Weit ist es nicht vom Bahnhof Allach zur künftigen Grünoase. Knapp 300 Meter die Rückseite des Einkaufszentrums Evers entlang, schon steht man vor der Elly-Staegmeyr-Straße. Diese, bislang von halb verfallenen Lagerhallen, tristen Gewerbekomplexen und Schwerlaster-Parkplätzen flankiert, soll einmal als Hauptroute durch eine klimafreundliche Siedlung führen.
In den kommenden sieben Jahren will die Eckpfeiler Immobilien Gruppe, ein Projektentwickler mit Sitz in Pullach, aus einer völlig versiegelten, 120 000 Quadratmeter großen Gewerbefläche im Münchner Nordwesten die "Kirschgärten" wachsen lassen. Ob darunter auch eine Idylle aus im Frühjahr leuchtend rosa blühenden Kirschbäumen zu verstehen ist, wie der Name suggeriert, wird sich zeigen - immerhin soll die Hälfte des Areals in Grünflächen verwandelt werden, 24 000 Quadratmeter davon in Form eines öffentlichen Parks.
Vor allem aber entsteht auf dem ehemaligen Gelände des Dampfsägewerks Theodor Kirsch & Söhne in Allach-Untermenzing ein neues, nachhaltig konzipiertes Wohnquartier. 1300 Wohnungen für rund 3000 Menschen, 40 Prozent davon sozial gefördert. Dazu eine dreizügige Grundschule, die laut Bildungsreferat zu Schuljahresbeginn 2027 in Betrieb genommen werden könnte. Plus vier Kindertagesstätten mit insgesamt zwölf Kindergarten- und zehn Krippengruppen, ein 250 Quadratmeter großer Nachbarschaftstreff, Einzelhandel, Gastronomie und viel Grün. "Industriell bebautes Gelände zu entsiegeln und umzuwandeln ist Teil unserer DNA bei Eckpfeiler, wir machen das bei 80 Prozent unserer Vorhaben", sagt Geschäftsführer Wolfgang Bogner.
Das Projekt zwischen Kirsch-, Esmarch-, Hintermeier- und Allacher Straße und der Bahnlinie München-Ingolstadt gilt als Vorzeigesiedlung in Bezug auf Klimaneutralität. Vor Kurzem erst wurde die Eckpfeiler Gruppe von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) für ihr innovatives Konzept mit dem DGNB-Vorzertifikat in Platin ausgezeichnet. Das ist die höchste Auszeichnung, die in der Planungsphase eines Stadtquartiers erreicht werden kann.
Mit den Kirschgärten entsteht nicht nur Bayerns wohl größtes Holzbauquartier. Die Bewohner und Bewohnerinnen bekommen auch begrünte Dachterrassen und Innenhöfe mit 400 neu gepflanzten Bäumen, die alle öffentlich zugänglich sind, sowie ein Mobilitätskonzept samt 30 Carsharing-Plätzen und Hotspots für klassische Fahrräder und Lastenräder. Ein Radschnellweg führt auf Anregung von Nachbarn und Lokalpolitikern entlang der Gleise in Richtung Innenstadt. Und das Energiekonzept sieht eine nahezu autarke Strom- und Wärmeerzeugung für das Quartier vor. Auf den Dächern wird eine Photovoltaikanlage installiert, die gepaart mit Grundwasserwärmepumpen für Heizung und Warmwasser sorgen soll.
Außerdem achten die Bauherren auf die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft. Beim Abbruch der bestehenden Gewerbehallen versucht Eckpfeiler Emissionen zu vermeiden. Materialien aus dem Bestand werden vor Ort recycelt und wiederverwendet: "Wir machen daraus zum Beispiel Betonplatten und Füllmaterial", erklärt Bogner. So soll Abfall vermieden und der Bedarf an neuen Ressourcen reduziert werden. "Wir wollen Quartiere schaffen, die lebenswert sind und sich auch langfristig ökologisch und ökonomisch rechnen. Und das nicht nur beim Bau, sondern auch im Betrieb." Ein Nebeneffekt dieses Recyclingprozesses: weniger Entsorgungsverkehr auf den Straßen im Viertel.
