Immobilien: Lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?

Schwimmende Ferienhäuser auf dem Wasser des Geierswalder See in Sachsen. Wer würde da nicht gerne zuschlagen? (Foto: Patrick Pleul/dpa)

Viele träumen von einer Immobilie für den Urlaub und zum Vermieten - gerade während der Pandemie. Der Kauf kann aber auch ganz schön nach hinten losgehen, warnt die Stiftung Warentest. Worauf man achten sollte.

"Helle Ferienwohnung im Herzen von Binz. Katzensprung von der Strandpromenade entfernt. Terrasse, Garten, Strandkorb, Pkw-Stellplatz." So wird eine 68 Quadratmeter große Ferienimmobilie auf der Ostseeinsel Rügen zum Verkauf angeboten. Eine Einbauküche, ein Doppelbett im Schlafzimmer, ein Schrankklappbett im Wohnzimmer, die Münzwaschmaschine samt Trockner im Haus plus Safe gibt es unter anderem gleich mit dazu. Und die "gute Vermietbarkeit" wird auch angepriesen. All das hat seinen Preis. 465 000 Euro soll die Wohnung laut dem Inserat auf der Internetplattform Immowelt kosten - ohne Nebenkosten.

Solche Angebote finden derzeit eine wachsende Zielgruppe: 2020 lebten laut einer Erhebung des Instituts für Demoskopie Allensbach bereits 1,26 Millionen Bundesbürger in einem Haushalt, dem eine Ferienimmobilie gehört, entweder in Deutschland oder im Ausland. Von 2017 bis 2019 traf dies nur auf etwa eine Million zu. Der Anstieg um gut 20 Prozent deutet darauf hin, dass solche Rückzugsdomizile im Grünen während der Corona-Krise beliebter geworden sind. Hinzu kommt: So mancher Eigentümer dürfte die Ferienwohnung oder das Ferienhaus jetzt als Home-Office nutzen. Auch das spiele als Kaufmotiv zunehmend eine Rolle, heißt es in einem Marktbericht des Maklers Engels & Völkers. Außerdem dürften die seit Jahren niedrigen Zinsen dazu beigetragen haben, dass viele Menschen über einen Zweitwohnsitz in einer Ferienregion als Anlagealternative zumindest nachdenken.

Nur, lohnt es sich überhaupt, sich eine Ferienimmobilie zuzulegen? Die Stiftung Warentest rät zur Vorsicht: Der Einstieg ins Tourismusgeschäft sei für private Kapitalanleger "nicht so einfach". Kosten und Risiken seien "meist deutlich höher als für gewöhnliche Eigentumswohnungen. Die Mieten zwar auch - aber davon gehen oft 50 bis über 70 Prozent an Kosten ab", heißt es in einem neuen Testbericht der Stiftung. Die aufgerufenen Verkaufspreise in besuchten Ferienanlagen sind demnach "teilweise horrend, die laufenden Kosten höher als gedacht". Und weiter: Um realistische Mietrenditen ermitteln zu können, habe man die Angaben der Verkäufer oft "nach unten korrigieren" müssen. Darin seien etwa Renovierungskosten, der Ersatz von Möbeln und Elektrogeräten, Kosten für Strom oder Internetanschluss oft nicht enthalten.

Für ihre Untersuchung schauten sich die Berliner Tester acht Immobilienangebote genau an, an der Ostsee, der Mecklenburgischen Seenplatte, im Hunsrück und im Sauerland. Bei keiner Immobilie fanden sie das Angebot wirklich überzeugend. So beanstandeten die Tester zum Beispiel Mini-Mietrenditen von unter einem Prozent, eine Leasinggebühr für Möbel von 4000 Euro pro Jahr, unsichere oder übertrieben optimistische Vermietungsprognosen und hohe Modernisierungskosten.

Zu viel Optimismus kann teuer werden

Die Stiftung empfiehlt deshalb Kaufinteressenten, genau hinzuschauen, sich vorher über die Nutzung der Ferienimmobilie klar zu werden und zu prüfen, ob eine Vermietung an wechselnde Mieter wirklich gestattet ist. Wer hohe Kaufpreise in überteuerten Touristenhochburgen zahlen wolle und könne, müsse bedenken, dass solche Ausgaben über die Mieten nicht mehr hereinzuholen seien. Außerdem sollte die Devise heißen: realistisch kalkulieren. Klingt banal, aber nicht nur die laufenden Ausgaben werden oft tendenziell unterschätzt. Auch bei den Einnahmen kann zu viel Optimismus viel Geld kosten. So werben Anbieter von Ferienimmobilien gerne mit Auslastungsquoten von 60 oder 70 Prozent. Häufig liegt diese Quote jedoch deutlich darunter.

Fazit der Warentester: "Kaufen Sie eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage nur, wenn Sie bereits über ausreichend Vermögen in anderen Anlageformen verfügen." In Frage komme eine solche Investition vor allem für Menschen, die den Kauf "komplett mit Eigenkapital finanzieren können". Das aber, das zeigt nicht nur die 465 000 Euro teure Ferienwohnung auf Rügen, muss man sich auch leisten können.