "Die meisten Eigentümer sind nicht bereit, gemeinschaftlich die hohen Installationskosten zu tragen", weiß Thomas Meier aus Erfahrung.

Außerdem seien viele Stadtwerke zu einem aufwendigen Neuanschluss nur bereit, wenn sie mit einer ganzen Reihe von Mietern oder Eigentümern einen langjährigen Gestattungsvertrag als verbindliche Nutzer schließen könnten. "Da sprechen wir von teuren Wallboxen und einer zehnjährigen Bindung mit derzeit hohen Stromkosten. Das funktioniert in der Regel nicht." Bei der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes sei also die Finanzierbarkeit nicht zu Ende gedacht worden: "Wenn es keine Fördermittel für die Ladeinfrastruktur in Bestandsimmobilien gibt, dann wird in den zehn Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland kaum etwas passieren", so Meier.

Rechtskolumne: Wallbox - ja, bitte. Aber für die teure Version zum bidirektionalen Laden muss der Autor noch ein bisschen sparen.

Wallbox - ja, bitte. Aber für die teure Version zum bidirektionalen Laden muss der Autor noch ein bisschen sparen.

(Foto: Bernd Schifferdecker (Illustration))
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