Wenn man die Mieter in der Guldeinstraße reden hört, klingen sie alle ein bisschen, als hätten sie Liebeskummer. Weil sie ihre Vermieter nicht mehr haben, die für sie die besten waren, die sie sich wünschen konnten. Gleichzeitig wissen sie, dass sie Glück gehabt haben. Ihr Haus wurde nicht meistbietend an einen Investor verkauft. Es gehört nun der Wohnungsgenossenschaft München-West. Einem Unternehmen, das nicht von Profitstreben getrieben ist und bei dem die Mieten bezahlbar sind.
Die Guldeinstraße im Westend: eine gelbliche Fassade, Vorder- und Rückgebäude, 32 Wohnungen, hauptsächlich kleinere mit ein oder zwei Zimmern. Als im vergangenen März die Sache mit dem Verkauf geregelt war, luden die Vermieter die Bewohner zu einem Treffen ein, gemeinsam mit der Genossenschaft. Nennen wir die Vermieter Inge und Hans Müller. Es gibt nachvollziehbare Gründe, warum sie nicht mit ihren echten Namen in der Zeitung auftauchen wollen; unter anderem haben sie genug von Anlageberatern, die ihnen ungefragt Post schicken und ihre Strategien unterbreiten wollen.
Immerhin soll der Status geschützter Viertel künftig unbefristet sein. Für Münchner Mieter könnte noch einiges mehr getan werden - wenn Bund und Land mitmachen.
Bei dem Treffen im Frühjahr waren sie überrascht, wie emotional die Mieter waren - wie herzlich der Dank ihnen gegenüber, wie groß die Erleichterung über die Genossenschaftslösung. Aber das Thema Wohnen ist eben emotional besetzt, heute womöglich mehr denn je, in München vielleicht mehr als anderswo. Und für Inge Müller war das Haus schließlich auch immer eine emotionale Angelegenheit gewesen.
Ihr Großvater, er besaß eine Molkerei im Westend, hatte das Anwesen in den Dreißigerjahren gekauft und im Ruhestand auch einige Jahre darin gewohnt. Er starb 1942. Drei Jahre später zerstörte eine Bombe das Vorderhaus. Die Nachfahren beschlossen, das Haus aus dem Trümmerhaufen wiederaufzubauen. Dank dem Lastenausgleichsgesetz der jungen Bundesrepublik gab es eine finanzielle Entschädigung, geknüpft an die Bedingung, dass preisgebundener Wohnraum entstehen würde. 1956 stand das Haus dann wieder, fortan lebten dort Sozialmieter.
In den Siebzigern erbte Inge Müller, die einzige Enkelin des Großvaters, das Haus. Von da an kümmerten sie und ihr Mann sich darum. Sie einigten sich auf eine Arbeitsteilung, die sich in den folgenden Jahrzehnten bestens bewähren sollte: Sie regelte die Angelegenheiten mit den Mietern, er war für die Hausverwaltung zuständig, für alles Technische. "Wir haben von Anfang an viel Geld und Energie in die Erhaltung gesteckt", sagt Hans Müller.
Hätte nicht besser sein können
Seit 19 Jahren wohnen Heidemarie und Ibrahim Erimoglu in dem gelben Haus an der Guldeinstraße. Die Küche ist ihr Lieblingsplatz, hier sitzen sie oft - auch, wenn sie Gäste haben. Das Verhältnis zu ihren ehemaligen Vermietern? "Hätte nicht besser sein können." Die Müllers hätten die Dinge von sich aus in Ordnung gehalten, sich immer sofort gekümmert, wenn es ein Problem gegeben habe. Und die Mieterhöhungen seien "mehr als moderat" gewesen. "Ich dachte immer", sagt Ibrahim Erimoglu, "das ist also gemeint, wenn man sagt: Eigentum verpflichtet." Als die Vermieter anfingen, über einen Verkauf nachzudenken, hätten sie die Mieter früh mit einbezogen. Bei der Genossenschaft München West können die Erimoglus nun zwar nicht Mitglied werden, aber das sei in Ordnung. Sie haben deshalb keine Nachteile, sondern können trotzdem von den gemeinschaftlichen Angeboten profitieren.
