Eines der größeren städtebaulichen Vorhaben in Ebersberg kommt voran. Der zuständige Ausschuss des Stadtrates hat nun dem Entwurf für die Überplanung des sogenannten Plastifol-Grundstücks zugestimmt. Das rund 8800 Quadratmeter große Areal ist die letzte große Gewerbeimmobilie innerhalb der Kreisstadt. In den kommenden Jahren sollen die alten Werkshallen durch Wohnhäuser, ein medizinisches Zentrum und soziale Einrichtungen ersetzt werden.
Erstmals vorgestellt wurde das Projekt im Spätsommer vergangenen Jahres, Pläne für eine Umnutzung des Grundstücks gibt es indes schon länger. Hintergrund war ein 2022 vom bayerischen Bauministerium angestoßenes Modellprojekt zur Innenstadtentwicklung. Die Ebersberger reichten dazu die Fläche zwischen Kolping- und Ringstraße ein, denn schon damals war absehbar, dass diese nicht mehr lange für Gewerbe genutzt werden würde - seit Anfang 2023 stehen die Hallen leer.
Der neue Eigentümer wollte ursprünglich ein reines Wohngebiet bauen
Kurz zuvor hatte der neue Eigentümer mit der Stadt Kontakt aufgenommen, Eurythos aus Vaterstetten. Dort hat die Firma unter anderem große Teile des Wohngebietes an der Dorfstraße entwickelt und ein großes Wohngebiet war zunächst auch auf dem Plastifol-Grundstück geplant, was bei der Politik auf Widerstand traf. Der Stadtrat hätte am liebsten die Gewerbenutzung behalten, schließlich fand man einen Kompromiss.
Dieser schlägt sich auch in der nun vorgestellten Planung nieder: Das Grundstück wird jeweils zur Hälfte mit Wohnungen und Gewerbeflächen bebaut. Erstere sollen im westlichen Teil in zwei vierstöckigen Gebäuden an der Ringstraße entstehen. Zweitere in einem großen bis zu fünfstöckigen Block im Osten entlang der Kolpingstraße.
Wie Roman Henneke und Jana Linssen vom Büro Dragomir ausführten, sollen die drei Gebäude nicht einheitlich hoch, sondern abgestuft sein, um sich besser in die Umgebung einzufügen. So sollen die Wohnhäuser auf der zur Ringstraße liegenden Seite und zum Innenhof hin elf Meter, dazwischen 13 Meter hoch werden. Das große Gebäude im Osten soll direkt an der Kolpingstraße 18,5 Meter, ansonsten 16,5 Meter hoch werden.
Dies diene auch dem Schallschutz, denn direkt nebenan verläuft die Bahnstrecke. Um auf dem Grundstück überhaupt Nutzungen wie Wohnen möglich zu machen, gibt es in einigen Bereichen besondere Vorgaben - etwa dass man die Fenster nicht öffnen kann. Dies betrifft zwar vor allem den Gewerbe-Teil, aber auch einige Bewohner der westlichen Häuser werden wohl auf zu öffnende Fenster verzichten müssen.
Die neue Bebauung soll weniger in die Breite und mehr in die Höhe gehen
Als Nutzer des östlichen Gebäudes wurde bereits in der Sitzung Anfang September das Zentrum für Orthopädie und Sporttraumatologie (ZOS) genannt, das derzeit seine Räume in der Bahnhofstraße hat. Dieses soll das Kernstück des sogenannten Gesundheitscampus werden, dort sollen auch andere Arztpraxen einziehen. Ebenfalls Räume finden sollen gastronomische Angebote und weitere nicht störende Gewerbenutzungen, beispielsweise Büros. Und auch Wohnungen soll es in dem Gebäude geben, allerdings nur für Mitarbeiter der medizinischen Einrichtungen und zeitweise für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen, die dort in Behandlung sind. Ebenfalls geplant sind eine Senioreneinrichtung und eine Kindertagesstätte.
Städtebaulich soll die neue Nutzung einige Verbesserungen bringen, so die Planer. Zum einen ist ein Fußweg zwischen Ring- und Kolpingstraße vorgesehen, zum anderen soll das Grundstück weniger stark versiegelt werden, als es jetzt ist, und es ist eine Begrünung geplant: Bis zu 45 neue Bäume und 30 Sträucher sollen gepflanzt werden. Möglich ist dies durch die Höhenentwicklung. Die Grundfläche der Gebäude liegt laut den Planern bei rund 4000 Quadratmetern - die Geschossflächen bei rund 16 000.
Diese teilweise Entsiegelung lobte Christoph Münch (SPD) - und dass der Stadtrat sich nicht auf eine reine Wohnbebauung eingelassen habe. Auch Martin Schechner (CSU) zeigte sich zufrieden mit dem Ergebnis, Stadt und Investor "haben sich in der Mitte getroffen". Jürgen Friedrichs (Grüne) regte noch an, überdachte Fahrradständer zu bauen, ansonsten lobte auch er den gefundenen Kompromiss.
Eine schleichende Umnutzung von Gewerbe in Wohnen soll der Bebauungsplan verhindern
"Das Konzept geht in die Richtung, wie wir es wollten", sagte auch Gerd Otter (Pro Ebersberg). Er prognostizierte aber auch, dass "manche noch überrascht sein werden, wenn sie es sehen - es ist für Ebersberger Verhältnisse sehr massiv". Otter mahnte auch zur Vorsicht: "Wir sollten dahinter sein, dass der Teil an der Kolpingstraße Gewerbe bleibt und nicht plötzlich zum Wohngebiet mutiert." Umgekehrt könne man die Wohngebäude auch für weiteres nicht störendes Gewerbe öffnen.
Den Kompromiss sollte man jetzt nicht wieder aufschnüren, meinte Bürgermeister Ulrich Proske (parteilos): "Die Zweiteilung war in den Verhandlungen so gewünscht." Außerdem sollen ein Zehntel der Wohnungen "preisgedämpft" sein, also günstiger als am freien Markt, bei weniger Wohnungen insgesamt sinke auch deren Zahl. Was allerdings die von Otter befürchtete schleichende Umwandlung von Gewerbe in Wohnen angeht, hier habe die Stadt vorgesorgt, so Bauamtsleiter Christian Stöhr. Die Festsetzungen seien so getroffen, dass Umnutzungen immer eine Änderung des Bebauungsplans erforderten - und diese Entscheidung trifft die Politik.
Ohne Gegenstimmen wurde der Entwurf des Bebauungsplans gebilligt. Otter regte noch an, aufgrund der Größe des Vorhabens, die Bürger explizit darauf hinzuweisen, wann und wo die Pläne ausliegen und dass man sich mit Stellungnahmen beteiligen kann. Die Verwaltung werde im Stadtmagazin darüber informieren, sicherte Proske zu - gab allerdings zu bedenken, dass man dies bei vergangenen größeren Projekten auch schon getan habe und nie mehr als drei Personen sich beteiligt hätten.
