Seit Jahren geht in Bayern die Angst vor der Wohnungsnot um, klagen insbesondere Städter, sich steigende Mieten nicht mehr leisten zu können. Ein Grund: Der Boden, auf dem wir alle wohnen, wird tendenziell knapper und teurer. Wie teuer, zeigen aktuelle Zahlen, die der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern für die SZ zusammengestellt hat. So stiegen in der Stadt Landshut die durchschnittlichen Bodenpreise im individuellen Wohnungsbau von 2011 auf 2019 um mehr als das Doppelte - von 250 auf 600 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich sieht es in Augsburg aus. 2011 kostete dort der Quadratmeter noch 320 Euro, 2019 schlugen 701 Euro zu Buche. Oder Fürth: 2011 waren es 250 Euro, 2019 dann 615 Euro. Die Liste lässt sich fortsetzen (siehe Grafik). Und ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht.
Der Verband der Wohnungswirtschaft (VdW) Bayern, in dem kommunale Bauträger und Genossenschaften organisiert sind, bestätigt die Zahlen als realistisch. Und warnt: "Wenn die Baulandpreise weiter so unaufhaltsam steigen, wird der Wohnungsbau für sozial orientierte Wohnungsunternehmen fast unmöglich." Schon jetzt sei der Grundstückskauf aus Privatbesitz bei "einer vernünftigen Mietpreisgestaltung" kaum noch wirtschaftlich. Auch ein Sprecher des Bayerischen Städtetags nennt hohe Baupreise als den Faktor, der den Mietwohnungsbau in Städten so teuer mache. Ohnehin seien Grund und Boden "Dauerthema" bei den Bürgermeistern "aller Gemeindegrößen".
2019 wurden in Bayern 60 000 Wohnungen gebaut - weniger als im Vorjahr und weniger als geplant. Nun könnte die Corona-Krise das Bauen noch schwerer machen.
Das Problem ist also altbekannt, auch der Staatsregierung, die seit Jahren mehr Wohnraum schaffen will. Doch statt gelöst zu werden, hat sich es sich eher verschärft. 2019 wurden laut Baustatistik in Bayerns kreisfreien Städten durchschnittlich 19,9 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahr. Dabei ist dort die Wohnungsnot besonders groß, der Zuzug stark. Doch wo Menschen keine Wohnung finden, weichen sie ins Umland aus - wodurch dort wieder die Preise steigen und Bauland knapper wird. Ein Teufelskreis. Nur wo München, Nürnberg und Co. weit genug weg liegen, scheinen die Bodenpreise einigermaßen stabil geblieben zu sein. In Passau etwa verzeichnete der Obere Gutachterausschuss zuletzt ein Preisniveau von 175 Euro - 45 Euro mehr als 2011.
Natürlich zeigen die Bodenpreise nur eine Annäherung an die Wirklichkeit: Bei ihnen handelt es sich um Durchschnittswerte für unbebaute Grundstücke in mittleren Lagen. Entsprechend können die tatsächlichen Preise abweichen. Zudem gibt es in Städten relativ wenige unbebaute Grundstücke. Für Neubauten braucht es dort häufig erst die Abrissbirne.
Gut zeigt das der Spezialfall München. 2200 Euro pro Quadratmeter fallen dort im Wohnungsbau an, so viel wie nirgends in Bayern - was Einheimischen trotzdem ungewöhnlich wenig vorkommen könnte. Wer derzeit im Viertel Giesing spaziert, wird durch Bautafeln informiert, dass eine neue Eigentumswohnung für 8000 Euro pro Quadratmeter ein Schnäppchen sei. Wie groß die Preisspanne mitunter klafft, zeigen auch die Unterschiede im Wohnungs- und Gewerbebau. Für letzteren ist die Entwicklung vielerorts moderater. So kostete ein Quadratmeter unbebauter Gewerbegrund in Landshut zuletzt 180 Euro, "nur" 55 Euro mehr als 2011.
Genauer kann die Statistik die Preisentwicklung nachverfolgen. Vor allem zwischen 2013 und 2015 ging es beim Wohnbauland sprunghaft aufwärts. Folgt man der Erklärung von Maximilian Karl, Chef des Oberen Gutachterausschusses, kam in jenen Jahren viel zusammen: Angesichts anhaltender Niedrigzinsen interessierten sich immer mehr Menschen für Immobilien als Anlage. Gleichzeitig habe die aufkeimende Diskussion um bezahlbaren Wohnraum gezeigt, wie knapp dieser sei. "Damals hat man berechnet, dass es 300 000 Wohnungen bräuchte, um die Nachfrage zu bedienen", sagt Karl. Die wurden bis heute nicht gebaut. Auch der VdW Bayern nennt zwei Hauptgründe für die Preisentwicklung: "das geringe Angebot und die Spekulation mit dem Gut Boden".
Zusätzlich kompliziert macht das Ganze, dass die Anstiege zum Teil auf Nachholeffekte zurückgehen. Karl hat es vor ein paar Jahren ausgerechnet. Demnach sind die Bodenpreise im Zeitraum von 2000 bis 2017 um durchschnittlich nur drei Prozent jährlich gestiegen. Der Grund: Bis 2010 waren sie vielerorts rückläufig oder stagnierten. Dafür zogen sie danach umso stärker an. Und drei Prozent pro Jahr sind nicht viel, das gleicht ungefähr Inflation und etwaige Altersabschreibungen aus. Auf lange Frist gesehen sind also die Preissteigerungen nicht so extrem, wie sie manchmal wirken. Was freilich denen gar nichts hilft, die unter ihnen leiden.
Bleibt die Frage: Was tun? Bauland bleibt ja das Nadelöhr, das alle Projekte passieren müssen. Private Investoren haben dabei im Zweifel den größeren Geldbeutel. Zumindest etwas helfen könnte die Grundsteuer C, ein erhöhter Hebesatz, den Gemeinden von 2025 an auf unbebaute Grundstücke anwenden können. So soll Bedarf schneller gedeckt werden. Manche Experten mahnen mehr solcher grundsätzlicheren Lösungen an, da Boden aufgrund seiner Unvermehrbarkeit anders zu betrachten sei als die meisten Wirtschaftsgüter. Kommunale Spitzenverbände haben bereits gefordert, das Vorkaufsrecht von Gemeinden zu stärken, damit sie leichter an Grund kommen. Der VdW Bayern unterstützt eine "Konzeptvergabe von Bauland mit Kriterien wie sparsame Flächenausnutzung, sozialgerechte Stadtentwicklung und energetischen Standards".
Vor Corona machte der Markt keine Anstalten, das Ende der Preisspirale erreicht zu haben. Mit einer Atempause sollten darum zumindest Wohnungssuchende nicht rechnen: Zwar liegen erst wenige Daten über die Folgen der Krise vor, aber laut denen habe sich bislang auf dem Wohnungsmarkt "nahezu nichts" verändert, sagt Karl. Im Gewerbebereich hingegen sei das Geschehen "sehr verhalten". Näheres wird man wissen, wenn im Sommer 2021 der nächste Marktbericht des Oberen Gutachterausschusses erscheint.
