Süddeutsche Zeitung

Wohnungsmarkt:Warum Bauen so kompliziert ist - und was sich ändern muss

  • Das Bauen in Deutschland wird immer teurer, außerdem ist es zu kompliziert reguliert. Viele Behörden achten auch zu sehr darauf, sich rechtlich abzusichern.
  • Am Freitag wird das Thema im Kanzleramt beim Wohngipfel besprochen.
  • Die Niederlande könnten ein Vorbild für Deutschland sein: Dort ist das Baurecht schon entschlackt.

Von Thomas Öchsner

Wenns ums Bauen geht, lassen sich unglaubliche Geschichten erzählen. Zum Beispiel die mit den Gartenlauben. In Brandenburg sind diese genehmigungsfrei, wenn sie weniger als 75 Kubikmeter Rauminhalt umfassen. Niedersachsen zieht hier schon bei 40 Kubikmetern die Grenze, Sachsen-Anhalt dagegen bei zehn Quadratmeter Grundfläche.

Solche Unterschiede führen mittenhinein in die Irrungen und Wirrungen des Baurechts im Lande. In den Groß- und Universitätsstädten herrscht Wohnungsnot. Das Land braucht dringend bezahlbaren Wohnraum. Doch das Bauen wird nicht nur immer teurer, weil zu wenig Bauland da ist und die Grundstückspreise immer weiter steigen. Es dauert auch immer länger und ist eine ziemlich komplizierte Angelegenheit geworden - und das ist auch ein Thema für den Wohngipfel am Freitag im Kanzleramt. Nur, woran liegt das?

Ein Teil der Misere beginnt in den Ämtern. Viele Kommunen haben in ihren Bauabteilungen vor und nach der Jahrtausendwende stetig Fachkräfte abgebaut - und damit Sachverstand verloren. Nun sind viele Bauämter überlastet. Es kann Monate, manchmal Jahre dauern, bis diejenigen, die gerne bauen wollen, den ersehnten Stempel mit der Baugenehmigung bekommen. In der Zwischenzeit wissen sie nicht einmal, wann es so weit ist.

In Behörden gilt: Absicherung vor Schnelligkeit

"Leider steht das Thema Service in der Bauverwaltung der Kommunen nicht gerade an erster Stelle", sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Mitarbeiter dort täten alles, "um akribisch Fehler in den Bauanträgen zu suchen und sich juristisch nach allen Seiten abzusichern. Hauptsache, ihnen selbst kann keiner Fehler nachweisen." Das sei nachvollziehbar, trage aber nicht dazu bei, "dass Bauen in Deutschland schneller geht".

Wie lang sich das mittlerweile hinziehen kann, zeigt eine Umfrage des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW): Demnach vergehen im Durchschnitt 35 Monate vom Planen bis zum Fertigstellen eines Mehrfamilienhauses. 2015 waren es laut GdW noch 29 Monate. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gab es 2017 einen Überhang von mehr als 650 000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren - das ist der höchste Wert sei 1999.

Alte Bauregelungen werden nicht abgeschafft

Dass Bauen ein Geduldspiel ist, liegt also nicht nur daran, dass Handwerker fehlen und Baufirmen Aufträge liegen lassen oder gar nicht mehr annehmen können, weil sie zu viel Arbeit haben. Es hat auch mit der typisch deutschen Neigung zu tun, alles, aber auch wirklich alles regulieren zu wollen. Etwa 3300 Normen schreiben vor, wie zu bauen ist, so viele wie noch nie. Immer wieder kommen neue dazu, ohne dass alte abgeschafft werden. Es ist wie bei Menschen, die es nicht schaffen, ihr Gerümpel aus dem Keller zu räumen, weil es ja noch für etwas gut sein könnte.

Es geht dabei um Treppenbreiten und die Größe von Autostellplätzen. Es geht um Rettungswege, Platz für Feuerleitern und in kleineren Gemeinden um die passende Fassadenfarbe in einem Wohngebiet oder gar den Abstand zwischen Boden und Regenrinne. Es gibt im deutschen Föderalismus neben dem Baugesetzbuch weitere 16 verschiedene Landesbauverordnungen, die zum Beispiel die unterschiedlichen Vorschriften zu den Gartenlauben enthalten. Die kreuzen sich mit nationalen Normen, mit kommunalem Baurecht, mit Bebauungsplänen.

