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Starnberg:Bauherren springen beim Einheimischenmodell ab

Starnberg: Baustelle - Am Wiesengrund

Am Wiesengrund läuft's noch nicht rund: 51 Bauherren erwarten die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs zur Normenkontrollklage eines Nachbarn.

(Foto: Nila Thiel)

Ein günstiges Reihenhaus für Familien? Von diesem Ziel ist nach Ansicht von Bauherren am Wiesengrund nicht mehr viel übrig. Wasser dringt in die Baugruben ein, jeder ist auf sich gestellt - und wegen der Klage eines Nachbarn müssen sie sogar den Abriss fürchten.

Von Peter Haacke

Der Traum vom eigenen Haus auf einem Grundstück zum Schnäppchenpreis wächst sich beim Starnberger Einheimischenmodell "Am Wiesengrund" zur Nervenprobe aus. Nach erheblichen Verzögerungen haben die ersten der insgesamt 51 Bauherren mittlerweile zwar mit dem Bau ihres Eigenheims begonnen. Doch noch immer hat der Verwaltungsgerichtshof München (VGH) nicht über ein Normenkontrollverfahren gegen den Bebauungsplan entschieden. Ziel der Klage: Der Bau der zugehörigen Heizzentrale soll verhindert werden. Sollte der VGH in diesem Sinne entscheiden, müssten die Häuslebauer im schlechtesten Fall ihre bereits erstellten Gebäude wieder abreißen - und das auf eigene Kosten. Die Stadtverwaltung geht bislang zwar nur von einem theoretischen Risiko aus, weil Baueinstellung, Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnungen unverhältnismäßig wären. Dennoch wähnen viele Betroffenen ein Damoklesschwert über sich.

Drei Klagen im Eilverfahren mit dem Ziel, den Bau der Heizzentrale zu verhindern, hat der VGH mit Beschluss vom 22. März bereits abgewiesen. Doch eine Entscheidung zur Normenkontrollklage als schärfstes juristisches Instrument steht noch aus. Das weiß man auch in der Stadtverwaltung. In einer E-Mail vom 19. Mai an einen Bauherren heißt es mit Blick auf die ausstehende Entscheidung: "Diese kann im schlimmsten Fall zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen und hätte somit die Verpflichtung des Rückbaus der einzelnen Käufer zur Folge. In diesem Fall würde die Stadt die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages übernehmen. Die Kosten für den Rückbau des Hochbaus obliegen allerdings den Käufern." Dieser Passus ist bekannt und findet sich auch im Kaufvertrag.

Neben weiteren Unwägbarkeiten mag dieser Umstand aber ebenfalls dazu geführt haben, dass nunmehr 22 Bewerber auf ihr Grundstück verzichteten. Auf der Rangliste ist man inzwischen bei Nummer 73. Eine, die verzichtete, ist Lilian Kura: Sie ist "heilfroh, dass ich in letzter Sekunde ausgestiegen bin". Die Preise seien ins Bodenlose gestiegen, sagt Kura. Ihre Kritik bezieht sich auch auf winzige Wohnflächen, das "Zwangsversorgungskonzept", die Entwässerung und ein Photovoltaik-Verbot.

Akute Bauchschmerzen hat dagegen die Familie von Verena Röhrig-Woellner, die ihre Option auf ein Reihenhaus-Grundstück im südlichen Teil des Areals wahrte. Der Keller ist fast fertig, doch auf dem problematischen Baugrund dringt permanent Wasser in die Baugrube ein, das abgepumpt werden muss. Auf anderen Grundstücken hingegen musste der Boden bis zu 3,20 Meter Tiefe abgetragen werden. Abgesehen von den exorbitanten Erschließungskosten dürften sich Mehrkosten allein dadurch ergeben, dass jeder Bauherr im Prinzip auf sich allein gestellt ist. Auf der Baustelle könnte schon bald Chaos herrschen, die bereits erschlossenen Straßen dürften Schaden nehmen. Lediglich in der Konrad-Schreiegg-Straße fand sich bislang eine Baugemeinschaft, hier stehen bereits Rohbauten. "Die Stadt hat das wahnsinnig schlecht geplant", sagt Röhrig-Woellner, "aber wir haben keine Alternative".

Was mittlerweile allen klar sein dürfte: Für die meisten Bauherren wird ein Gesamtetat von 450 000 für ein schlüsselfertiges Haus kaum reichen. Realistisch sind - je nach Haustyp - 550 000 bis 650 000 Euro, zumal auch Bau- und Materialkosten in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen sind. "Mit einem Einheimischenmodell hat das alles nichts mehr zu tun", sagt Röhrig-Woellner. Fraglich ist zudem, ob der Verkauf von Gehweganteilen an die Häuslebauer geltendem Recht entspricht; eine Klage scheint nicht ausgeschlossen.

