Wohnraum wird in München immer stärker zu einem Luxusgut. Diese Erkenntnis ist nicht gänzlich neu, die Zahlen aber, die der städtische Gutachterausschuss nun für den Immobilienmarkt 2020 vorgelegt hat, unterstreichen die Dramatik der Entwicklung noch einmal eindrucksvoll. Zwar wechselten im vergangenen Jahr weniger Immobilien die Besitzer als 2019 - hier gab es also durchaus einen Corona-Effekt. Bei der Wertentwicklung aber blieb dieser aus.
Ackerflächen, Bauland - ob für Wohnungen oder für Gewerbe -, Neubauwohnungen oder ältere Eigentumswohnungen: Wieder wurde alles teurer. Wer 2010 eine damals neue Wohnung erstand, zahlte im Schnitt pro Quadratmeter rund 3500 Euro. Für denselben Quadratmeter werden inzwischen mehr als 8000 Euro fällig. Das Rechenbeispiel zeigt, wie sehr sich die Situation in den vergangenen zehn Jahren zugespitzt hat, wie sehr sich die Klientel, die in dieser Stadt Immobilienerwerb überhaupt noch erwägen kann, verengt.
2020 wurden in München 8289 Wohnungen neu gebaut, angestrebt waren 8500. Neu genehmigt hat die Lokalbaukommission mehr als 11 500. Ein Wert fällt bei der Bilanz völlig aus dem Rahmen.
Diese Entwicklung birgt immens viel sozialen Sprengstoff. So lange andere Formen der Geldanlage weniger Rendite garantieren, bleiben Wohnungen trotz der horrenden Einstiegspreise als Investitionsobjekte interessant - allerdings fallen dann eben auch die Mieten, wo möglich, entsprechend aus: horrend. So setzt sich die Entwicklung auf dem Mietmarkt fort und zieht immer weitere Kreise. Was sich dagegen tun lässt?
Die Stadt kann einiges tun: Sie kann in bestimmten Gegenden Vorkaufsrechte ausüben, damit Wohnungen nicht zu Spekulationsobjekten werden. Und wenn Bebauungspläne aufgestellt werden, gibt sie vor, dass ein bestimmter Prozentsatz der Wohnungen, die neu entstehen, an Haushalte gehen, die auf dem freien Markt kaum eine Chance haben, zum Zug zu kommen. Diese Mittel sind gut, in ihrer Wirkung aber begrenzt. Sie nehmen in bestimmten Fällen die Not, den Trend können sie nicht brechen. Damit dies gelingt, braucht es auch Änderungen auf anderen Ebenen: Bundes- und Landesgesetze könnten es ermöglichen, den Wertzuwachs bei Bauland abzuschöpfen und Immobilienkäufe zum Zweck der Geldwäsche auszuschließen. Weniger rigide Bauvorschriften würden die Kosten senken.
München befindet sich in einem besonderen Dilemma: Weil die Entwicklung hier so rapide voranschreitet, ist der Handlungsdruck besonders hoch. Die Corona-Pandemie, das zeigen die amtlichen Zahlen, hat diesen tendenziell noch einmal verstärkt und keineswegs gedämpft.
