Mietvertrag-Kündigung BGH entscheidet über Mieter-Rauswurf wegen Modehaus-Ausbau

Im Ortszentrum des baden-württembergischen Ortes St. Blasien soll ein Mietshaus abgerissen werden, damit das Modehaus expandieren kann.

(Foto: Ventus55 / CC-BY-SA 4.0)
  • Im Ortszentrum von St. Blasien in Baden-Württemberg soll ein Haus abgerissen werden, damit das benachbarte Modegeschäft vergrößert werden kann.
  • Das Abriss-Haus wurde von einer Immobiliengesellschaft gekauft - eine Schwesterfirma des Modegeschäft-Betreibers.
  • Der BGH muss entscheiden, ob das Grund genug ist, den Bewohnern des Mietshauses zu kündigen.
Von Wolfgang Janisch

Man ist ja geneigt, Konflikte mithilfe eindeutiger Kategorien von Gut und Böse zu umschreiben. Beim Thema Miete gilt das ganz besonders. Der Mieter ist strukturell in der schwachen Position und gilt schon deshalb stets als der Gute. Der Vermieter hingegen hat, so heißt es, nur die Rendite im Sinn, das wird einem immer angekreidet. Der Bundesgerichtshof dagegen, Deutschlands oberstes Mietgericht, kennt kein Gut und kein Böse, sondern nur das Bürgerliche Gesetzbuch. Das gilt auch dann, wenn es zur paradigmatischen Konfrontation kommt: Ein Mieter soll vor die Tür gesetzt werden, aus rein wirtschaftlichen Interessen.

An diesem Mittwoch verhandeln die Bundesrichter über den Fall einer Familie aus Sankt Blasien im Schwarzwald, die vor fünf Jahren eine Sieben-Zimmer-Wohnung gemietet hat, 190 Quadratmeter für 850 Euro netto (wer in München wohnt oder in Hamburg, wird an dieser Stelle verzweifelt aufstöhnen). Inzwischen hat eine Immobilienfirma das Mietshaus gekauft und möchte die Mieter loswerden: Die Immobilie soll abgerissen werden, um Platz zu schaffen für das schmucke Modehaus nebenan - hinter dem eine Schwestergesellschaft der Immobilien-KG steht.

BGH hat der Kündigung zur gewerblichen Nutzung enge Grenzen gesetzt

Nun sind gewerbliche Erweiterungspläne keineswegs verwerflich. Auch ein Unternehmen muss sehen, wo es bleibt - und darf dazu auch sein Immobilieneigentum einsetzen. Der Abriss von Mietshäusern ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, etwa, wenn die Immobilie derart marode ist, dass ein Weiterbetrieb nicht sinnvoll wäre. Auch ist es dem Eigentümer grundsätzlich nicht versagt, die Vermietung von Wohnungen aufzugeben und stattdessen gewerbliche Interessen zu verfolgen. Eigentum verpflichtet? Das ist richtig, aber zuallererst bedeutet Eigentum die Freiheit, über das eigene Hab und Gut zu verfügen.

Allerdings hat der BGH im Frühjahr entschieden, dass die Freiheit zur gewerblichen Nutzung keineswegs grenzenlos ist. Wer die Wohnung für die eigene Familie benötigt, tut sich leichter mit einer Kündigung als derjenige, der geschäftliche Zwecke verfolgt. Damals sollte ein Berliner Mieter nach 40 Jahren vor die Tür gesetzt werden, weil der Ehemann der Vermieterin Platz für ein paar Aktenregale seines Büros benötigte. Der BGH wies die Kündigung ab und stellte sich entschieden vor den Mieter. Auch für "Verwertungskündigungen", die letztlich einen Abriss vorbereiten, vertritt der BGH die Position eines ehrbaren Kapitalisten: Eine Kündigung ist erlaubt, wenn dem Eigentümer sonst "erhebliche Nachteile" drohen - nicht aber, um den letzten Euro aus der Immobilie zu quetschen.

Der BGH-Fall indes ist auch deshalb kompliziert, weil der Vermieter gar keinen eigenen Nachteil geltend machen kann, sondern nur den einer Schwestergesellschaft. Würde der BGH dies für eine Kündigung ausreichen lassen, dann könnte dies im Immobiliensektor die eine oder andere, sagen wir, Gestaltungsmöglichkeit eröffnen. Überhaupt fragt sich Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund, wo genau denn der Nachteil für den Eigentümer sei, der günstig ein Mietshaus kaufe, um es dann zu Unternehmenszwecken einzusetzen. "Das reizt zur Spekulation." Und das wäre dann doch wieder ein Fall von Gut und Böse.

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