Früher gab es diesen festen Termin zum Anfang eines jeden Jahres: Winterschlussverkauf. Ende Januar, Anfang Februar, also kurz nach Weihnachten und kurz vor Beginn des Frühlings wurde es billiger. Seit 2004 ist das Geschichte, seither darf jeder seine Waren billiger verkaufen, wenn es ihm passt. Und dieses Jahr ist etwas Neues im Angebot: Häuser und Wohnungen.
Das ganze vergangene Jahr hindurch sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland gefallen, vier Quartale in Folge. Und im Herbst und Winter beschleunigte sich der Preisverfall sogar, wie jüngst die Daten von Gutachterausschüssen und Banken zeigten. Inzwischen zeigen die Preiskurven, die über viele Jahre immer steiler emporstrebten, in allen Erhebungen einen deutlichen Knick. Wie steil der ist, verdeutlicht die Bundesbank in ihrem jüngsten Monatsbericht.
Die Preisfrage, die sich nun allen stellt, die sich für ein eigenes Heim interessieren: Geht es noch so weiter nach unten oder war's das? Soll man jetzt zuschlagen oder doch lieber auf das nächste, das noch bessere Schnäppchen warten? Jeder Schlussverkauf ist schließlich mal zu Ende.
Die Ausgangslage ist jedenfalls ziemlich verwirrend: Einerseits drücken höhere Zinsen, eine immer noch hohe Inflation und die konjunkturelle Unsicherheit auf die Kauflaune am Häusermarkt. Andererseits ist der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch, schließlich wächst die Bevölkerung. Allein im vergangenen Jahr lebten gut 300 000 Menschen mehr in Deutschland, zugleich steckt der Neubau in einer tiefen Krise. Geringere Nachfrage bei höherem Bedarf und einem Angebot, das nicht mithalten kann - eine paradoxe Situation, in der Vorhersagen ziemlich schwierig sind.
Die Preise für Wohnungen und Häuser fallen das vierte Quartal hintereinander, auf dem Land und in den Großstädten. Zugleich kosteten Kredite weniger. Das eigene Heim könnte damit wieder für mehr Menschen erreichbar werden.
Wohnimmobilien sind noch immer eigentlich zu teuer
Entsprechend vorsichtig äußern sich die Bundesbanker: Was Wohnimmobilien angehe, sei die Wahrscheinlichkeit weiterer Preisrückgänge zwar "geringer als in den vorangegangenen Jahren" - trotzdem aber bestehe "auch weiterhin ein gewisses Risiko von Preiskorrekturen", schreiben sie. Und sie nennen auch konkrete Zahlen dazu. Um 15 bis 20 Prozent seien etwa Häuser und Wohnungen in den Städten im Schnitt eigentlich immer noch zu teuer. Vor einem Jahr war die Bundesbank noch von einer Überwertung zwischen 25 und 40 Prozent ausgegangen.
Besonders deutlich sanken die Werte demnach in den sieben größten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart - jenen Metropolen also, in denen die Preise im Immobilienboom der vergangenen Jahre besonders drastisch angezogen hatten. Es bestätige sich also der Trend, dass sich "Preisänderungen bei Wohnimmobilien in den Ballungsgebieten tendenziell schneller vollziehen als im ländlichen Raum", schreiben die Notenbanker.
In den vergangenen Jahren hatte die Bundesbank stets zu den lautesten Warnern vor einer Preisblase am Immobilienmarkt gehört. Gemessen an den wirtschaftlichen Rahmendaten seien Häuser und Wohnungen deutlich überbewertet, hieß es regelmäßig und in wachsender Dringlichkeit aus Frankfurt. Inzwischen liegt der Fokus eher auf den Mieten: Dort habe sich der zuletzt ohnehin schon hohe Anstieg nochmals deutlich verstärkt, heißt es. Auch das deuten die Notenbanker als eine Auswirkung des schwachen Immobilienmarkts. "Viele potenzielle Käufer waren wohl gezwungen, zumindest vorerst auf den Mietmarkt auszuweichen", heißt es. Geht der Ausverkauf bei den Maklern in diesem Jahr weiter, könnte sich zumindest daran vielleicht etwas ändern.
