Wohnen in München Schwanthalerstraße ist auf dem Weg zur Prachtmeile

Kreuz und quer: Tausende Fußgänger überqueren täglich die Schwanthalerstraße.

(Foto: Stephan Rumpf)

Viel Beton, viel Verkehr, wenig Grün - das zeichnete die Straße bislang aus. Doch die Aufwertung hat längst begonnen.

Von Thomas Anlauf

Sie ist keine Schönheit. Man mag sie gar Schlund schimpfen, vollgestopft mit Autos. Die Baustelle links quetscht die Trasse ein, der Laster rechts blinkt warnend auf der Straße, fünf Radler schlängeln sich durch den Stau. An der Schillerstraße laufen Fußgänger in Massen über diese Schneise, tagsüber sind es im Schnitt 1100 Menschen pro Stunde. Jeder will hier irgendwohin, in die Altstadt, zum Hauptbahnhof oder fort von dort. Alexander Miklosy sitzt wie ein Ruhepol in diesem Treiben an einem Wirtshaustisch auf dem Gehweg, der Verkehr rauscht und röhrt. Miklosy sagt einen erstaunlichen Satz: "Die Straße verliert mehr und mehr ihr Schmuddelimage."

Es ist etwas im Gange in der Schwanthalerstraße, dieser großen Verkehrsstraße zwischen Theresienhöhe und Sonnenstraße, zwischen Münchner Westen und der Altstadt. Alexander Miklosy, der Vorsitzende des örtlichen Bezirksausschusses, blickt hinüber auf die andere Straßenseite, wo gerade Handwerker auf Gerüsten letzte Arbeiten erledigen. Die München Bau hat hier einen großen Wohnkomplex hochgezogen, zur Straße hin eckige Erker, dicke Schallschutzfenster, nach hinten ein großer Innenhof. 119 Wohnungen sind entstanden, in den kommenden Wochen ziehen hier Menschen ein. Ein gutes Zeichen für die Gegend, findet Miklosy. Denn in der Schwanthalerstraße ist vor allem Gewerbe zu Hause: Hotels, Geschäfte, Spielhallen und Wettbüros. "Dort, wo Wohnen ist, schauen die Leute noch auf ihre Nachbarn", sagt der Lokalpolitiker.

Wohnen in München Die Münchner bangen um ihre Wohnungen
Mietpreise

Die Münchner bangen um ihre Wohnungen

Gentrifizierung, Aufwertung, Mieterhöhung: Die Wohnangst in München hat längst auch diejenigen erfasst, die eigentlich eine Wohnung haben. Die Stadt darf diesen Irrsinn nicht akzeptieren.   Von Kassian Stroh

Ein paar Tage zuvor ist es ein junges Paar, das an einem der braunen Wirtshaustische gegenüber dem neuen Wohnkomplex sitzt. Die beiden lächeln. Gerade haben sie ihre künftige Wohnung besichtigt. "Theater Suiten" nennt sich die Wohnanlage, in der die beiden Münchner ein Appartement bekommen haben. Zwei Zimmer, 60 Quadratmeter. Die beiden haben endlich eine Wohnung gefunden nach langer vergeblicher Suche. Doch das gemeinsame Heim hat seinen Preis: 25 Euro Miete pro Quadratmeter.

"Lifestyle im Zentrum von München wartet auf Sie." So warb die München Bau für die "Theater Suiten", mit Erfolg. Die Apartments waren nach einigen Monaten weg, weit vor der Fertigstellung. "Wir hatten ursprünglich vor, die Wohnungen einzeln zu verkaufen", sagt Friedrich Neumann, Bauherr und Firmengründer der München Bau. Doch dann habe sich die Möglichkeit ergeben, "das Objekt global zu verkaufen", an einen Münchner Privatinvestor. Mit den jetzigen Mietpreisen hat die München Bau deshalb auch nichts mehr zu tun. Neumann wirkt überrascht, als er von dem Quadratmeterpreis von 25 Euro erfährt. Vor einem Jahr sagte Neumann beim Richtfest zu Architekten und Bauarbeitern: "Gemeinsam tragen wir zur Entspannung des Münchner Wohnungsmarktes bei." Das Ziel des Münchner Unternehmens sei es, "lebenswerten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen".

1,1 Kilometer

lang ist die Schwanthalerstraße zwischen Sonnen- und Martin-Greif-Straße. Dort verläuft sie als breite Verkehrstraße durch die Ludwigsvorstadt. Dahinter, im Stadtbezirk der Schwanthalerhöhe, verändert sich ihr Charakter grundlegend: Bis zu ihrem Ende an der Ganghoferstraße 650 Meter weiter westlich wird die Schwanthalerstraße zur Tempo-30-Zone und zum Teil sogar zur Einbahnstraße.