Das Kölner IW hat rechtzeitig vor dem Wohngipfel eine neue Analyse zu den gestiegenen Baukosten vorlegt. Demnach kostete der Bau einer 100 Quadratmeter großen Wohnung 2017 durchschnittlich knapp 50 000 Euro mehr als noch vor zehn Jahren - ohne den Preis für das Grundstück. Die durchschnittlichen Baukosten stiegen für diese Musterwohnung in den zehn Jahren um mehr als 36 Prozent, also jährlich um drei Prozent - mehr als doppelt so stark wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

IW-Experte Voigtländer, einer der Autoren der Analyse, führt dies vor allem auf die Auflagenflut zurück. Kostentreiber sind demnach der Brandschutz, neue Standards, um Energie zu sparen, der verschärfte Schallschutz, Wärmedämmung, Einbau von Aufzügen, leichtere Zugänge für Rollstuhlfahrer oder Tiefgaragenstellplätze.

In den Niederlanden klappt es - mit weniger Bürokratie

Dass es auch anders gehen kann, zeigt das Beispiel Niederlande. Das Land hat seine Bauordnung entschlackt. Man stützt sich weniger auf konkrete Vorgaben wie die Dicke der Dämmung, sondern gibt Ziele vor wie den maximalen Energieverbrauch - offenbar mit Erfolg. Die Baukosten sind laut der IW-Analyse in den Niederlanden je Wohnung in den vergangenen zehn Jahren um lediglich sechs Prozent gestiegen. "Diese Normen-Flut in Deutschland erschwert jedem Bauwilligen das Bauen. Das schadet der Volkswirtschaft beträchtlich. Die Niederländer machen das wirklich besser", sagt Voigtländer.

Er plädiert dafür, unnötige Vorschriften in den Bauordnungen zu streichen und eine Musterbauordnung einzuführen, die es Investoren möglich macht, in unterschiedlichen Bundesländern gleiche Gebäude zu bauen. Voigtländer fordert auch, mehr zu experimentieren. "Wir sollten auch daran denken, dass wir nicht alle Gebäude, die wir bauen, wirklich 50, 100 Jahre oder mehr brauchen", sagt er. Das gelte zum Beispiel für Studentenwohnungen. "Die sind jetzt dringend nötig, in zehn Jahren könnte es schon wieder anders aussehen, weil die Zahl der Studenten wegen des Geburtenknicks zurückgehen dürfte. Also brauchen wir eine flexiblere Bauordnung, die auch zulässt, dass eine Gebäude mal nicht 50 oder 100 Jahre stehen muss." Auch müsse man "nicht jedes Haus mit Keller bauen. Schon das würde die Baukosten erheblich reduzieren."

Die entschlackte Bauordnung gibt es schon

Den Vorschriften-Dschungel zu lichten, ist jedoch offenbar schwierig. Die bisherige Musterbauordnung - mit nur 87 Paragrafen - ist nicht mehr als eine Empfehlung für die Länder. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft ZIA hat einen 28-Punkte-Katalog vorgelegt mit Vorschlägen, das Bauen zu beschleunigen, zum Beispiel mit Baukoordinatoren in den Kommunen, bei denen alle Fäden zusammenlaufen. Dazu zählt auch, für das Genehmigungsverfahren eine Höchstdauer vorzuschreiben. "Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet über den Bauantrag innerhalb einer Frist von einem Monat. Die Frist beginnt, sobald alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Nachweise vorliegen oder abgelaufen sind", heißt es in dem Katalog.

Wie das in Zeiten des Personalmangels in den Baubehörden gehen soll, steht in dem Papier nicht. Schon realistischer wirkt da das Vorhaben der Landesbauminister, in die Musterbauordnung eine Typengenehmigung einzubauen. Einmal genehmigte Bautypen ließen sich dann in allen Ländern anwenden.

Natürlich gibt es auch eine Regierungskommission zur Senkung der Baukosten. 2014 begann sie zu arbeiten. 2015 lag ihr Endbericht vor, mit vielen Vorschlägen, es besser zu machen. Und was ist daraus geworden? So richtig klar wird das in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage des FDP-Fraktion nicht. Aktuell, heißt es darin in bestem Behördendeutsch, werde "der Sachstand zu den einzelnen Maßnahmeempfehlungen evaluiert. Das Ergebnis wird in die Fortsetzung der Baukostensenkungskommission einfließen."

Immerhin, Anfang 2019 tritt in Nordrhein-Westfalen eine neue Landesbauordnung in Kraft. Bauanträge lassen sich dann elektronisch einreichen, kleinere Projekte wie Wintergärten ohne Genehmigung errichten. Auch Baden-Württemberg ändert gerade die Regeln. Bisher sind zwei Fahrradstellplätze pro Wohnung vorgeschrieben. Künftig soll sich die Zahl flexibel nach dem Bedarf richten.

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Quelle:
SZ vom 20.09.2018/lüü
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