Zuerst die gute Nachricht für Menschen auf der Suche nach einem Eigenheim: Im deutschlandweiten Schnitt kosteten Wohnimmobilien im dritten Quartal dieses Jahres 6,3 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Das zeigen aktuelle Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der vierteljährlich die Daten von mehr als 700 deutschen Kreditinstituten zu den dort abgewickelten Immobilienfinanzierungen auswertet. Verglichen mit dem zweiten Quartal 2023 gingen die Preise um 1,7 Prozent zurück - und damit wieder etwas stärker als im vorigen Quartal. Damals hatte VDP-Geschäftsführer Jens Tolckmitt von einer sich abzeichnenden "Seitwärtsbewegung" bei den Preisen gesprochen.
In den großen Städten, wo besonders viele Menschen leben wollen oder ihre Jobs haben, sind die Preise stabiler als im Rest der Republik. Im Vergleich zum zweiten Quartal sanken sie in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 Prozent, zeigen die neuen Daten. Verglichen mit dem Vorjahresquartal wurde Wohneigentum vor allem in Frankfurt am Main billiger (minus 9,1 Prozent), während die Preise in Berlin (minus 4,7 Prozent) nur leicht zurückgingen.
Die am Donnerstag veröffentlichten Zahlen des Greix, des Immobilienindex der Universitäten aus Köln und Bonn und des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW), kommen zu einem ähnlichen Ergebnis. Verglichen mit dem Vorquartal sehen die Forscher für Eigentumswohnungen einen Rückgang um 1,5 Prozent, bei Einfamilienhäusern sogar 3,2 Prozent - inflationsbereinigt noch etwas mehr.
"Der erneute Preisrückgang im dritten Quartal ist geradezu zwingend", sagt Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie. Viele Menschen bräuchten nämlich deutlich erschwinglichere Preise auf dem Immobilienmarkt, um sich den Wunsch nach Wohneigentum noch erfüllen zu können. Nach Jahren, in denen sich Käuferinnen und Käufer quasi zum Nulltarif verschulden konnten, haben sich die Zinsen für Immobilienkredite in den vergangenen knapp zwei Jahren mehr als vervierfacht. Nach Zahlen des Kreditvermittlers Interhyp lag der durchschnittliche Zinssatz für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit Ende 2021 noch bei knapp unter einem Prozent. Inzwischen müssen sich die angehenden Eigentümer auf gut vier Prozent einstellen.
Zwar haben die Preise für Wohnimmobilien den VDP-Daten zufolge seit ihrem Höchststand Mitte 2022 insgesamt sieben Prozent eingebüßt. Doch das gleicht die gestiegenen Zinsen nicht aus. Für alle, die sich für ihr Eigenheim verschulden müssen, ist das eine eher ernüchternde Ausgangslage. "Bisher spiegelten die Preisrückgänge den Zinsanstieg nicht hinreichend", sagt auch Immobilienexperte Just.
Immobilien sind spürbar günstiger geworden. Die gestiegenen Bauzinsen schrecken viele Interessenten zwar ab. Neue Fördertöpfe und kluge Strategien machen einen Kauf aber möglich.
Weil zu wenig gebaut wird, bleiben die Preise relativ stabil
Jetzt sinken die Preise zwar deutlicher, von starken Preisrückgängen könne aber weiterhin nicht die Rede sein, heißt es beim VDP. Das hängt vor allem damit zusammen, dass in Deutschland derzeit wenig gebaut wird - zu wenig. Die Zahl der Baugenehmigungen ist in der ersten Jahreshälfte eingebrochen. Das knappe Angebot hält die Kaufpreise trotz gestiegener Zinsen relativ stabil. Zudem hat der fehlende Wohnraum zur Folge, dass die Mieten steigen und wohl auch weiter steigen werden, wie Just prognostiziert.
Also doch kaufen, wenn es irgendwie geht? Im Moment, so zeigen es die aktuellen Greix-Daten, warten die meisten auf dem Immobilienmarkt lieber ab: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurden im dritten Quartal 2023 rund ein Drittel weniger Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser verkauft. Viele Verkäuferinnen und Verkäufer sind offenbar noch nicht bereit, sich von ihren Preisvorstellungen zu verabschieden. Gleichzeitig wollen - oder können - sich Käuferinnen und Käufer nicht mit dem Mix aus gestiegenen Zinsen und weiterhin vielerorts hohen Preisen abfinden.
Immobilienexperte Just geht davon aus, dass sich die Preise künftig in zwei Richtungen entwickeln könnten. Während die Preise für gut sanierte und energieeffiziente Neubauten relativ stabil bleiben oder vielleicht sogar wieder steigen dürften, rechnet er damit, dass Gebäude mit schlechter Energieklasse weiter abwerten. "Diese Asymmetrie ist meiner Ansicht für Anleger wichtiger als die Entwicklung eines Mittelwertes", sagt Just. Es bleibt die Erkenntnis: Auf dem Immobilienmarkt sind gerade jene Menschen im Vorteil, die viel Eigenkapital mitbringen, gute Handwerker kennen - oder ihr Haus gleich selbst sanieren können.
