Run auf mittlere Lagen:Sieben Millionen Euro für ein unscheinbares Mehrfamilienhaus

Bild 2: Wochenlang heruntergelassene Rollos und fehlende Klingelschilder haben Nachbarn im Frühjahr 2020 aufgeschreckt, dass einige der Wohnungen an der Zietenstraße womöglich gar nicht mehr vermietet sein könnten.

Ein Beispiel für Sanierungsstau ist das Gebiet um die Zietenstraße in Milbertshofen.

(Foto: Lea Kramer)

Für Immobilien-Anleger werden auch Viertel am Rand von München immer attraktiver. Ein entscheidender Standortfaktor für Kaufinteressenten: wenn städtische Schutzinstrumente auslaufen.

Von Lea Kramer

Eigentlich ist es in München gerade ziemlich egal, in welchem Viertel ein Haus zum Verkauf steht: Mindestens eine Million Euro muss für eine Reihenhaushälfte ausgegeben werden, um die sechs Millionen Euro kostet ein Mehrfamilienhaus. Das führt dazu, dass Kaufinteressenten vermehrt auf andere Standortfaktoren bauen. Zum Beispiel darauf, dass städtische Schutzinstrumente wie die Erhaltungssatzung drohen auszulaufen. Es ist kein Geheimnis, dass selbst Immobilienkäufer, die in der Lage sind, viel Geld aufzubringen, später selten Interesse daran haben, ihr Eigentum zu günstigen Preisen zu vermieten. Schließlich haben die vergangenen Jahre gezeigt, dass sich auf dem Wohnungsmarkt gute Kapitalerträge erwirtschaften lassen.

Dabei sind vermehrt mittlere Lagen im Fokus der Anleger. Für die Stadt kann das teuer werden. Wer durch die Georgenschwaigstraße in Milbertshofen geht, der trifft größtenteils auf vier- bis fünfgeschossige Bauten aus den 1950er-Jahren. Einige haben kleine Vorgärten, geflieste Fassaden im Erdgeschoss, alles mit wenig Pomp ausstaffiert, sondern zweckmäßig gebaut. Dennoch hätte eines der Mehrfamilienhäuser, eines mit besonders unscheinbarem Äußeren, dieses Jahr den Eigentümer wechseln sollen. Dem Vernehmen nach wurde es für sieben Millionen Euro gehandelt. Das Kommunalreferat will diese Zahl nicht bestätigen. "Dazu können wir leider keine Auskunft geben, da dieser Beschluss in einer nichtöffentlichen Sitzung gefasst wurde", sagt eine Sprecherin des Referats.

Es ist viel Geld, das nun vermutlich die Stadt aufbringen muss, denn das Gebäude liegt im Erhaltungssatzungsgebiet. Dort hat die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt, dass sobald ein Immobilieneigentümer eine Einigung mit einem potenziellen Käufer getroffen hat, die Stadt involviert wird. Dann muss der Stadtrat entscheiden, ob die städtische Wohnungsgesellschaft Gewofag die Immobilie zum Schutz der angestammten Bevölkerung im Viertel selbst erwirbt oder sie dem Kaufinteressenten überlässt. Im Fall der Georgenschwaigstraße hat die Stadt das Gebäude mit 15 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten gekauft, ist aus Rathauskreisen zu hören.

Inwiefern die Immobiliengesellschaft, die sich für das Gebäude interessierte, auf ein baldiges Ende der Milbertshofener Erhaltungssatzung spekuliert hatte, ist offen. Auf SZ-Anfrage erklärt das Unternehmen, das in Berlin einige Immobilien zu sogenannten Co-Living-Häusern umgestaltet hat, es habe das Haus als "reine Vermögensanlage" kaufen wollen und dort weder "bauliche oder sonstige strukturellen Veränderungen" geplant gehabt.