Auch die Finanzierung der Reihenhäuser bereitet manchen Sorge. Einige Bankhäuser, so ist verschiedentlich zu hören, änderten die Konditionen oder verzichteten angesichts der unklaren Perspektive gänzlich auf Angebote. Allerdings sind weder Kreissparkasse noch VR-Bank, die einen Großteil der Bauherren betreuen, Kunden bekannt, die aufgrund der Normenkontrollklage von der Finanzierung des Bauvorhabens zurückgetreten sind. Entscheidungsgrundlage, erklärt die Kreissparkasse, sei "vorrangig die jeweilige Kapitaldienstfähigkeit". Die VR-Bank spricht von einer "Berücksichtigung der geltenden Kriterien" wie Bonität oder Besicherung. Eine "separate Richtlinie aufgrund des Falles Klage/Am Wiesengrund" gebe es nicht.

Erschließungskosten verdoppelt

Von Beginn an hakte es beim bereits 2015 angekündigten Prestigeobjekt der ehemaligen Bürgermeisterin Eva Pfister (vormals John), auf das 323 Starnberger große Hoffnungen gesetzt hatten: Mehrfach mussten die Vergabekriterien eines komplizierten Punktesystems für das Einheimischenmodell "Am Wiesengrund" nachjustiert werden, auf fundierte juristische Begleitung hatte die Stadt verzichtet. Stattdessen setzte man im Rathaus auf einen handgestrickten Kriterienkatalog, der unter anderem bei Feuerwehr-Angehörigen auf massive Kritik stieß.

Die Verlosung der 51 Grundstücke zum Bau von Reihenhäusern im Juli 2019 geriet zur Farce: Die Aktion musste zunächst öffentlich wiederholt werden, dann stellte sich heraus, dass ein Bewerber übersehen worden war. Folge war ein nahezu einjähriger Stillstand, ehe die Stadt eine Einigung erzielte. 31 Bewerber des Einheimischenmodells drohten im Frühjahr 2020 Dienstaufsichtsbeschwerde, Schadenersatz- und Untätigkeitsklage gegen die Stadt an. Kurzzeitig sorgten im September gefälschte Absagen für Aufregung: Unbekannte teilten der Stadt mit, dass drei Familien mit Migrationshintergrund angeblich auf ihr Baurecht verzichten würden. Die Täter blieben unerkannt.

Erschließung, Geländenivellierung und Austausch kontaminierten Bodens des 3,5 Hektar Quadratmeter großen Areals - eine Fläche von fünf Fußballfeldern - wurden 1,2 Millionen Euro teurer als geplant. Der Quadratmeterpreis für die zwischen 150 und 250 Quadratmeter großen Grundstücke betrug unerschlossen 486 Euro; die Erschließung wurde doppelt so teuer wie erwartet. Schließlich reichten Nachbarn Klage gegen die Baugenehmigung des Heizwerks zur Nahwärmeversorgung ein, das nachträglich quasi vor ihrer Nase eingeplant worden war. Eine befriedigende Verkehrsanbindung an die B2 ist bis heute nicht in Planung. phaa

Dabei ist noch gar nicht absehbar, wie das Normenkontrollverfahren gegen den Bebauungsplan "Am Wiesengrund" ausgehen wird; der VGH wird sowohl Bebauungsplan als auch Standort des Heizkraftwerks prüfen. Ein Termin ist noch nicht bekannt, bis zu einer Entscheidung könnten noch Monate vergehen. Die Stadtverwaltung geht jedoch davon aus, eventuelle Fehler im Verfahren "heilen" zu können; gegebenenfalls wäre auch eine Neuaufstellung des Bebauungsplans denkbar. "Die Gefahr, das entsprechende Maßnahmen der Bauaufsicht erfolgen, bestünde letztlich nur", teilt die Stadtverwaltung mit, "wenn das Gericht den Bebauungsplan für unwirksam erklärt, eine Heilung im Ergänzungsverfahren nicht erfolgen kann und auch eine Neuaufstellung des Bebauungsplans scheitert, was in dieser Kombination nach Ansicht der Stadt eher ein theoretisches Risiko ist." Die Betroffenen werden also weiterhin mit einer gewissen Ungewissheit leben.

Geradezu absurd erscheint in diesem Zusammenhang der Umstand, dass ausgerechnet für das Hackschnitzelheizkraftwerk, das ja Stein des Anstoßes für die Kläger ist, im Gegensatz zu den insgesamt 51 Reihenhäusern kein Freistellungsverfahren, sondern eine formelle Baugenehmigung erteilt wurde. Im Klartext: Unabhängig vom Schicksal des Bebauungsplans hätte das Bauwerk nach seiner Errichtung in jedem Fall Bestandsschutz.

© SZ vom 16.06.2021
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