Wohnungsmarkt Bürokratische Hürden lassen Baukosten steigen

Das Kölner IW hat rechtzeitig vor dem Wohngipfel eine neue Analyse zu den gestiegenen Baukosten vorlegt. Demnach kostete der Bau einer 100 Quadratmeter großen Wohnung 2017 durchschnittlich knapp 50 000 Euro mehr als noch vor zehn Jahren - ohne den Preis für das Grundstück. Die durchschnittlichen Baukosten stiegen für diese Musterwohnung in den zehn Jahren um mehr als 36 Prozent, also jährlich um drei Prozent - mehr als doppelt so stark wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

IW-Experte Voigtländer, einer der Autoren der Analyse, führt dies vor allem auf die Auflagenflut zurück. Kostentreiber sind demnach der Brandschutz, neue Standards, um Energie zu sparen, der verschärfte Schallschutz, Wärmedämmung, Einbau von Aufzügen, leichtere Zugänge für Rollstuhlfahrer oder Tiefgaragenstellplätze.

In den Niederlanden klappt es - mit weniger Bürokratie

Dass es auch anders gehen kann, zeigt das Beispiel Niederlande. Das Land hat seine Bauordnung entschlackt. Man stützt sich weniger auf konkrete Vorgaben wie die Dicke der Dämmung, sondern gibt Ziele vor wie den maximalen Energieverbrauch - offenbar mit Erfolg. Die Baukosten sind laut der IW-Analyse in den Niederlanden je Wohnung in den vergangenen zehn Jahren um lediglich sechs Prozent gestiegen. "Diese Normen-Flut in Deutschland erschwert jedem Bauwilligen das Bauen. Das schadet der Volkswirtschaft beträchtlich. Die Niederländer machen das wirklich besser", sagt Voigtländer.

Er plädiert dafür, unnötige Vorschriften in den Bauordnungen zu streichen und eine Musterbauordnung einzuführen, die es Investoren möglich macht, in unterschiedlichen Bundesländern gleiche Gebäude zu bauen. Voigtländer fordert auch, mehr zu experimentieren. "Wir sollten auch daran denken, dass wir nicht alle Gebäude, die wir bauen, wirklich 50, 100 Jahre oder mehr brauchen", sagt er. Das gelte zum Beispiel für Studentenwohnungen. "Die sind jetzt dringend nötig, in zehn Jahren könnte es schon wieder anders aussehen, weil die Zahl der Studenten wegen des Geburtenknicks zurückgehen dürfte. Also brauchen wir eine flexiblere Bauordnung, die auch zulässt, dass eine Gebäude mal nicht 50 oder 100 Jahre stehen muss." Auch müsse man "nicht jedes Haus mit Keller bauen. Schon das würde die Baukosten erheblich reduzieren."

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Die entschlackte Bauordnung gibt es schon

Den Vorschriften-Dschungel zu lichten, ist jedoch offenbar schwierig. Die bisherige Musterbauordnung - mit nur 87 Paragrafen - ist nicht mehr als eine Empfehlung für die Länder. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft ZIA hat einen 28-Punkte-Katalog vorgelegt mit Vorschlägen, das Bauen zu beschleunigen, zum Beispiel mit Baukoordinatoren in den Kommunen, bei denen alle Fäden zusammenlaufen. Dazu zählt auch, für das Genehmigungsverfahren eine Höchstdauer vorzuschreiben. "Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet über den Bauantrag innerhalb einer Frist von einem Monat. Die Frist beginnt, sobald alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Nachweise vorliegen oder abgelaufen sind", heißt es in dem Katalog.

Wie das in Zeiten des Personalmangels in den Baubehörden gehen soll, steht in dem Papier nicht. Schon realistischer wirkt da das Vorhaben der Landesbauminister, in die Musterbauordnung eine Typengenehmigung einzubauen. Einmal genehmigte Bautypen ließen sich dann in allen Ländern anwenden.

Natürlich gibt es auch eine Regierungskommission zur Senkung der Baukosten. 2014 begann sie zu arbeiten. 2015 lag ihr Endbericht vor, mit vielen Vorschlägen, es besser zu machen. Und was ist daraus geworden? So richtig klar wird das in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage des FDP-Fraktion nicht. Aktuell, heißt es darin in bestem Behördendeutsch, werde "der Sachstand zu den einzelnen Maßnahmeempfehlungen evaluiert. Das Ergebnis wird in die Fortsetzung der Baukostensenkungskommission einfließen."

Immerhin, Anfang 2019 tritt in Nordrhein-Westfalen eine neue Landesbauordnung in Kraft. Bauanträge lassen sich dann elektronisch einreichen, kleinere Projekte wie Wintergärten ohne Genehmigung errichten. Auch Baden-Württemberg ändert gerade die Regeln. Bisher sind zwei Fahrradstellplätze pro Wohnung vorgeschrieben. Künftig soll sich die Zahl flexibel nach dem Bedarf richten.

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