Wohnungsgenossenschaften "Wir wohnen auf der Insel der Glückseligen"

Über die Jahre sei ein besonderes Wir-Gefühl entstanden, sagen die Bewohner.

(Foto: Catherina Hess)
  • Anfang der 2000er-Jahre begann der Umbruch im Dreimühlenviertel.
  • Ein Altbau in der Isartalstraße, nahe dem Roecklplatz, wurde erst von der Stadt und dann von der Wogeno vor der Gentrifizierung gerettet.
  • Die Mieter sind nicht nur Genossen geworden, sondern eine richtige Gemeinschaft.
Von Anna Hoben

Sie erinnern sich noch gut wie das war, damals Anfang der 2000er-Jahre. Der Umbruch im Dreimühlenviertel war spürbar. Das Haus, in dem die Nachbarschaftspizzeria war, wurde verkauft. "Wir hatten das Gefühl, dass es uns auch treffen könnte", sagt Karin Neeb. Ihr Haus in der Isartalstraße, nahe dem Roecklplatz, gehörte Paulaner. Einst hatten vor allem Mitarbeiter der Brauerei dort gewohnt. Einst hatte es noch die Hausmeisterin Frau Schmidt gegeben, ein Münchner Original, die alles zusammenhielt, sich um die älteren Bewohner kümmerte und dafür sorgte, dass jeder seinen Beitrag leistete.

Karin Neeb und ihr Mann waren 1998 eingezogen, in eine Wohnung im ersten Stock, für 800 Mark Miete im Monat. Es war die Zeit, als viele ältere Paare das Haus verließen; Familien mit Kindern und Paare, die bald Kinder bekamen, zogen ein. Als irgendwann das Haus nebenan eingerüstet wurde, Adresse Roecklplatz 3, als der neue Eigentümer dort die Wohnungen modernisierte und viele Mieter auszogen, sei auch bei ihnen das große Zittern losgegangen, erzählen die Bewohner, die sich im Wohnzimmer der Familie Neeb im ausgebauten Dachgeschoss versammelt haben.

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Und tatsächlich war es irgendwann so weit, dass ihr Haus verkauft werden sollte. Allerdings lag es in einem sogenannten Erhaltungssatzungsgebiet, einem Gebiet also, dessen Bevölkerung die Stadt München vor Verdrängung schützen will. Im Juni 2003 beschloss der Stadtrat, das Vorkaufsrecht auszuüben - und die Bewohner in der Isartalstraße atmeten auf. Beim Nachbarhaus Roecklplatz 3 hatten die Lokalpolitiker einen Kauf abgelehnt, der finanzielle Verlust wäre zu groß gewesen.

Kauft die Stadt ein Haus im Zuge ihres Vorkaufsrechts, ist sie verpflichtet, es zu mieterfreundlichen Konditionen innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu reprivatisieren. Ein paar Jahre später sollte es bei dem Haus in der Isartalstraße so weit sein. Damals lebten im Haus bei 13 Parteien 21 Kinder, vom Baby bis zum Jugendlichen. Die Bewohner, die erneut das Interesse eines privaten Investors fürchteten, kontaktierten Christian Stupka von der Genossenschaftlichen Immobilienagentur Gima. So kam 2007 der Deal mit der Wogeno zustande. Die Bedingungen: Mindestens 60 Prozent der Haushalte mussten Mitglied in der Genossenschaft werden (heute sind es alle), ebenso viele durften die Einkommensgrenze für die städtische Wohnbauförderung München-Modell nicht überschreiten.

Nur so konnte die Wogeno zum damaligen Verkehrswert von 1,9 Millionen Euro kaufen; wäre das Haus an den Höchstbietenden gegangen, hätte die Genossenschaft nicht mitbieten können. Aber auch für die Bewohner war es nicht ganz einfach. Einerseits durften sie nicht zu viel verdienen, andererseits mussten sie genug Geld haben, um genossenschaftliche Pflichtanteile zu erwerben. Fortan waren sie nicht nur Mieter, sondern zugleich Eigentümer ihrer Wohnungen. Nicht jeder konnte sich das leisten; ein Rentnerpaar zog in den Bayerischen Wald, auch eine türkische Familie verließ das Haus.

