Es sind Zahlen, die das ganze Ausmaß des Immobilienirrsinns zeigen. Sie zeigen auch, dass die Wurzel des Problems dort liegt, wo Wurzeln eben liegen: im Boden. Die Immobilienfirma Aigner hat Grundstückspreise aus den Jahren 2014, 2016 und 2018 analysiert. Genauer gesagt handelt es sich um die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss der Stadt alle zwei Jahre veröffentlicht. Das sind durchschnittliche, aus Verkäufen abgeleitete und auf die Lage spezifisch abgeglichene Werte unbebauter Grundstücke. Dem Ausschuss gehört auch Thomas Aigner an, Inhaber der Aigner Immobilien GmbH.
Besonders rasant sind die Preissprünge demnach im Lehel, im Glockenbachviertel und in der Maxvorstadt. Dort haben sich die Preise innerhalb von vier Jahren zum Teil verdoppelt. In der Thiersch-, der Westermühl- und der Klenzestraße sind die Bodenrichtwerte um 90 Prozent gestiegen. In der Liebigstraße, zwischen St.-Anna-Gymnasium und der Isar gelegen, ist der Preissprung mit 126 Prozent besonders hoch. War ein Quadratmeter dort 2014 noch 9500 Euro wert, waren es vier Jahre später 21 500 Euro. Ähnlich ist es in der Maxvorstadt. Kostete ein Grundstück in der Schellingstraße 2014 noch 8300 Euro pro Quadratmeter, wurden dafür vier Jahre später 15 500 Euro aufgerufen. Damit liegt sie exakt gleichauf mit der Hohenzollernstraße in Schwabing. Und noch ein Beispiel aus Bogenhausen: In der Mauerkircherstraße im Herzogpark gab es eine Preissteigerung von 71 Prozent, auf aktuell 13 700 Euro.
Laut dem neuen Mietspiegel werden in Garching in neuen Verträgen durchschnittlich 11,68 Euro pro Quadratmeter verlangt. Seit 2014 ist dieser Wert um 5,4 Prozent pro Jahr gestiegen.
Schwindelerregend sind die Grundstückspreise in den Einkaufsstraßen geklettert. Da wäre etwa die Perusastraße in der Altstadt: von 50 000 Euro pro Quadratmeter auf 100 000 Euro. Ein 1000-Quadratmeter-Grundstück würde dort also 100 Millionen Euro kosten. An die Kaufingerstraße kommt sie damit dennoch nicht ran. Diese ist mit 160 000 Euro pro Quadratmeter der Spitzenreiter - ein Plus von 87 Prozent in vier Jahren. Im Vergleich dazu sind Grundstücke im Stadtteil Solln fast Schnäppchen.
In der in der Villenkolonie Prinz-Ludwigs-Höhe gelegenen Friedastraße stieg der Preis von 2200 Euro (2014) auf 3400 Euro (2018). Generell verwundere die Preisentwicklung nicht, so Thomas Aigner. "Grund und Boden ist nicht beliebig reproduzierbar." Für die kommenden zwei bis vier Jahre erwarte er jedoch "keine solch immensen Preissprünge in Münchens Bestlagen, sondern eher Steigerungen wie zu Beginn des Jahrtausends".
Nun sind die Bodenrichtwerte nicht irgendwelche abstrakten Zahlen, mit denen die meisten nicht in Berührung kommen, weil sie sich so ein Grundstück niemals werden leisten können. Die extremen Steigerungen haben konkrete Auswirkungen: auf die Herstellungskosten des Investors, der ein Grundstück bebaut; auf die Kaufpreise der Eigentumswohnungen, die dort entstehen; und schließlich - wenn die Wohnungen vermietet werden - auf die Mietpreise. Christian Stupka, Sprecher der Initiative für ein soziales Bodenrecht, rechnet das an der Klenzestraße vor.
Bei einer Geschossflächenzahl von 2,5 (die Zahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundfläche zulässig sind) hätte einen Bauträger 2014 die Herstellung eines Quadratmeters Wohnfläche 7160 Euro gekostet. Davon wären 58 Prozent auf den Bodenpreis entfallen, der Rest auf die Baukosten. Damit sich die Investition rechnet, hätte er eine Kaltmiete von 19,80 Euro pro Quadratmeter verlangen müssen. 2018 hätte der Bauträger bereits 11 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgeben müssen, wobei 71 Prozent auf den Bodenpreis entfallen wären. Die Miete müsste nun mehr als 27 Euro kalt pro Quadratmeter betragen. Wenn eine junge Familie eine solche Wohnung kaufen wollte, bräuchte sie für 100 Quadratmeter mehr als 300 000 Euro Eigenkapital, rechnet Stupka vor. "Für die übergroße Mehrheit der Bevölkerung entsteht so kein bezahlbarer Wohnraum."
Bei der Eigentumsbildung werde die Stadtgesellschaft in Menschen mit und ohne Vorerbe getrennt. Und was könnte die Politik gegen die explodierenden Bodenpreise tun? Die Initiative für ein soziales Bodenrecht fordert etwa, die Spekulationsfrist zu streichen; leistungslose Gewinne, die durch die Veräußerung von Baulücken entstehen, müssten den Kommunen für ihre Aufgaben zur Verfügung gestellt werden. Noch ein Ansatz, der in der Berliner Baulandkommission zuletzt positiv diskutiert wurde: dass die sozialgerechte Bodennutzung, die einen bestimmten Anteil an sozialem und preislich gedeckeltem Wohnungsbau vorschreibt, auch für Grundstücke im Innenstadtbereich gilt, für die kein Bebauungsplan existiert. "Das hätte eine deutliche Preisdämpfung zur Folge", ist Stupka überzeugt.
