Als Vonovia noch zu echten Hauptversammlungen laden durfte, gab es einen Kritiker des Wohnungskonzerns, der sich zu diesem Anlass gern als Hai verkleidete. Augenzeugen zufolge hatte der Mann eines Abends zwar größere Probleme, sein Fischkostüm während der Rückfahrt in der Stadtbahn wieder abzulegen. Doch so ist das mit einem schlechten Ruf im echten Leben ja auch zuweilen.
Vonovia als Miet-Hai, dieses Bild hat dieser Tage wieder Konjunktur. Denn Deutschlands größter Vermieter will die Nummer zwei, Deutsche Wohnen, übernehmen. Und es ist unwahrscheinlich, dass Aktionäre diesen Zusammenschluss von 550 000 Wohnungen noch verhindern werden. Wird dieser Konzern Wohnkosten in den Städten dann weiter nach oben treiben? Oder könnte die Fusion doch nützen, damit mehr Häuser klimafreundlich und barrierefrei umgebaut werden? All das hängt stark davon ab, wie Städte und der Bund mit Großvermietern umgehen werden. So kurz vor der Bundestagswahl könnte der Zusammenschluss den Handlungsdruck in der Wohnungspolitik erhöhen.
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Konzerne wie Vonovia sind um die Jahrtausendwende entstanden, als viele Arbeitgeber ihre Werkswohnungen verkauften, auch die öffentliche Hand Bestände privatisierte. Danach hatten die Großvermieter Glück: Zinsen niedrig, hoher Zuzug in die Städte, träge anlaufender Neubau. Vonovia und Deutsche Wohnen hoben Mieten regelmäßig an, wo es Gesetze und die Nachfrage erlaubten. Oft reichte ein Verweis auf das ortsübliche Niveau laut Mietspiegel: Es stieg.
Nun versuchen mehr und mehr Städte, die Kontrolle zurückzugewinnen. Frankfurt vereinbarte kürzlich mit Vonovia, dass der Konzern bestehende Mieten in der Stadt drei Jahre lang höchstens um ein Prozent pro Jahr erhöhen werde. Das gleiche Versprechen bietet Vonovia nun auch in Berlin an. Dort fordert eine Initiative die Vergesellschaftung der Wohnkonzerne.
Doch die Abmachungen haben einen Haken: Mittlerweile steigert ein Konzern wie Vonovia seine Einnahmen vor allem, indem er frei werdende Wohnungen saniert und teurer wieder vermietet. Indem er allerlei Dienste übernimmt und berechnet, vom Gärtner bis zur Gasversorgung. Oder, indem er Häuser modernisiert. Dann darf er einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen - auch wenn er seine Ausgaben nach Jahren wieder drin hat.
Die Stadt der Zukunft braucht auch genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsbau
Gerade Letzteres ist zweischneidig. Zwar zahlen manche Mieter gerne mehr, wenn sie etwa einen neuen Balkon bekommen. Und angesichts des Klimawandels ist es gut, wenn Vermieter Häuser dämmen oder Heizungen erneuern. Doch gehen Mietanstiege dann arg über jenes Prozent pro Jahr hinaus, das Vonovia so mancher Stadt verspricht. Da ist es das Mindeste, dass die Konzerne individuelle Lösungen anbieten, falls Mieter ihre modernisierte Wohnung nicht mehr zahlen könnten.
Doch im Kern stellt sich die Frage: Warum zahlen vor allem Mieter den Anreiz für klimaschonende Umbauten, wenn diese im allgemeinen Interesse liegen, auch in dem des Eigentümers? Besser wäre es, der Staat würde energetisch wirklich sinnvolle Sanierungen bezuschussen, etwa dank einem Teil der Einnahmen aus CO₂-Preisen; im Gegenzug dürften Vermieter weniger Kosten umlegen. Hier ist die nächste Bundesregierung gefragt - erst recht im Falle einer Fusion zweier Konzerne, die Milliarden für Modernisierungen ausgeben wollen.
Zum Klischee eines Hais passt das übrigens kaum. Ein solcher würde höchstmögliche Mieten verlangen, doch so wenig Geld wie nötig in die Wohnungen stecken. Vonovia gibt hier ein differenzierteres Bild ab: 2020 hat der Konzern jeweils gut 900 Millionen Euro für Modernisierungen bezahlt und als Dividende vorbehalten. Knapp 600 Millionen Euro kostete die reine Instandhaltung, und mehr als 400 Millionen Euro der Bau neuer Wohnungen. Dies erklärt allerdings schon, warum Genossenschaften und städtische Vermieter bei vielen beliebter sind: Sie erwirtschaften zwar idealerweise ebenfalls Gewinne, die sie investieren können. Sie schütten aber keine Hunderte Millionen an internationale Investoren aus.
Was bleibt - außer, dass wachsende Städte Neubau ermöglichen und ihr Umland besser anbinden sollten? An Quartieren der Zukunft sollten bestenfalls alle mitbauen können - Privatleute und Immobilienfirmen, aber auch genossenschaftliche und kommunale Akteure. Viele Städte hatten diese Mischung zu lang vernachlässigt, etwa, wenn sie Bauflächen vergaben. Wohnungskonzerne können mit ihrem Kapital und Größenvorteil zwar einen Beitrag zum klimaschonenden Umbau leisten. Doch wo Mietern die finanzielle Überlastung droht, sollten Städte und der Staat umso beherzter eingreifen.