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Immobilien:Richter nehmen Makler in die Pflicht

Ein Makler und eine Käuferin bei der Besichtigung.

Makler und Interessentin bei der Besichtigung. Im Gespräch müssen in Zukunft alle Angaben zur Energieeffizienz transparent sein.

(Foto: dpa-tmn)
  • Die Immobilien-Vermittler dürfen in einer Verkaufsanzeige keine wichtigen Informationen zum Energieverbrauch einer Wohnung verschweigen.
  • Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Lücke im Gesetzestext geschlossen.
  • Die Lücke, die der BGH nun geschlossen hat, war dem Gesetzgeber bereits aufgefallen - der entsprechende Gesetzesentwurf, der die Änderung enthält, ist aber noch nicht umgesetzt.

Immobilienanzeigen müssen künftig deutlich transparenter als bisher über den Energieverbrauch von Wohnungen informieren. Das folgt aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Danach gilt künftig auch für Makler die Pflicht, in Annoncen die maßgeblichen Informationen mitzuteilen, die seit 2014 im sogenannten Energieausweis festgehalten sein müssen. Das war bisher umstritten. Zwar ist für Verkäufer und Vermieter ausdrücklich vorgeschrieben, dass sie die wichtigsten Werte aus dem Energieausweis bereits in den Annoncen mitteilen und Interessenten somit früh informieren. Makler dagegen waren im Gesetz nicht erwähnt. Ein Versäumnis des Gesetzgebers, denn eine EU-Richtlinie sollte eigentlich umfassende Transparenz über den Energiebedarf herstellen. "Diese Richtlinie wurde nicht richtig umgesetzt", sagte der BGH-Senatsvorsitzende Wolfgang Büscher.

Der BGH hat diese Lücke aber nun selbst geschlossen, und zwar auf dem Umweg über das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb. Danach handelt "unlauter", wer dem Verbraucher "wesentliche Informationen" vorenthält. Dazu gehören laut BGH eben die Energieangaben: zum Beispiel, ob es sich um eine Gas- oder Ölheizung handelt und welches Baujahr die Wohnung hat, sowie die Effizienzklassen, dargestellt von A für günstig bis H für ungünstig mit einer grün-gelb-roten Farbskala. Der wichtigste Wert ist die Angabe der Kilowattstunden pro Quadratmeter: Ein Wert von 50 zeugt von einer hohen Energieeffizienz, der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland liegt laut Verbraucherzentrale bei etwa 160 Kilowattstunden.

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Aus Sicht der Deutschen Umwelthilfe (DUH), die das Grundsatzverfahren mit mehreren Klagen in Gang gebracht hat, ist die neue Pflicht für Makler von großem praktischen Nutzen. Sie seien bei der Wohnungsvermittlung die wichtigsten Akteure. "Man kann sie nicht von der Informationspflicht ausnehmen", sagte Agnes Sauter von der DUH. Erhebungen der Umwelthilfe hätten ergeben, dass etwa die Hälfte der Anzeigen keinerlei Angaben zu den Energiewerten enthalten hätten.

Demnächst wird sich auch die Politik den Makler widmen

Die Lücke, die der BGH nun geschlossen hat, war dem Gesetzgeber bereits aufgefallen. In einem noch nicht umgesetzten Referentenentwurf der Ministerien für Wirtschaft sowie für Umwelt vom Januar dieses Jahres sind die Immobilienmakler schon enthalten. Erwartet wird, dass der Entwurf in der nächsten Legislaturperiode wieder aufgegriffen wird.

Die DUH moniert allerdings, dass die Angaben zum Energieverbrauch bisher nicht ausreichend kontrolliert werden. Den Ausweis gibt es nämlich in zwei Varianten: Entweder enthält er Angaben zum von Fachleuten berechneten "Bedarf" - oder er wird anhand des "Verbrauchs" errechnet, also nach der Heizkostenabrechnung. Diese zweite Variante ist zwar deutlich weniger aufwendig, weist aus Sicht der Umwelthilfe aber Unschärfen auf und ist missbrauchsanfällig. Deshalb seien mehr stichprobenartige Kontrollen notwendig, fordert die Organisation. Verantwortlich dafür sei derzeit das Deutsche Institut für Bautechnik, in einigen Jahren geht die Zuständigkeit auf die Bundesländer über.

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