Die Erhaltungssatzung Milbertshofen ist eine von insgesamt 32 Münchner Gebieten, in denen Bewohner besonders vor Gentrifizierung geschützt werden sollen. Der Umgriff reicht vom Frankfurter Ring bis zum Petuelring und über die Bezirksgrenze hinaus zur Rümannstraße in Schwabing-West. Es wird begrenzt von der Riesenfeldstraße auf der einen Seite sowie der Silcher-, der Abt- und der Ricarda-Huch-Straße auf der anderen Seite. Am 31. Oktober wird die Vorschrift nach fünf Jahren ablaufen, sofern sie nicht verlängert wird. Letzteres ist unwahrscheinlich, da eine neuerliche Vorlage aus dem Planungsreferat vorsieht, das Erhaltungssatzungsgebiet künftig sogar zu erweitern. Seit es den Schutz gibt, hat die Stadt nach Angaben des Kommunalreferats in Milbertshofen vier Mal ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. 13 Mal hätten Käufer demnach eine sogenannte Abwendungserklärung unterschrieben. Das heißt, dass sie sich verpflichtet haben, Mietwohnungen nicht in Eigentum umzuwandeln und unnötige Modernisierungen zu unterlassen.

Mit öffentlich zugänglichen Zahlen lässt sich nicht belegen, dass in Milbertshofen im Jahr vor dem Fristablauf besonders häufig Häuser den Eigentümer gewechselt haben. Der Gutachterausschuss der Stadt, der regelmäßig Immobilienmarktberichte erstellt, hat für die Jahre zwischen 2018 und 2020 mit etwa 310 Einheiten jedes Jahr gleich viele Wohnungs- und Teileigentumswiederverkäufe verzeichnet. Von einigen Geschäften bekommt die Stadt allerdings gar nichts mit, da Immobilienverkäufe häufig als sogenannte Share-Deals abgewickelt werden. Ein Unternehmen kauft also nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, in die das Gebäude überführt worden ist. Bislang konnten sich Immobilienentwickler so die Grunderwerbssteuer sparen, da diese erst ab einem gewissen Schwellenwert zu entrichten war. Seit Juli dieses Jahres gelten allerdings verschärfte Regeln, die diese Praxis unattraktiver machen sollen. Ungeachtet dessen sieht die Stadt schon jetzt Gentrifizierungstendenzen im Viertel, etwa weil es viele sanierungsbedürftige Häuser gibt, und in manchen Anlagen die Bindung für geförderten Wohnraum ausläuft.

Ein Beispiel für diesen Sanierungsstau liegt rund um die Zietenstraße. Dort hält die Immobiliengesellschaft Dawonia, Nachfolgerin der staatlichen Wohnungsbaugesellschaft GBW, im Geviert mit der Keferloher- und Wallensteinstraße insgesamt 325 Wohnungen. Vergangenes Jahr hatten Bewohner hohe Leerstände gemeldet. Das Amt für Migration und Wohnen hatte daraufhin ein Verfahren wegen Zweckentfremdung eingeleitet. Bußgelder sind allerdings nicht verhängt worden. "Die Dawonia hat dem Sozialreferat auf Aufforderung entsprechende Mietverträge beziehungsweise Begründungen für den Leerstand vorlegen können", sagt eine Sprecherin des Sozialreferats, dem das Amt für Migration und Wohnen zugeordnet ist. Demnach sei die Nachverdichtung des Quartiers beabsichtigt. "Wenn Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht, liegt keine Zweckentfremdung vor", so das Sozialreferat.

Zwischenzeitlich hat Dawonia den Großteil der leer stehenden Wohnungen wieder vermietet. Wie lange die Mieter bleiben können, ist nicht sicher. Die SZ hat Einsicht in Mietverträge erhalten, die aufgrund umfassender Baumaßnahmen bis Ende 2022 befristet sind. Auf Anfrage will sich Dawonia nicht konkret äußern, da sich das Projekt noch in der Planungsphase befinde. "Wir verfolgen mehrere Ansätze", sagt eine Sprecherin. Jedenfalls ist bei der Lokalbaukommission (LBK) ein Vorbescheid verlängert worden, der noch bis Mitte November dieses Jahres gültig ist. Darin ist eine Modernisierung mit Anbau von Aufzügen sowie die Aufstockung der Gebäude mit insgesamt 83 Wohneinheiten und der Neubau von zwei Tiefgaragen abgefragt worden.

© SZ vom 20.09.2021/mmo
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