Es geht um ein "Filetgrundstück, auf das die Bauherren seit Jahren warten", sagt Gabriele Götzl aus dem Planungsreferat. Tatsächlich kommt es nur äußerst selten vor, dass die Stadt so zentral gelegene Flächen für neue Wohnbauprojekte zu vergeben hat wie in diesem Fall: im Kreativquartier an der Ecke Dachauer Straße/Schwere-Reiter-Straße, direkt an der Grenze der Stadtbezirke Neuhausen-Nymphenburg und Schwabing-West. Insgesamt sollen dort etwa 380 Wohnungen in einer Holzbausiedlung entstehen. Die Stadt vergibt die Baufelder im Erbbaurecht über 80 Jahre zu - gemessen am Marktwert - äußerst günstigen Preisen, sie macht dafür aber auch strenge Vorgaben - vor allem, was die Mietpreise angeht.
Es geht in diesem Fall um das "Kreativfeld", einen von vier Teilbereichen des Kreativquartiers, zwischen Heß- und Infanteriestraße. Die Hälfte der Flächen, das war gesetzt, geht an die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewofag. Sie wird auch die Koordination der verschiedenen Projekte steuern. Die andere Hälfte geht an Private. Es waren insgesamt vier Ausschreibungen, von denen die Stadt kürzlich drei vergeben hat, eine weitere Entscheidung folgt im Dezember. Die Projekte, die schon geklärt sind, zeigen, dass sich beim Wohnungsbau in München neue Ideen realisieren lassen. Ein Überblick.
Mietshäuser-Syndikat statt Eigentumswohnungen
Ein Baufeld im Kreativquartier hatten Michael Marek und seine Mitstreiterinnen und Mitstreiter schon lange im Auge. Allerdings hatten sie ursprünglich einen anderen Plan. Nun wollen sie eine Baugemeinschaft bilden, also in Eigenregie Eigentumswohnungen bauen, ohne dass ein Bauträger oder Investor vieles vorgibt und den Gewinn einstreicht. Die grün-rote Rathauskoalition hat aber die Förderung von Wohneigentum gestrichen. Sie setzt dort, wo sie Einfluss nehmen kann, voll auf Mietwohnungen und gemeinnützige Wohnformen.
Also musste die Gruppe um Michael Marek, die aus insgesamt 14 Parteien besteht, umdisponieren. "Wir wollen zeigen, wie man mit unterschiedlichen Hintergründen und Einkommen selbstverwaltet und solidarisch zusammenleben kann", sagt Marek. Aus der "Baugemeinschaft Kreativquartier" wurde das "Mietshäuser Syndikat Kreativquartier". Und die Beteiligten bekamen mit ihrer Bewerbung unter dem Titel "Lebe Deinen (T)raum" den Zuschlag.
Die Grundidee beim Mietshäuser-Syndikat stammt aus der Hausbesetzer-Szene in Freiburg. Sie besagt, dass sich eine Gruppe zu einem Verein zusammenschließt, der ein Grundstück oder eine Immobilie kauft oder wie in diesem Fall im Erbbaurecht übernimmt. Eigentümerin wird eine GmbH, die zwei Gesellschafter hat: den Verein und das Mietshäuser-Syndikat, einen bundesweiten Zusammenschluss mit inzwischen mehr als 160 Projekten.
Der Verein verwaltet das Haus, das Syndikat hat bei grundsätzlichen Entscheidungen ein Mitspracherecht, einen Verkauf kann es per Veto verhindern. In München gibt es bisher erst ein solches Projekt, an der Ligsalzstraße auf der Schwanthalerhöhe. Ein weiteres Projekt mit knapp zehn Wohnungen entsteht auf einem städtischen Grundstück an der Görzer Straße in Ramersdorf. "Wir sind zum Ergebnis gekommen, dass das Konzept uns eine größere Autonomie erlaubt als das Modell Genossenschaft", sagt Michael Marek.
Etwa 50 Wohnungen unterschiedlicher Größen plant das Syndikat im Kreativquartier. Es sind also noch mehr als 30 Wohnungen zu haben. Allerdings habe man schon einen "Interessenten-Pool von mehreren Hundert Bewerbern", sagt Marek. Vorerst will die Gruppe in ihrer bisherigen Größe weiterplanen. Das dringlichste Thema ist die Beschaffung von Geld: "Wir brauchen jetzt sehr schnell Mittel für die Erbpacht des Grundstücks. Es geht um 2,5 Millionen Euro, dafür sind wir angewiesen auf Direktkredite, Sponsoren oder Mäzene", sagt Marek.