Wie aber will es die Eckpfeiler Gruppe schaffen, trotz explodierender Material- und Energiekosten, Lieferengpässen, Fachkräftemangel und hoher Bauzinsen, solch ein Projekt zu stemmen? Während andere Vorhaben aufgrund der Baukrise eingefroren oder gecancelt werden müssen? "Wir waren in den vergangenen Jahren, als die Preise am Markt sehr hoch waren, beim Ankauf von Grundstücken und Objekten eher zurückhaltend", erläutert Bogner. Stattdessen plane man langfristig und arbeite mit Unternehmen zusammen, die man schon lange kenne.
Hilfreich sei außerdem die Systembauweise: Genutzt werden vorgefertigte Wandelemente und Bäder. Und Eckpfeiler erhält diverse Zuschüsse und Darlehen für energieeffizientes Bauen. Nicht ganz unwesentlich sind zudem die Mieteinnahmen von Firmen, die teilweise bis 2027 auf dem Gelände bleiben können, weil die Siedlung erst nach und nach in Etappen entsteht. "Die Situation ist für alle herausfordernd, das lässt sich nicht schönreden", sagt Bogner. "Aber wir haben immer geplant, dass wir jetzt loslegen, und das tun wir auch."
Bauantrag soll im Frühjahr eingereicht werden
So rund das Konzept aus Investorensicht klingt - im Vorfeld zeigten sich dennoch nicht alle begeistert von der Planung. Vielen Nachbarn sind die bis zu neun Stockwerke hohen Gebäude zu hoch, auch wenn man im Planungsreferat "flächensparendes Bauen zur dringlichen Wohnraumschaffung und aus Gründen der Nachhaltigkeit" für "erforderlich" hält. Andere machen sich Sorgen wegen Schallreflexionen, die durch die Bahn ausgelöst sein könnten, doch auch diese Befürchtungen entkräften die Planer. Man habe die Auswirkungen untersucht, es komme zu keinen Pegelerhöhungen.
Die größten Bedenken aber haben die meisten beim Verkehr. Insbesondere die enge Unterführung an der Allacher Straße erachten Anlieger wie Lokalpolitiker als schon heute gefährliches Nadelöhr, für das es eine Lösung brauche. Ohne das neue Baugebiet, argumentiert dagegen die Stadtverwaltung, läge die Verkehrsbelastung an dieser Stelle in einigen Jahren höher als nach Errichtung des neuen Quartiers - einfach aufgrund der Verkehrszunahme ohne Mobilitätskonzept.
Noch fehlt der Satzungsbeschluss als Grundlage für den Baubeginn, er steht an diesem Mittwoch auf der Tagesordnung des Stadtrats. Im Frühjahr plant Bogner dann, den Bauantrag einzureichen und hofft, im Herbst mit dem Hausbau starten zu können. Geplant sind fünf Bauabschnitte, im Frühjahr sollen die ersten Bagger anrollen.
Um den Bahnlärm abzuschirmen, sollen zuerst die sechsgeschossigen Blöcke an der Ecke Allacher-/Elly-Staegmeyr-Straße errichtet werden, samt Kita und Nachbarschaftstreff - "damit die neuen Bewohner gleich eine Anlaufstelle haben". Gefolgt von Sieben- bis Neunstöckern und dem Bau des Quartiersplatzes im Herzen der neuen Siedlung. Die drei oder vier Stockwerke hohen Gebäude im Südwesten in unmittelbarer Nachbarschaft zur Bestandsbebauung mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften entstehen zuletzt. Während des gesamten Prozesses sollen die Anlieger permanent auf dem Laufenden gehalten werden. "Weil es uns total wichtig ist", so Bogner, "dass sich die Kirschgärten in die Umgebung einfügen".
