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Immobilien-Bericht:Wohnen wird zwischen Starnberg und Herrsching zum Luxus

Neubaugebiet Domagkpark in München, 2014

Nur Neubau kann nach Ansicht der Experten die Preise stabilisieren.

(Foto: Florian Peljak)

Eigenheime für 1,6 Millionen, Mieten über 15 Euro pro Quadratmeter: Die Preise steigen teils um mehr als 20 Prozent. Doch sie gehen in den Gemeinden weit auseinander.

Die Nachricht zum Wohnungsmarkt ist nur scheinbar eine gute. Die Mieten in Starnberg sind "relativ gering" gestiegen und die Preise für Häuser "nähern sich einem Plateau", stellt der Immobilien- und Maklerverband IVD in seinem neuen Bericht für das Münchner Umland fest. Und schiebt hinterher: Für Starnberger und Menschen, die das werden wollen, sei das "bestenfalls ein schwacher Trost". Tatsächlich sind Mieten im Fünfjahresvergleich immer noch um 17 Prozent gestiegen, tatsächlich sind Häuser mit im Schnitt 1,6 Millionen Euro teurer als in München, tatsächlich wachsen die Preise in praktisch allen anderen Gemeinden des Fünfseenlandes ungebrochen weiter.

Immer mehr Menschen ziehen in den Großraum, die Wohnungen sind knapp, die Gehälter gut. "Der Siedlungsdruck und als Folge auch das Preisniveau im Münchner Umland steigen", sagt der Leiter des Marktforschungsinstituts des IVD, Stephan Kippes. Helfen kann laut Bericht nur mehr, dichter und höher zu bauen, am besten entlang der S-Bahn und wo möglich auf umgewandelten Gewerbegebieten.

Landkreis

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Im Fünfseenland verschärft sich die Lage, weil 80 Prozent der Fläche unter Landschaftsschutz stehen. Neubau sei damit nur sehr eingeschränkt möglich und werde "allgemein nicht angestrebt", wie es lapidar im Bericht heißt. Und im reichsten Kreis der Republik - 32 751 Euro Kaufkraft pro Person - haben viele Interessenten auch das Geld, um im Bieterwettstreit noch einen draufzulegen.

Für den Bericht hat das IVD-Institut Verkäufe und Mieten ausgewertet, die Makler und Bauträger berichteten. Es handelt sich also um neue Verträge, deren Preise keine Rückschlüsse auf den Bestand zulassen. In den nicht verzeichneten Gemeinden gab es nicht genügend Verkäufe, um belastbare Zahlen nennen zu können.

Starnberg

Drei Probleme stellen die Experten fest: Die Stadt wächst, Bauland fehlt und die Starnberger leben auf großem Fuß, nämlich auf 52 Quadratmeter pro Kopf. Das habe mit Luxus nicht viel zu tun, sondern mit Demografie: "Viele alleinstehende Senioren wohnen in großen Villen." Nur 25 Grundstücke - meist Altbestand - und 15 Neubauwohnungen seien zuletzt im Angebot gewesen. Um fast 100 000 Euro verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr gebrauchte Reihenhäuser auf 818 000 Euro. Eigentumswohnungen kosten 5350 Euro pro Quadratmeter, im Neubau sogar 1400 Euro mehr. Die Mieten liegen über denen in München: 16 Euro im Altbau, 16,30 Euro im Bestand und 19 Euro im Neubau jeweils pro Quadratmeter kalt. Für bestehende Reihenhäuser werden 2200 Euro, für Doppelhäuser 3030 Euro im Monat fällig.

Feldafing

Das Angebot ist in der kleinen Gemeinde begrenzt, die Nachfrage immer noch groß, trotz der hohen Preise. 950 000 Euro kosten Einfamilienhäuser. Bestehende Eigentumswohnungen schlagen mit 4000 Euro, die Mieten mit 10,50 Euro bis 13 Euro je Quadratmeter zu Buche.

Gauting

Vor allem im Zentrum werde viel gebaut, stellen die Experten fest, aber "ausschließlich im hochpreisigen Segment". Das treibt die Preise: Eigentumswohnungen verteuern sich um fast 1200 Euro auf 6750 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 21 Prozent. Einfamilienhäuser kosten schon 1,2 Millionen Euro und gebrauchte Reihenhäuser 800 000 Euro, vor einem Jahr waren es 90 000 Euro weniger. Die Mieten klettern um je rund einen Euro pro Quadratmeter kalt auf 14,70 Euro im Altbau, 14,40 Euro im Bestand und 15,40 Euro im Neubau. Reihenhäuser zur Miete gibt es für 2100 Euro.

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Herrsching

Nur 20 Angebote für neue Häuser registrierten die Experten im vergangenen halben Jahr, für die 1 bis 1,5 Millionen Euro aufgerufen wurden. Die wenigen Neubauwohnungen kosteten 6500 Euro, bestehende 4900 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise je nach Ortsteil stark schwanken.

Inning

Immobilien sind in der kleinen Gemeinde an der Landkreisgrenze noch vergleichsweise günstig zu haben: Einfamilienhäuser kosten noch 790 000 Euro, Doppelhaushälften 750 000 Euro, Wohnungen 4100 Euro pro Quadratmeter. Doch auch hier sind die Preise um rund zehn Prozent im Jahresvergleich gestiegen. Die Mieten liegen im Schnitt bei 11,50 bis 12,50 Euro.

Krailling

Das Gewerbegebiet KIM wächst und wächst. Büros werden dort laut Bericht für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter vermietet. Sie sind damit billiger als Wohnungen in Krailling, die mit 12,50 bis 14,50 Euro aufgeführt sind. Reihenhäuser kosten um 2000 Euro zur Miete. Doch ein Drittel aller Wohnungen befinden sich in Einfamilienhäusern oft auf großen Grundstücken, deren Preis an der Millionen-Grenze kratzt.

Pöcking

In der reichen Gemeinde kostet Wohnen sogar mehr als im benachbarten Starnberg. Häuser liegen im Schnitt bei 1,7 Millionen Euro und neue Eigentumswohnungen bei 6800 Euro. Die Mieten kommen auf 16,50 bis 20 Euro.

Tutzing

Die Preise bleiben hoch, auch wenn nach Ansicht der Experten nicht mehr die unrealistischen Summen der vergangenen Jahre bezahlt werden. Für Einfamilienhäuser werden im Schnitt trotzdem noch 1,5 Millionen Euro fällig, bestehende Eigentumswohnungen kosten 5100 Euro. Die Mieten liegen zwischen 11,50 und 15,50 Euro.

Wörthsee

Die Preise sind für hiesige Verhältnisse vergleichsweise moderat: Einfamilienhäuser kosten 875 000 Euro, Eigentumswohnungen 4100 Euro pro Quadratmeter.

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