Von Wohnung zu Wohnung
Sein ganzes Leben hat Manfred Hörl in diesem Haus gelebt, er sagt: "Ich geh hier auch nicht weg, da müssen sie mich schon raustragen." 1961 geboren, in einem kleinen Apartment im dritten Stock aufgewachsen, zu dritt auf 45 Quadratmetern, so war das damals. Später bekamen sie eine größere Wohnung im Haus; 1977 zog er dann, noch nicht volljährig, zurück in das Apartment. So bewegte er sich durchs Haus, bis er in der heutigen Wohnung ankam, wo er mit seiner Frau Giuseppa lebt. Einmal wollte er das Bad renovieren, da sagten die Vermieter: "Aber das bezahlen wir." Nein, auf die Müllers lassen sie nichts kommen. Ein fast freundschaftliches Verhältnis sei das gewesen. Als seine Eltern starben, die bis zuletzt in dem Haus gelebt hatten, kamen die Vermieter zur Beerdigung. Mit dem Verkauf des Hauses ändert sich kaum etwas für die Hörls. Außer, dass sie die Miete auf ein anderes Konto überweisen.
Alles immer sofort erledigt
Einmal, erzählt Ute B., tauchten Graffiti-Schmierereien an der Hauswand auf. "Zwei Tage später waren die wieder weg." Die Vermieterin habe die Dinge immer sofort erledigen lassen, "und man konnte immer anrufen". Doch dann kam jener Tag, an dem fremde Männer über den Hof stiefelten und gegen die Hauswände klopften. Weil ihr das komisch vorkam, griff die Mieterin zum Telefon. Die Vermieterin wusste natürlich Bescheid - es waren Gutachter, die den Wert des Hauses schätzten. Inge Müller sei dann sofort in den Dialog mit den Mietern gegangen, "diese Offenheit habe ich sehr geschätzt". Natürlich habe sie sich Gedanken gemacht, sagt Ute B. "Man hört und liest ja einiges", etwa über Mieter, die von Investoren aus ihrer Wohnung gedrängt werden. Auch sie ist froh über die Genossenschaftslösung. Bald steigt ein Sommerfest im Hof - die Genossenschaft unterstützt es mit einem Zuschuss.
Sie sanierten das Rückgebäude, ließen neue Bäder und Fenster einbauen, eine Zentralheizung. Den Innenhof, der ein schnöder Parkplatz gewesen war, ließen sie begrünen. Die Garage hinten, in der früher eine Limonadenfabrik gewesen war, bauten sie zu einer großzügigen Fahrradgarage um. Ein paar Jahrzehnte später gehörten sie dann zu den ersten Hauseigentümern, die eine staatliche Förderung für die Wärmedämmung beantragten.
So ging es viele Jahre. Das Haus war für das Ehepaar ein zweiter Job, neben ihrer normalen Berufstätigkeit. Wenn es einen Mieterwechsel gab, sichtete sie die Bewerbungen, suchte aus bis zu 300 zunächst 100 heraus und lud schließlich zehn ein. "Was gar nicht ging", sagt Inge Müller, "war, wenn ein Bewerber zu viel Geld verdiente. Jemand mit einem Nettoeinkommen von 5000 Euro, da dachte ich, der kann auch woanders wohnen." Sie haben sich oft gewundert, wie viel manche Menschen in dieser Stadt verdienen. Gut in Erinnerung geblieben ist ihnen auch das eine Mal, als ihre Anzeige auf einer Onlineplattform gesperrt wurde, weil zu viele Nutzer gefragt hatten, ob es sich um einen Fake handle. Die Anzeige war kein Fake, der Mietpreis aber offenbar zu günstig.
Wenn sie alle zehn Jahre die Mieten ein wenig anhoben, besprachen sie das immer persönlich mit den Mietern. Nach der Wärmedämmung hätten sie elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen können. Sie legten zwei, vielleicht drei Prozent um, und gaben den Bewohnern wegen der Unannehmlichkeiten bei den Bauarbeiten einen Mietnachlass von 20 Prozent. Die Mieten liegen heute im Durchschnitt bei elf Euro kalt pro Quadratmeter.
Sie hatten immer ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern, nie gab es Schwierigkeiten. Wenn jemand wegzog, dann nur, weil er beruflich in eine andere Stadt ging oder die Wohnung für die Familie zu klein wurde. Ansonsten: wenig Fluktuation. Ein Bewohner wurde vor 80 Jahren im Haus geboren und lebt immer noch dort. Nur zwei wilde Geschichten gibt es. Ein Mieter wurde einmal wegen Drogenhandels verurteilt und musste nach Stadelheim umziehen. Ein anderer machte aus der Wohnung ein Matratzenlager und quartierte zehn Untermieter ein. Alte Geschichten, lange her.
In den letzten Jahren schlich sich das Gefühl ein, dass ihnen dieses Haus und die ganze Arbeit, die es mit sich bringt, über den Kopf wächst. Hans Müller ist jetzt 80 Jahre alt, seine Frau auch fast. Kinder haben sie nicht, was tun also? Worin sie sich einig waren: dass das Haus nicht an einen Investor gehen darf. Dass es nur mieterverträglich den Besitzer wechseln darf. "Ich konnte mich schwer trennen", sagt Inge Müller. Immer wieder dachte sie an ihren Großvater. Sein Haus - das konnte sie doch nicht einfach so hergeben.
