Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Das ist jetzt vorbei. Doch deshalb gleich von einem Platzen der Blase zu sprechen, hält Christian Spindler für verkehrt. In den vergangenen zehn Jahren seien die Preise gestiegen wie nie zuvor, hätten sich teilweise sogar verdoppelt, erklärt der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen bei der Vorstellung des aktuellen Wohnraumberichts. "Jetzt ist die Kurve abgeflacht." Das heißt: Anstatt sich weiter ungebremst in die Höhe zu schrauben, stagnieren die Preise beziehungsweise pendeln sich auf dem Niveau von 2020/2021 ein.
Auch wenn man also nicht von einem Absturz reden kann, die Trendwende auf dem Immobilienmarkt ist da und hat auch den Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen erreicht. Seit Anfang des Jahres hat sich der Umsatz bei den Immobilien nahezu halbiert. "Jetzt sind es nicht mehr zehn Interessenten, die sich gegenseitig überbieten", so Spindler, "sondern nur noch ein oder zwei, und die können über den Kaufpreis verhandeln." Weil die Nachfrage gesunken ist, gibt es im ganzen Landkreis deutlich mehr Angebote als sonst. Die Folge davon: "Die Käufer schauen wieder genau hin. Was zählt, sind Lage und Qualität der Immobilie." Zunehmend sei auch die Energieeffizienz entscheidend, um Betriebskosten einsparen zu können.
Spindler spricht außerdem von einer "Renaissance der Bestandsimmobilie", weil derzeit wenig in Neubauten investiert werde. Während gute Objekte im Preis auf hohem Niveau stagnierten, seien Häuser mit Renovierungsbedarf oder schlechtem Energiezustand deutlich schwerer zu vermitteln. Sorgenkinder seien die Bestandsimmobilien aus den 1960er- und 1970er Jahren, sagt Andreas Scharly von der Energiewende Oberland. Wer sich einen kostspieligen Vollwärmeschutz nicht leisten kann, dem empfiehlt er, mit verschiedenen Einzelmaßnahmen deutliche Verbesserungen zu erzielen.
"Früher ist so ein Haus in vier Wochen verkauft worden, jetzt dauert es sechs bis zwölf Monate", so Martin Haberlik von der Sparkasse über Häuser mit Renovierungsstau. Zudem hätten die Verkäufer teilweise noch gar nicht realisiert, dass die Käufer jetzt viel mehr Geld ausgeben müssten. Der Zinsanstieg hat die Darlehensraten teils doppelt so teuer gemacht. Für viele Kaufinteressenten sei das Budget ausgeschöpft, weil die Gehälter da nicht mithalten könnten. Die teuren Baufinanzierungen haben dazu geführt, dass sich weniger Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Was wiederum bedeutet, dass wieder mehr gemietet wird und hier die Preise steigen.
Auch in den Dörfern sind die Preise stattlich
Der Wohnmarktbericht gibt eine Orientierung über die aktuellen Preise für Bestandsimmobilien im Landkreis. Wer sich ein Haus kaufen möchte, tut dies am besten in Geretsried. "Von allen drei Städten ist Geretsried am günstigsten", fasst Martin Harbalik zusammen. Im Durchschnitt müssten Käufer für ein Haus in guter Lage 835 000 Euro hinlegen, eine Villa am Isardamm kann aber deutlich mehr kosten. Bad Tölz sei bei den Mietwohnungen noch einigermaßen günstig.
Die Experten erwarten, dass die Immobilienpreise bis Ende des Jahres praktisch überall sinken. In der Übersicht: In Geretsried lag der durchschnittliche Kaufpreis im Jahr 2022 für ein Haus bei 5500 Euro pro Quadratmeter. Bis Ende 2023 wird bei stark nachgefragten Objekten mit einem stagnierenden Quadratmeterpreis gerechnet, bei wenig nachgefragten mit 5000 Euro pro Quadratmeter. In Wolfratshausen: Der Kaufpreis für ein Haus betrug 5870 Euro pro Quadratmeter, es wird erwartet, dass er bis Ende 2023 auf 5800 Euro für gute und 4800 Euro für weniger nachgefragte Objekte sinkt. Bad Tölz: 5590 Euro pro Quadratmeter waren 2022 für ein Haus fällig. Erwartet werden Preise von 5500 Euro bis 5000 Euro je nach Zustand der Immobilie.
Auch in Bad Heilbrunn, Dietramszell/Egling und Lenggries sind die Preise stattlich und liegen sogar teils über den Immobilien in den Städten. Lediglich Kochel ist vergleichsweise günstig. Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen sind Münsing, Eurasburg und Icking mit Preisen bis zu 3,5 Millionen Euro für ein Haus. Im Durchschnitt kostete ein Quadratmeter im Vorjahr durchschnittlich 7450 Euro. Aber auch dort dürften die Preise auf durchschnittlich 7300 bis 6500 je nach Zustand sinken.
Zuletzt noch ein Blick auf die Mietpreise in der Region: Am teuersten war die Miete 2022 in Wolfratshausen (13,90 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Geretsried (12,50 Euro) und Bad Tölz (11,95). In den übrigen Gemeinden steht überall eine 11 vor dem Komma, in Kochel und Lenggries noch eine 10.