Die Verbliebenen lernten sich untereinander fortan noch viel besser kennen. Sie hatten auch vorher schon eine gute Hausgemeinschaft gehabt, aber nun saßen sie ständig zusammen, um zu diskutieren und Entscheidungen zu treffen. Denn beim Wohnen in der Genossenschaft geht es nicht nur um günstige Mieten, sondern auch um Teilhabe und Mitbestimmung. An dem Haus war jahrelang nichts renoviert worden. Es brauchte neue Fenster, eine Zentralheizung. Das Dach wurde ausgebaut, es entstanden zwei neue Wohnungen. Die vielen Treffen brachten sie näher zusammen, "es war viel Arbeit, aber dabei entstand ein richtiges Wir-Gefühl", sagt Tine Hohenberger. Die Grafikerin, die nicht nur im Haus wohnt, sondern auch arbeitet, hat dieses Gemeinschaftsgefühl seitdem in mehreren Illustrationen festgehalten. Als die Renovierung überstanden war, spendierte die Wogeno ein Sommerfest. "Das war der Auftakt zu einer nicht enden wollenden Feierei", sagt Hohenberger. Ihre Nachbarn nicken und lachen.

Teure Rettung

Soll in einem Erhaltungssatzungsgebiet ein Haus an einen privaten Investor veräußert werden, hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Denn mit der Erhaltungssatzung soll das angestammte Milieu in einem Viertel vor Vertreibung geschützt werden. Besonders oft davon Gebrauch gemacht hat sie in den vergangenen zehn Jahren allerdings nicht: jeweils ein oder zwei Mal, manchmal auch kein einziges Mal. Eine Ausnahme ist das Jahr 2014, da kaufte die Stadt in sechs Fällen. In den übrigen Fällen unterschrieb der jeweilige Investor eine sogenannte Abwendungserklärung. Damit kann er das Vorkaufsrecht der Stadt aushebeln, muss sich jedoch verpflichten, zehn Jahre lang auf Luxussanierungen zu verzichten und die Wohnungen nicht in Eigentum umzuwandeln. Im vergangenen Sommer hat der Stadtrat die Abwendungserklärung noch verschärft. Seitdem gelten zusätzlich unter anderem ein spezieller Mietpreisdeckel, eine Einkommenshöchstgrenze für neue Mieter, ein Abbruchverbot und ein Verbot der Eigenbedarfskündigung. Zugleich hat die Stadt 2018 in ihrem Bemühen, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, häufiger Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht gemacht. Neun Mal schlug sie zu und "rettete" somit knapp 400 Wohnungen. Etwa zehn Mal kamen in den vergangenen Jahren Genossenschaften zum Zug, wenn die Stadt solche Häuser wieder verkaufte. Reprivatisierung wird das genannt. Seit 2015 kauft die Stadt nur noch für ihre eigenen Gesellschaften GWG und Gewofag. Häuser, die sie schon vorher erworben hat, können weiterhin an Genossenschaften gehen. Das Problem ist, dass die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sich am spekulativen Markt orientiert. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist mittlerweile für die Stadt unwirtschaftlich. Genossenschaften können sich diese Preise nicht mehr leisten. hob

Jede Gelegenheit wird genutzt, sich zu treffen, lustig ist es immer - egal ob jemand seinen Geburtstag feiert, die Bewohner an Weihnachten zum Christbaumloben durchs ganze Haus ziehen oder sich zur Chorprobe treffen. Das Bier steuert oft Alois Amberger bei, einer der ganz alteingesessenen Mieter, der seit Jahrzehnten mit seiner Frau im Haus wohnt. Er hat früher bei Paulaner gearbeitet, bekommt deshalb auch jetzt als Rentner jeden Monat 40 Liter Bier, trinkt aber selber fast keines mehr. Und ja, genau, seit ungefähr einem halben Jahr gibt es einen Hauschor, etwa 15 Bewohner sind dabei, und bestimmt die Hälfte davon könnten weder Noten lesen noch singen, erzählen sie nun lachend im Neebschen Wohnzimmer. Geprobt wird in Tine Hohenbergers Atelier, auf dem Programm steht vor allem Tiroler Liedgut.

Die Fluktuation im Haus ist gering. Wer einmal bei der Genossenschaft wohnt, mit lebenslangem Wohnrecht und vergleichsweise günstigen Mieten, zieht nicht freiwillig aus. Zwischen 8,50 und 13 Euro Miete bezahlen die Bewohner pro Quadratmeter. Karin Neeb fasst es so zusammen: "Wir wohnen auf der Insel der Glückseligen."

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