Wohnungsmarkt Warum Bauen so kompliziert ist - und was sich ändern muss

Das ging schon mal schneller: Warum Bauen immer länger dauert.

(Foto: dpa; Bearbeitung SZ)
  • Das Bauen in Deutschland wird immer teurer, außerdem ist es zu kompliziert reguliert. Viele Behörden achten auch zu sehr darauf, sich rechtlich abzusichern.
  • Am Freitag wird das Thema im Kanzleramt beim Wohngipfel besprochen.
  • Die Niederlande könnten ein Vorbild für Deutschland sein: Dort ist das Baurecht schon entschlackt.
Von Thomas Öchsner

Wenns ums Bauen geht, lassen sich unglaubliche Geschichten erzählen. Zum Beispiel die mit den Gartenlauben. In Brandenburg sind diese genehmigungsfrei, wenn sie weniger als 75 Kubikmeter Rauminhalt umfassen. Niedersachsen zieht hier schon bei 40 Kubikmetern die Grenze, Sachsen-Anhalt dagegen bei zehn Quadratmeter Grundfläche.

Solche Unterschiede führen mittenhinein in die Irrungen und Wirrungen des Baurechts im Lande. In den Groß- und Universitätsstädten herrscht Wohnungsnot. Das Land braucht dringend bezahlbaren Wohnraum. Doch das Bauen wird nicht nur immer teurer, weil zu wenig Bauland da ist und die Grundstückspreise immer weiter steigen. Es dauert auch immer länger und ist eine ziemlich komplizierte Angelegenheit geworden - und das ist auch ein Thema für den Wohngipfel am Freitag im Kanzleramt. Nur, woran liegt das?

Dieser Text ist Teil des Projekts Werkstatt Demokratie. In einer Schwerpunktwoche widmen wir uns in Beiträgen und Diskussionen der Frage "Wie wird Wohnen wieder bezahlbar?". Alle Texte und Infos zum Projekt hier.

Ein Teil der Misere beginnt in den Ämtern. Viele Kommunen haben in ihren Bauabteilungen vor und nach der Jahrtausendwende stetig Fachkräfte abgebaut - und damit Sachverstand verloren. Nun sind viele Bauämter überlastet. Es kann Monate, manchmal Jahre dauern, bis diejenigen, die gerne bauen wollen, den ersehnten Stempel mit der Baugenehmigung bekommen. In der Zwischenzeit wissen sie nicht einmal, wann es so weit ist.

In Behörden gilt: Absicherung vor Schnelligkeit

"Leider steht das Thema Service in der Bauverwaltung der Kommunen nicht gerade an erster Stelle", sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Mitarbeiter dort täten alles, "um akribisch Fehler in den Bauanträgen zu suchen und sich juristisch nach allen Seiten abzusichern. Hauptsache, ihnen selbst kann keiner Fehler nachweisen." Das sei nachvollziehbar, trage aber nicht dazu bei, "dass Bauen in Deutschland schneller geht".

Wie lang sich das mittlerweile hinziehen kann, zeigt eine Umfrage des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW): Demnach vergehen im Durchschnitt 35 Monate vom Planen bis zum Fertigstellen eines Mehrfamilienhauses. 2015 waren es laut GdW noch 29 Monate. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gab es 2017 einen Überhang von mehr als 650 000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren - das ist der höchste Wert sei 1999.

Alte Bauregelungen werden nicht abgeschafft

Dass Bauen ein Geduldspiel ist, liegt also nicht nur daran, dass Handwerker fehlen und Baufirmen Aufträge liegen lassen oder gar nicht mehr annehmen können, weil sie zu viel Arbeit haben. Es hat auch mit der typisch deutschen Neigung zu tun, alles, aber auch wirklich alles regulieren zu wollen. Etwa 3300 Normen schreiben vor, wie zu bauen ist, so viele wie noch nie. Immer wieder kommen neue dazu, ohne dass alte abgeschafft werden. Es ist wie bei Menschen, die es nicht schaffen, ihr Gerümpel aus dem Keller zu räumen, weil es ja noch für etwas gut sein könnte.

Es geht dabei um Treppenbreiten und die Größe von Autostellplätzen. Es geht um Rettungswege, Platz für Feuerleitern und in kleineren Gemeinden um die passende Fassadenfarbe in einem Wohngebiet oder gar den Abstand zwischen Boden und Regenrinne. Es gibt im deutschen Föderalismus neben dem Baugesetzbuch weitere 16 verschiedene Landesbauverordnungen, die zum Beispiel die unterschiedlichen Vorschriften zu den Gartenlauben enthalten. Die kreuzen sich mit nationalen Normen, mit kommunalem Baurecht, mit Bebauungsplänen.