Immobilien Wann der Hauskauf lohnt - und wann Mieten besser ist

Lohnt sich das? Laut den Ökonomen des IW kann es in einzelnen Regionen auch günstiger sein, wenn man zur Miete wohnt.

(Foto: dpa)
  • Ökonomen vom Institut der deutschen Wirtschaft haben berechnet, ab wann sich der Kauf einer Immobilie gegenüber der Miete lohnt.
  • Ergebnis: In vielen Städten lohnt es sich noch, eine Immobilie zu kaufen. Doch im Süden Bayerns sieht es anders aus.
  • Die Gefahr einer Überhitzung sehen die Ökonomen bundesweit aber nicht. Sie halten die Immobilienpreise weiterhin für realistisch.
Von Benedikt Müller, Frankfurt

Es ist die wohl schwierigste Finanzfrage des Lebens: Lohnt es sich, all seine Ersparnisse zusammenzulegen, um eine eigene Immobilie zu kaufen? Oder wohnt man lieber zeitlebens zur Miete und legt dafür sein Geld breit gestreut an? Die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen - was auf den ersten Blick für das Mieten spricht. Doch gleichzeitig sind Immobilienkredite durch die niedrigen Zinsen so billig wie nie. Das macht es nicht unbedingt leichter für diejenigen, die sich derzeit fragen: Mieten oder Kaufen?

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat nun in einer Studie nachgerechnet, wann sich ein Kauf beziehungsweise die Miete lohnt. Demnach ist es in Deutschland flächendeckend günstiger, im Eigentum zu leben - im Durchschnitt liegt die Ersparnis bei 41 Prozent bezogen auf die monatliche Zahlung. Hinzu kommt allerdings, dass der Käufer sein Darlehen auch tilgen muss. Und: Die Zahlen gelten eben nur für das aktuelle Zinstief. Was passiert also, wenn die Zinsen wieder steigen? Könnten die Immobilienpreise dann einbrechen, und Banken auf den Schulden sitzenbleiben?

Spätestens seit der Wahl Donald Trumps zum US-Präsidenten scheint eine Zinswende in der Baufinanzierung möglich. Das Argument: Mithilfe eines schuldenfinanzierten Konjunktur-Programms könnten (zunächst in den USA) Inflation und Zinsen wieder anziehen. Früher oder später würden dann auch in Europa die Zinsen steigen - und Immobilienkredite teurer machen. Abwegig scheint das nicht. Zumindest haben mehrere große Baufinanzierer in Deutschland die Kreditzinsen seit der US-Wahl angehoben, etwa ING-Diba, Allianz und Hypovereinsbank. Sind die goldenen Zeiten auf dem Immobilienmarkt also bald vorbei?

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Das IW versucht mit seinem Gutachten zu beruhigen: Selbst wenn die Bauzinsen deutlich steigen, sei es unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise hierzulande einbrechen. Noch seien die Kosten der eigenen vier Wände angemessen im Vergleich zu den Mieten. Für gut 400 Landkreise haben die Forscher untersucht, wie hoch die monatlichen Ausgaben für Zinslast, mögliche Renovierungen und Abschreibungen sind (Link). Diese Kosten haben sie verglichen mit den ortsüblichen Mieten, wie sie in Internet-Portalen abgerufen werden.

Das Ergebnis: Im bundesweiten Schnitt ist die Kaltmiete von knapp sechs Euro pro Quadratmeter (im Jahr 2006) auf knapp sieben Euro (im Jahr 2016) gestiegen. Rechnet man die Kosten für das Eigenheim auf den Quadratmeter herunter, sind sie im Schnitt von knapp acht Euro (im Jahr 2008) auf etwa 4,50 Euro (im Jahr 2016) gefallen. Klarer Vorteil fürs Kaufen. "Die Zinsen sind stärker gesunken, als die Preise gestiegen sind", erklärt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des IW, der das Gutachten im Auftrag des Wohnungsunternehmens Accentro angefertigt hat.

Allerdings berücksichtigen die Autoren nicht, dass Käufer zusätzlich zu den Zinsen eine Tilgungsrate bezahlen. Diese Tilgung sei wie ein monatlicher Vermögensaufbau, argumentieren die Forscher; das könne man nicht mit einer Mietzahlung vergleichen. Im echten Leben jedoch vereinbaren Kunden zurzeit eine Tilgungsrate von knapp drei Prozent pro Jahr, wie der Kreditvermittler Dr. Klein berichtet. Sie zahlen also mehr Tilgung als Zins - dafür besitzen sie am Ende ein abbezahltes Eigenheim.