Investor baut Wohnungen für 9,99 Euro Miete pro Quadratmeter
Stefan Höglmaier ist mit seiner Firma Euroboden bekannt dafür, sehr schicke und extrem teure Eigentumswohnungen zu bauen, die Preise gehen oft über 20 000 Euro pro Quadratmeter. Nun setzt er auf ein weiteres Geschäftsmodell: Mietwohnungen auf einem städtischen Grundstück zu sehr günstigen Preisen. Eine der Ausschreibungen hatte sich an Bauträger und Investoren gerichtet. Die Vorgabe: Alle Wohnungen müssen den Regeln des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus entsprechen, der eine Obergrenze von 13,50 Euro Miete pro Quadratmeter vorgibt. Indem die Stadt bei der Zuteilung die Hälfte der Punkte für die Miethöhe vergab, zwang sie die Bewerber sozusagen, die 13,50 Euro möglichst zu unterbieten.
Euroboden rief für sein Projekt "Haus für München" mit 64 Wohnungen einen Mietpreis von 9,99 Euro auf. Das Unternehmen tat sich dafür mit dem Architekturbüro von Florian Nagler zusammen, das nicht nur für den von der Stadt geforderten Holzbau viel Renommee hat, sondern auch bei den Gewofag-Projekten am Dantebad und am Reinmarplatz gezeigt hat, dass es Wohnungsbau zu sehr günstigen Preisen realisieren kann.
"Das Konzeptvergabeverfahren der Stadt war für uns ein Ansporn, zu beweisen, dass sich Architekturqualität, Nachhaltigkeit und ein günstiger Mietpreis nicht ausschließen müssen", sagt Höglmaier. Stadtbaurätin Elisabeth Merk spricht von einem "Vorbildprojekt". Euroboden kündigt zudem an, dass das Gebäude schon 2024 bezugsfertig sein könne. Bei den übrigen Projekten rechnet die Stadt mit Einzugsterminen Ende 2025 oder 2026.
Alte und neue Genossenschaft tun sich zusammen
Die einen gibt es seit dem Jahr 1908, sie haben einen Bestand von knapp 2000 Wohnungen. Die anderen gibt es seit 2019 und sie haben bisher einen Wohnungsbestand von null. Für die Bewerbung um ein Baufeld im Kreativquartier haben sich die ehrwürdige Postbaugenossenschaft München und Oberbayern und eine "Baby-Genossenschaft", so die Worte des Mitglieds Markus Eulenkamp, mit dem Namen "Wabe Zwo" zusammengetan. Ihr Versprechen ist, über ihr Bauprojekt hinauszuwirken: Die Genossenschaften wollen mit den Künstlerinnen und Künstlern im Kreativquartier, mit dem Start-up-Zentrum Munich Urban Colab und mit der Hochschule München zusammenarbeiten.
In ihrem Bauprojekt sind ein kleines Amphitheater, ein Veranstaltungsbereich und Kreativräume vorgesehen. Aber Wohnungen wollen die Genossenschaften natürlich auch bauen, das wird jede Genossenschaft für sich tun. "Es sollen zwei Projekte mit je einer Handschrift, aber unter einer Überschrift werden", sagt Ulrich Brüggerhoff, Vorstand der Postbaugenossenschaft, die auch im Prinz-Eugen-Park einen Neubau errichtet hat. "Wir wollen mit unserer Erfahrung der Wabe Zwo helfen und andersherum Ideen aufnehmen."
Natürlich stellt sich die Frage, wer die Wohnungen tatsächlich bekommen kann. Bei der Postbaugenossenschaft, die etwa 27 Wohnungen plant, ist der Andrang naturgemäß groß. "Wir haben natürlich eine Warteliste von Mitgliedern, die müssen wir erst einmal versorgen, deshalb wird es im Moment keine Öffnung nach außen geben", sagt Vorstand Brüggerhoff. Bei der Wabe Zwo, die 30 Mitglieder hat und 28 bis 30 Wohnungen plant, ist die Sache noch offener. "Nicht alle sind am Kreativquartier interessiert", sagt Markus Eulenkamp, "wir werden noch Mitglieder in die Baugruppe aufnehmen." Allerdings wird es dabei auch darum gehen, wer für welche von der Stadt vorgegebenen Förderkriterien in Frage kommt. Generell sei Wabe Zwo aber "offen für engagierte Mitglieder, wir möchten auch noch mehr Projekte realisieren", so Eulenkamp.
Was noch zu vergeben ist
Das vierte Baufeld, für das die Stadt im Dezember den Zuschlag erteilen wird, hat einen anderen Charakter. Denn dort soll ein Komplex entstehen, der zu 60 Prozent für Wohnen und zu 40 Prozent für Gewerbe genutzt wird. Zielgruppe sind Genossenschaften oder Mietshäuser-Syndikate. Einen so hohen Gewerbeanteil habe es für gemeinnützige Bauprojekte in München noch nie gegeben, sagt Ulrike Klar vom Planungsreferat. Wie sie das Gewerbe mischen, war den Bewerberinnen und Bewerbern überlassen, es muss nur ins Kreativquartier passen. Man darf gespannt sein, wer zum Zug kommen wird. Die eingegangenen Bewerbungen, sagt Klar, seien ein "Feuerwerk an Ideen" gewesen.
