Da steht sie, die Garage. Ein nettes eigenes Bauwerk mit Platz für zwei Autos. Und darüber? Manchmal ein Flachdach, manchmal ein kleines Satteldach, unter dem noch der extra Satz Reifen, die Schlitten und die Schneeschaufeln Platz finden. Aber eigentlich wäre da ja Platz für ein weiteres Stockwerk, in dem man eine kleine Wohnung für die Tante unterbringen könnte oder für das Kind, das nach Jahren der Ausbildung gerne nach Hause zurückkehren würde.
Der Gedanke, diesen Platz zu nutzen, ist nicht neu: In Karlsruhe etwa gibt es ein Projekt, mit dem auf Garagendächern neuer Wohnraum geschaffen wird. Eine Wohnung auf die Garage draufzusatteln, kann eine Win-win-Situation sein: Ohne weiteren Flächenbedarf in oftmals bereits stark verdichteten Siedlungen entsteht auf diese Weise weiterer Wohnraum. Soweit zumindest die Theorie. Die hat allerdings mit der rechtlichen Realität nicht allzu viel zu tun. In manchen Fällen lässt sich eine Garage aufstocken, in vielen anderen wiederum nicht.
Zunächst schlägt hier der Föderalismus zu: Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regeln für das Aufstocken und die daraus folgende Höhenänderung des Gebäudes. Daher ist jedem Bauwerber, jeder Bauwerberin empfohlen, vor Beginn jeglicher Planung bei der zuständigen Kommune nach den rechtlichen Voraussetzungen zu fragen. In Bayern etwa sind Garagen direkt an Grundstücksgrenzen zulässig; damit scheiden sie für eine Wohnnutzung aus, da Wohngebäude in der Regel einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten müssen. In solchen Fällen wird es also schwierig mit dem zusätzlichen Wohnraum, selbst wenn er knapp ist. Sibylle Barent, Syndikusanwältin und Leiterin der Abteilung Steuer- und Finanzpolitik beim Verband Haus & Grund Deutschland, sagt: "Eine generelle Befreiung von Abstandsvorschriften für Garagenaufstockungen zur Wohnraumschaffung ist mir nicht bekannt."
Ist jedoch der Abstand der Garage zum Nachbarn ausreichend, kann man durchaus über den Bau einer kleinen Wohnung auf dem Garagendach nachdenken. Allerdings - darauf weist Barent ebenfalls hin - ist eine Absprache mit den Nachbarn immer empfehlenswert.
Wohnungseigentümer und Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf eine private Ladestation. Doch die Umsetzung hat ihre Tücken.
Das Einhalten des vorgeschriebenen Abstands zum Nachbarn ist jedoch nur eine der Voraussetzungen für das Aufstocken einer Garage. Darüberhinaus müssen die Regelungen des jeweiligen Bebauungsplans oder der Baugenehmigung eingehalten werden: Eine wichtige Größe ist dabei die sogenannte Geschossflächenzahl. Diese legt das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und allen Geschossflächen, die Mauern eingerechnet, fest. Ist beispielsweise das Grundstück 1000 Quadratmeter groß und beträgt die Geschossflächenzahl 0,5, dann dürften die Wohnetagen insgesamt 500 Quadratmeter (die Mauern mitgerechnet) umfassen. Ausnahmen sind manchmal möglich, aber grundsätzlich sollten Bauwerber und Bauwerberinnen die Genehmigungsunterlagen sowie den Taschenrechner hervorholen.
Und damit Tante oder Kinder nicht in einem dunklen, kleinen, kalten Loch hausen müssen, gibt es auch Mindestanforderungen an Fenstergrößen, Dämmung und Raumhöhen. Auch diese variieren von Bundesland zu Bundesland. Eine Wasser-, eine Abwasser- und eine Stromleitung, die sind alle unerlässlich, egal, ob man an der Ostsee oder im Schwarzwald wohnt. Wie auch eine Heizmöglichkeit.
Sind all diese Hürden genommen, dann empfiehlt Sibylle Barent, sich über mögliche Förderprogramme oder steuerliche Vorteile zu informieren. Eine weitere finanziell interessante Möglichkeit: "Wenn es sich nicht um ein Vorhaben in Zusammenhang mit einem Neubau handelt, kann auch eine steuerliche Förderung über den ,Handwerkerbonus' in Betracht kommen. Dann muss aber unbedingt darauf geachtet werden, dass die Rechnung die nicht förderfähigen Materialkosten separat ausweist." Zudem müsse die Rechnung vom Konto überwiesen werden, ansonsten akzeptiere das Finanzamt diese nicht.
Und dann kann es losgehen, mit Planen, Genehmigungsprozedur, der Suche nach Handwerkern und dem täglichen Aufräumen auf dem Bau. Aber danach, da freuen sich Tante und Kinder.
