Immobilien Immobilienblasen verhindern - so geht es nicht

Andere Länder haben bereits Maßnahmen gegen drohende Immobilienblasen ergriffen. Das deutsche Gesetzespaket kommt nicht nur spät. Auch die Mechanismen dahinter sind fragwürdig.

(Foto: Fredrik von Erichsen/dpa)

Ein neues Gesetz soll ein Überhitzen von Immobilienpreisen abwenden. Es kommt viel zu spät - und seine Wirkung ist zweifelhaft.

Kommentar von Benedikt Müller

Der Bundestag hat am Donnerstag ein Gesetz beschlossen, das ein hehres Ziel verfolgt: Der Staat soll künftig Spekulationsblasen abwehren. Je stärker Immobilien überbewertet sind, desto größer wird die Gefahr, dass Preise einbrechen, die Finanzierung in Not gerät und Eigentümer ihr Vermögen verlieren. Um das zu verhindern, soll die Bankenaufsicht Bafin die Vergabe von Krediten einschränken dürfen, sobald eine solche Blase droht. Wer dann noch ein Darlehen braucht, müsste einen Mindestanteil an Eigenkapital mitbringen - und den Kredit binnen einer Höchstfrist zurückzahlen. Doch so löblich das Ziel sein mag: So, wie die neuen Instrumente nun umgesetzt werden, dürften sie ihr Ziel kaum erreichen. Denn Voraussetzungen sind nicht erfüllt, und der Zeitpunkt ist falsch.

Das zeigt ein Blick ins Ausland: 15 europäische Staaten haben längst Vorgaben für Baukredite eingeführt. In der Schweiz etwa sind seit 2012 mindestens zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorgeschrieben. Mit solchen Regeln reagieren die Staaten darauf, dass Immobilienblasen regelmäßig Wirtschaftskrisen ausgelöst haben, zuletzt im Jahr 2007. Deshalb ist es wichtig, dass Banken Baukredite nicht auf Kante nähen, dass sich Käufer nicht übernehmen.

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In Deutschland soll die Bafin die neuen Regeln aber erst einsetzen, wenn die Stabilität der Finanzmärkte bedroht ist. Das ist falsch. Denn welches Signal würde die Aufsicht setzen, wenn sie bekannt gäbe, jetzt sei ganz offiziell "Blase"? Sie würde Käufer verunsichern, das Vertrauen der Finanzmärkte in hiesige Immobilien dürfte schwinden - der Markt könnte viel zu schnell abkühlen. Deshalb wäre es besser gewesen, wenn Deutschland diese Instrumente schnell nach der Finanzkrise eingeführt und direkt in Kraft gesetzt hätte.

Stattdessen ist nun unklar, was auf dem Immobilienmarkt noch passieren muss, damit die Bafin ihre Vorgaben scharf schaltet. Zwar haben deutsche Banken die Kreditvergabe in den vergangenen Jahren nicht so stark ausgeweitet wie etwa amerikanische oder spanische Institute vor dem Crash. Doch ob die hohen Kaufpreise in den Städten noch alleine mit niedrigen Zinsen und der Zuwanderung erklärbar sind - darüber streiten die Gelehrten. Erfahrungsgemäß erkennt man eine Blase erst, wenn es zu spät ist. In Deutschland dagegen soll die Bankenaufsicht künftig erst den Finanzausschuss des Bundestages fragen, bevor sie ihre neuen Regeln einsetzt: Wann Blase ist, entscheidet so im Zweifel die Politik.

Auffällig ist auch, dass Bafin, Bundesbank und Finanzministerium ursprünglich vier Eingriffsrechte vorgeschlagen hatten, der Bundestag aber nur zwei beschlossen hat: Eigenkapital-Vorgabe und Tilgungsfrist. Fallen gelassen wurden Regeln, die sich auf das Einkommen der Kreditnehmer beziehen. Zudem gelten großzügige Freigrenzen: Wer 200 000 Euro Kredit benötigt und 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, für den sollen die neuen Regeln nicht gelten. Hier ist die Koalition der Finanzwelt weit entgegengekommen. Unablässig betonen die Banken, dass Baukredite in Deutschland viel vorsichtiger vergeben würden als in anderen Ländern: Im Schnitt brächten die Käufer viel Eigenkapital mit, sie vereinbarten hohe Tilgungsraten, die Zinsen seien lange festgeschrieben.

Wann eine Blase entsteht, soll die Politik entscheiden. Aber das kann sie nicht

Wenn das stimmt, ist das gut. Das große Problem bleibt, dass nur ein Teil dieser vernünftigen Kreditkultur mit offiziellen Zahlen belegt werden kann. Daten der Bundesbank bestätigen, dass die meisten Kreditnehmer Laufzeiten von mindestens zehn Jahren und niedrige Zinsen vereinbaren. Doch weder zum Eigenkapitalanteil noch zur Tilgungsrate gibt es umfassende Zahlen, die aktuell genug sind. Deshalb hatten Bafin, Bundesbank und Finanzministerium ein Register aller Immobilienkredite angeregt. Anhand dessen könnte die Aufsicht sehen, wie viele riskante Baudarlehen in den Bilanzen der Banken schlummern. Doch ist auch dieser Vorschlag vorerst am Widerstand der Bankenverbände gescheitert.

Für Banken und Sparkassen sind Baufinanzierungen der größte Posten in ihrer Bilanz, für Familien sind sie die größte finanzielle Herausforderung ihres Lebens. Wegen der Geldpolitik haben die Banken derzeit einen großen Anreiz, mehr Geld zu verleihen - gerade in solchen Zeiten braucht der Markt mehr Transparenz. Solange sie fehlt, bleibt der Beschluss vom Donnerstag in seiner Wirkkraft zweifelhaft.

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