Das Katholische Siedlungswerk kündigt einen Mietenstopp an. Doch manche Bewohner müssen trotzdem mehr bezahlen.
Und dann stießen sie in der Zeitschrift des Haus- und Grundbesitzervereins auf eine Anzeige der Genossenschaftlichen Immobilienagentur Gima, die sich als Mittler zwischen verkaufswilligen Hauseigentümern, Mietern und sozial eingestellten Vermietern versteht. Seit 2007 hat sie Mietshäuser mit mehr als 500 Wohnungen in München und Umland an ihre Mitgliedsunternehmen vermittelt - im Durchschnitt ein Objekt pro Jahr. Anders gesagt: etwa jedes hundertste Mietshaus, das in München den Eigentümer wechselt.
Sie vereinbarten ein Gespräch mit dem Gima-Vorstand Christian Stupka, der ihnen das Prinzip und die Ziele von Genossenschaften erklärte: dass sie nur für ihre Mitglieder wirtschaften, dass sie gemeinschaftliche Wohnformen fördern, dass sie Bollwerke sind gegen das, was man Gentrifizierung nennt. "Das hat uns beeindruckt", sagt Hans Müller. Stupka schlug ihnen zwei mögliche Genossenschaften vor, an die sie verkaufen könnten. Bei der Wohnungsgenossenschaft München-West hatten sie das Gefühl, dass es gut passen könnte.
Wichtiger als der Preis war dem Ehepaar, dass die Mieter geschützt sind
Seit mehr als 100 Jahren ist sie im Westend aktiv, hat dort einen Bestand von 2500 Wohnungen. "Für uns war das sehr positiv", sagt Vorstand Thomas Schimmel, weil man das Haus gut in die eigenen Strukturen im Westend einbinden könne. Anfangs, als sie das Haus besichtigt hatten, war Unruhe entstanden unter den Mietern. "Es gab viele Fragen und Sorgen." Wie das eben ist, wenn in München ein Haus verkauft wird. "Als wir uns dann vorgestellt haben mit unserer Philosophie, war schon eine große Erleichterung spürbar."
Seit Anfang Juni gehört das Haus der Genossenschaft. Nur eine Sache trübte den Verkauf. Weil das Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet mit Milieuschutz liegt, besaß die Stadt ein Vorkaufsrecht. Sie war wohl entschlossen, es auszuüben und das gut gepflegte Haus zu erwerben. Die Genossenschaft musste also - wie ein privater Investor - eine Abwendungserklärung unterschreiben, in der sie sich unter anderem dazu verpflichtete, keine Luxusmodernisierungen vorzunehmen und bei Neuvermietung nur Mieter bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze zu berücksichtigen. Dabei gehe die Praxis der Genossenschaft zum Teil sogar über diese Regelungen hinaus, sagt Schimmel.
Mit den Müllers wurde die Genossenschaft sich rasch einig, man habe sehr offen gesprochen und sich schließlich auf einen Preis geeinigt, der unter dem lag, den die Verkäufer auf dem freien Markt hätten erzielen können. Wichtiger als der Preis war dem Ehepaar, dass das Haus in ihrem Sinne weitergeführt werden und dem spekulativen Wohnungsmarkt entzogen sein würde, dass ihre Mieter geschützt sein würden.
Manchmal denken sie an ihre erste eigene Mietwohnung zurück, die sie mit Mitte 20 in Moosach bezogen: Neubau, achter Stock, Gebirgsblick, "wunderschön". 50 Quadratmeter, 96 Mark Miete. Von 1964 bis 1972 wohnten sie dort. Nun, ein halbes Jahrhundert später, stellte das Paar einige Bedingungen an den Käufer ihres Hauses. Lebenslanges Wohnrecht für die Mieter. Gedeckelte Mieten. Nach Modernisierungen sollten höchstens fünf Prozent der Kosten auf die Bewohner umgelegt werden dürfen. Zudem sollten die Mieter die Angebote der Genossenschaft wahrnehmen dürfen, auch wenn sie selbst keine Mitglieder werden können.
"Wir sind froh, dass wir das gemacht haben", sagt Hans Müller. Seine Frau Inge sagt: "Jetzt kann ich mit der Entscheidung leben, das Haus verkauft zu haben." Und nun? Sie kaufen sich keine Yacht und kein Haus in der Toskana. "Wir fliegen auch nicht zum Mond." Mit zwei Stiftungen unterstützen sie Menschen im künstlerischen und im sozialen Bereich. Im Grunde machen sie so weiter wie bisher.
