Rechtskolumne:Dürfen Vermieter spontan die Wohnung betreten?

Rechtskolumne: Die Vorfreunde ist groß, denn der Gastgeber erwartet den Besuch von Freunden, die er schon lange nicht mehr gesehen hat. Was er nicht ahnt: In die Runde wird die Vermieterin reinplatzen, ohne sich vorher angemeldet zu haben. Ist das legitim?

Die Vorfreunde ist groß, denn der Gastgeber erwartet den Besuch von Freunden, die er schon lange nicht mehr gesehen hat. Was er nicht ahnt: In die Runde wird die Vermieterin reinplatzen, ohne sich vorher angemeldet zu haben. Ist das legitim?

(Foto: Imago images/Shotshop)

Wenn Vermieter ihre Mieter aufsuchen wollen, müssen sie dafür bestimmte Gründe nennen. Was eine Besichtigung rechtfertigt und welche Regeln dafür gelten.

Von Leonie Georg

Ein Sonntagsfrühstück in der WG-Küche. Die Mitbewohnerin macht gerade Kaffee, die frischen Croissants liegen auf den Tellern. Genussvoll starten alle in den freien Tag - wie schön, dass zum Ausklang der Woche keine Termine anstehen. Doch plötzlich klingelt es an der Wohnungstür. An der Türschwelle steht unangekündigt die Vermieterin und sagt: "Ich muss mal eben auf den Balkon!" Das ist schon das dritte Mal in diesem Monat, dass sie auf diese Weise in das Leben der WG platzt. Ein anderes Mal war die Vermieterin, an den verdatterten Mietern vorbei, in die Küche zur Biomülltonne gerannt, um deren Inhalt zu begutachten. Unhöflich ist ein derartiges Verhalten sowieso. Aber mal abgesehen davon - darf die Vermieterin überhaupt einfach so in die Wohnung stapfen?

Rolf Bosse vom "Mieterverein zu Hamburg" hat dafür eine eindeutige Antwort: "Ganz klar unzulässig." Grundsätzlich verhalte es sich so, dass Vermieter für ihren Besuch rechtzeitig einen Termin mit ihren Mietern vereinbaren müssen. Unangekündigte Besuche sind nicht gestattet. Denn prinzipiell gilt das Recht des Mieters auf eine ungestörte Privatsphäre, die in Artikel 13 des Grundgesetzes verankert ist. In diesem Jahr wurde dazu eine Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) bekannt gegeben. Der BGH bekräftigte, dass der Vermieter einen konkreten "sachlichen Grund" angeben und seinen Besuch ankündigen muss, wenn er die Wohnung betreten will. Hält er sich an beides, darf ihm der Mieter den Zutritt nicht verweigern (BGH, VIII ZR 420/21).

Doch wann liegt ein sogenannter sachlicher Grund vor? Zum Beispiel dann, wenn Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung anstehen oder wenn ein Gutachten geplant ist, weil die Wohnung veräußert werden soll. Aber auch das Ablesen von Stromzählerständen oder Heizkörpern gehört dazu. In solchen Fällen ist es auch Dritten, die im Auftrag des Vermieters handeln, gestattet, die Wohnung zu betreten. Auch bei einem Verdacht auf unerlaubte Untervermietung oder nicht genehmigte Tierhaltung ist es legitim, wenn der Vermieter die Wohnung besichtigt. Nach Voranmeldung, wohlgemerkt.

In dem beschriebenen Fall hätte die Vermieterin also auf den Balkon gedurft, um die Reparatur auszuführen, jedoch nur, wenn sie ihren Mietern rechtzeitig Bescheid gesagt hätte. Bosse weist auf die Regeln dafür hin: "Bei Modernisierungsmaßnahmen liegt die Ankündigungsfrist bei drei Monaten." Gehe es um eine Instandhaltung, sei die Frist nicht ausdrücklich im Gesetz festgelegt. Es hängt immer sehr davon ab, was gemacht werden muss. "Bei gut planbaren Maßnahmen beträgt die Frist in der Regel zwei Wochen", sagt Bosse.

Bei einem Notfall sieht die Sache allerdings anders aus, schließlich gilt es, größeren Schaden abzuwenden. Dann dürfe man ohne Voranmeldung klingeln und dem Mieter mitteilen: "Hallo, ich muss in die Wohnung, hier ist ein Rohrbruch!"

Da nicht die Gefahr bestand, der Balkon werde einstürzen, hätte die Vermieterin in dem eingangs geschilderten Fall nicht einfach so bei der WG reinplatzen dürfen. Außerdem darf man nur das in Augenschein nehmen, was man als Grund für seinen Besuch genannt hat. Ein Rundgang, zum Beispiel um zu schauen, wie aufgeräumt oder unordentlich eine Wohnung aussieht, ist nicht gestattet. Ein solcher Fall war 2012 sogar beim BGH gelandet. Eine Vermieterin wollte ursprünglich nur die Rauchmelder in der Wohnung ihres Mieters besichtigen, entschloss sich aber an Ort und Stelle spontan dazu, ganz verschiedene Bereiche der Wohnung zu inspizieren. Das ärgerte den Mieter so sehr, dass er seine Vermieterin kurzerhand aus der Wohnung trug. Daraufhin kündigte sie dem Mann. Der Bundesgerichtshof erklärte jedoch die Kündigung in diesem Fall für unzulässig (VIII ZR 289/13).

Wenn jedoch Mieter den Vermieter abweisen, obwohl der einen guten Grund hat, könne man gerichtlich gegen sie vorgehen, stellt Rechtsanwalt Bosse fest. "Blockieren Mieter mutwillig ein berechtigtes Interesse und äußern keinen vernünftigen Grund, weshalb sie den Vermieter nicht in die Wohnung lassen, dann ist das ein Kündigungsgrund." In solchen Fällen müssten nicht selten die Gerichte klären, ob Mieter gegen den Vertrag verstoßen haben.

Gründe für ein Betretungs- und Besichtigungsrecht können auch im Mietvertrag vereinbart werden. Allerdings sollte man prüfen, ob sie zulässig sind. Enthält der Vertrag eine Klausel, wonach es dem Vermieter zum Beispiel einmal pro Jahr oder in einem bestimmten Turnus gestattet ist, die Wohnung ohne konkreten Anlass zu besichtigen, dann ist die Klausel unwirksam.

Soll die Wohnung verkauft werden, muss man seinem Vermieter Zutritt gewähren, selbst wenn sie zwei- bis dreimal die Woche Makler und Kaufinteressenten durch die Wohnung schleusen. Es gibt allerdings Einschränkungen. "Wenn das circa vier bis sechs Wochen so geht, dann muss man das Ruhebedürfnis der Mieter in den Blick nehmen", stellt Rolf Bosse fest. Er empfiehlt in dem Fall, die Termine mit mehr Rücksichtnahme auf die Bewohner festzulegen und zum Beispiel größere Zeitabstände zu wählen.

In jedem Fall ist eine wertschätzende Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter der beste Weg, um Konflikte wegen eines Überraschungsbesuchs zu vermeiden. Der eine braucht sich dann nicht so zu fühlen wie ein ungebetener Gast. Und der andere kann am Wochenende in Ruhe frühstücken.

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