Christoph Krautbauer vom IKM Immobilien Kontor München meldet sich am Telefon. Er räumt ein, dass die Mietpreise in der neuen Wohnanlage im Schnitt "deutlich über 20 Euro liegen", es seien aber auch Wohnungen für deutlich unter 20 Euro pro Quadratmeter im Angebot gewesen. "Immer noch ein stolzer Preis, bei dem man sich immer bewusst sein muss, dass ein Mieter die Miete erst verdienen muss", so Krautbauer. Er betont aber, dass nicht nur die zentrale Lage in unmittelbarer Nähe zur U-Bahnstation Theresienwiese einen höheren Mietpreis rechtfertige, sondern preist auch die effizient geschnittenen Wohnungen mit hohem Nutzwert. Außerdem seien nur zehn Prozent der Apartments vom Lärm der Schwanthalerstraße betroffen, die anderen in Innenhoflage "mit teils idyllisch anmutenden Ausblicken".

Die neuen Mieter zahlen den Preis und die Schwanthalerstraße wird mehr und mehr zum teuren Pflaster. Für die München Bau ist die Gegend so attraktiv, dass sie in der Nachbarschaft ein weiteres Wohngebäude gebaut hat. Der Prokurist eines anderen Münchner Bauträgers räumt im Gespräch ein, dass seine Firma es leider versäumt habe, hier in der Ludwigsvorstadt zu investieren.

Die eine Schwanthalerstraße gibt es dabei gar nicht. Oben im Westend ist längst die Gentrifizierung im Gange, es gibt angesagte Lokale, im Sommer sitzen junge Menschen mit ihren Getränken am Straßenrand am Boden, wenn vor den Kneipen kein Sitzplatz mehr frei ist. Im riesigen Wohn- und Einkaufskomplex an der Theresienhöhe entsteht gerade das "Forum Schwanthalerhöhe" mit modernen Geschäften, die kürzlich eröffnete "L'Osteria" ist innerhalb weniger Tage zu einem brummenden Restaurant geworden mit Blick hinunter in die Schwanthalerstraße.

Unten im Paulsviertel beginnt nun auch spürbar die Aufwertung. Das alte Wirtshaus "Zur Festwiese", bis zum Pächterwechsel vor einem Jahr vor allem Stammkneipe für Anwohner oder uriges Lokal für verirrte Touristen, zieht nun sogar Münchner an, die sonst eher im Glockenbachviertel ausgehen. Um die Ecke gibt es nun einen kleinen, feinen Weinladen, der auch in Haidhausen liegen könnte. In den vergangenen Jahren wurden in der Schwanthalerstraße auch noch mehr Hotels hochgezogen. Wo jahrzehntelang Elektro Fröschl seinen Stammsitz hatte, ist jetzt eine schicke Herberge. An der Ecke zur Paul-Heyse-Straße war einst ein bekanntes Fischlokal - heute ebenfalls ein Hotel. Fast zwei Drittel aller Münchner Hotels liegen in der Schwanthalerstraße und Umgebung. Das verändert das Gesicht der Straße massiv.

"Das sind große Häuser, alle seriös, aber sie bringen nichts fürs Viertel", sagt Fritz Wickenhäuser. Er war selbst Gründer und Betreiber von zwei Hotels in der Schwanthalerstraße, seit mehr als einem Jahrhundert lebt und arbeitet seine Familie hier. Erst waren die Wickenhäusers Autohändler, später eben auch Hoteliers im Familienbetrieb. Doch die Entwicklung der internationalen Hotellerie sieht er mit viel Skepsis. Der Bedarf an Betten im Bahnhofsviertel sei längst gesättigt, sagt der Mann mit dem grauen Schnauzer. Und die Hotels, so schick sie auch aussehen mögen neben den alten, teils grauen Gebäuden in der Straße, sie bringen kein Leben ins Viertel. Im Erdgeschoss, wo sich sonst Läden oder Lokale ansiedeln könnten, sind die Lobbys oder Hotelrestaurants für die Gäste. Und draußen auf der Straße hält sich ohnehin kaum ein Mensch länger auf, als er muss.

In der Konzeptstudie des Planungsreferats wird die Schwanthalerstraße als "stark verkehrsbelastet" bezeichnet. Die Stickstoffdioxid-Konzentration durch den vielen Verkehr ist entlang der drei- bis vierspurigen Trasse eine der höchsten im gesamten Innenstadtbereich, entlang der Schneise zwischen Martin-Greif- und Sonnenstraße säumt kein Baum die Straße.