Nicht ohne Grund wird sie gerne als die zweite Miete bezeichnet. In der Regel bietet die Nebenkostenabrechnung keinen Anlass zur Freude. Im Gegenteil. Flattert sie ins Haus, kommt meist eine Nachzahlung heraus. Denn die Kosten für Energie, Hausmeister, Versicherung und Gartenpflege steigen alljährlich. Und so ist es kein Wunder, dass manch einem Mieter beim Blick auf die Zahlen schon etwas mulmig wird.
Doch was, wenn einzelne Positionen im Vergleich zur Vorjahres-Abrechnung plötzlich ungewöhnlich hoch ausfallen? Nicht immer muss der Mieter die Kosten in vollem Umfang bezahlen, zumindest nicht, wenn diese unangemessen oder unwirtschaftlich sind. Denn bei der Abrechnung der Betriebskosten ist gemäß Paragraf 556, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der sogenannte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Was besagt dieses Wirtschaftlichkeitsgebot? Eine Definition findet sich in Paragraf 20, Neubaumietenverordnung (NMV). Demnach "dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind". Der Vermieter ist also verpflichtet, auf angemessene Preise zu achten. Aufwendungen müssen zudem verhältnismäßig sein.
"Lässt der Vermieter beispielsweise die Müllbehälter zweimal in der Woche ausspülen, stellt dies eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots dar", erklärt Martina Westner, Rechtsanwältin beim Haus- und Grundbesitzerverein in München. Für die Kosten der überflüssigen und unwirtschaftlichen Reinigung muss der Mieter nicht aufkommen.
Repariert der Hausmeister das Fenster, dürfen die Mieter dafür nicht zur Kasse gebeten werden
Nicht immer ist es jedoch so leicht feststellbar, ob eine Verletzung des Grundsatzes vorliegt. Heiß diskutiert werde etwa die Frage, ob hohe Versicherungsprämien auf den Mieter umlegbar sind, wenn diese etwa nach einem Wasserschaden gestiegen sind, berichtet Rechtsanwältin Westner.
Was als angemessen gilt, hängt auch von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Entlohnung des Hausmeisters bietet etwa oft Anlass für Streit. Um nachzuprüfen, ob dessen Vergütung tatsächlich gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, sei es erforderlich, nicht nur den Stundensatz des Hausmeisters mit ortsüblichen Stundenlöhnen zu vergleichen, sondern auch dessen Leistungsumfang zu berücksichtigen. Nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturen oder Instandhaltung: "Wechselt der Hausmeister ein gebrochenes Fensterscharnier, darf der Vermieter dies nicht dem Mieter berechnen", sagt Westner. Nimmt der Gärtner Ersatzpflanzungen vor, weil jahrelang der Außenbereich vernachlässigt wurde, darf man die Kosten dafür auch nicht auf die Mieter abwälzen. Anders sieht es jedoch aus, wenn Pflanzen altersbedingt oder aufgrund eines Sturmschadens entfernt werden müssen.
Auch die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses erscheinen vielen Mietern häufig als zu hoch. Beschäftigt ein Vermieter etwa seine Tochter für die Treppenhausreinigung bei einem Stundenlohn von 55,38 Euro, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, entschied das Amtsgericht Schöneberg (Az. 109 C 257/07). Liegen Stundenlöhne 20 bis 30 Prozent über dem ortsüblichen Niveau, haben Mieter allen Grund, dies zu monieren. Auch wenn das Reinigungspersonal die Dienstleistung nicht oder nur unzulänglich vollbringt oder nur aus Hilfskräften besteht, kann die Vergütung gekürzt werden. Der Rasen ist nicht gemäht und das Treppenhaus nicht geputzt? "Kommen solche Beschwerden auf, muss der Vermieter dem nachgehen", sagt Westner.
Beauftragt die Verwaltung immer die gleiche Firma? Darauf sollten Mieter achten
Das Wirtschaftlichkeitsgebot besagt allerdings nicht, dass der Vermieter immer den billigsten Anbieter wählen muss. "Vermieter haben hier einen gewissen Ermessensspielraum", sagt Westner. Kein Vermieter sei dazu verpflichtet, ständig am PC zu sitzen und Preise zu vergleichen. Er ist jedoch verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten.
Mitunter hat der Vermieter die Verwaltung aber auch an einen Dienstleister abgegeben. Beschäftigt dieser immer dieselbe Firma, ohne drei Vergleichsangebote einzuholen, können Mieter dies beanstanden. "Der Mieter kann eine Kostenminderung androhen. Bevor er Geld zurückbehält, muss er aber erst nachweisen, dass es auch günstigere Anbieter gibt", sagt Westner.
Pauschale Behauptungen, etwa, die Kosten seien zu hoch angesetzt, reichen als Beweis nicht aus. Mieter müssen substanzielle Einwände zeitnah, innerhalb von zwölf Monaten, vorbringen. Die Expertin rät Mietern daher, zuerst die Akten einzusehen, Stundensätze und Leistungskataloge zu vergleichen. Auch Vermieter können Einwände nicht einfach pauschal bestreiten, sondern sollten, um den Vorwürfen zu begegnen, vor Vertragsabschlüssen Vergleichsangebote mit genauer Leistungsbeschreibung einholen. Liegt ein Verstoß vor, hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch, die überflüssigen Positionen oder überhöhte Kostensätze muss er nicht bezahlen.
Westner rät generell dazu, stets eine einvernehmliche Lösung zu suchen: "Es bringt nichts, sich vor Gericht zu streiten. Das ist völliger Irrsinn, wenn dann auch noch wegen zu hoher Kosten ein Gutachter hinzukommen muss." Viele Vermieter seien aufgrund der aktuell angespannten Situation ohnehin bemüht, die Betriebskosten gering zu halten. Schon aus eigenem Interesse.
