Wohnung mieten Wie setzt sich die Miete zusammen?

Mit der Grundmiete allein ist es in der Regel nicht getan: Auch Nebenkosten müssen die meisten Mieter bezahlen.

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Netto, brutto, inklusiv: Wortergänzungen zum Begriff Miete gibt es viele - aber was bedeuten sie? Wie Sie Ihren Mietvertrag besser verstehen und welche Informationen der Mietspiegel bietet.

Von Sabrina Ebitsch

Auf dem Kontoauszug ist die Sache klar: Am Monatsanfang oder -ende wird eine bestimmte Summe vom Girokonto abgebucht. Aber wie setzt sich die monatliche Überweisung an den Vermieter zusammen?

Warm, kalt, brutto, netto: Was Mieter wofür zahlen

Der Obulus für eine Mietwohnung besteht aus verschiedenen Komponenten, eine davon ist die Netto- oder Grundmiete. Mit ihr wird ein bestimmter Preis pro Quadratmeter Wohnfläche abgegolten. Ist von Kaltmiete die Rede, bedeutet dies, dass Heizkosten im Mietpreis noch nicht abgedeckt sind - und einiges andere auch nicht.

Denn in der Regel steht im Mietvertrag, dass der Mieter auch für die Betriebs- oder Nebenkosten aufkommt. Dazu gehören sämtliche laufende und regelmäßig anfallende Kosten für Haus und/oder Grundstück, also etwa Grundsteuer, Reinigungskosten, Müllentsorgung, Hausmeister, Versicherungen. Sind diese Ausgaben bereits in der Miete enthalten, handelt es sich um eine Bruttokaltmiete, bei der die Betriebskosten nicht einzeln abgerechnet werden. Bezahlt der Mieter monatlich einen Zuschlag auf zu erwartende Nebenkosten, so spricht man von Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen oder Nettomiete mit vereinbarter Pauschale (weitere Informationen zur korrekten Nebenkostenabrechnung finden Sie hier).

Wenn Freunde erzählen, dass ihre Wohnung 970 Euro "warm" kostet, dann sind darin nicht nur die Kosten für die Nutzung der Wohnfläche und die Betriebskosten enthalten, sondern auch die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser. Korrekt spricht man dann von der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete, mit der sämtliche Nebenkosten für eine Mietwohnung abgedeckt sind. Dass Mieter direkt an den Vermieter einen Fixpreis für alle Kosten überweisen, ist eher selten der Fall. Bei Neuabschlüssen kann die Inklusivmiete nicht mehr vereinbart werden, da Heizkosten - also Abschläge für Heizung und Warmwasser - laut einem BGH-Urteil nach dem jeweiligen Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Mehr oder weniger: Wie viel die anderen zahlen

Früher konnte bei einer Neuvermietung die Miete frei festgesetzt werden, seit 2015 greift die Mietpreisbremse, allerdings nur in Städten und Gemeinden mit "angespanntem Wohnungsmarkt". Dort darf die Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, also den durchschnittlichen Mietkosten für Wohnungen in ähnlicher Lage und mit vergleichbarer Ausstattung. Verlangt der Vermieter mehr, kann der Mieter klagen und hat ein Recht auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Informationen über die in den jeweiligen Stadtvierteln üblichen Mieten stehen im Mietspiegel, wie es ihn mittlerweile in zahlreichen Städten gibt.

In welchen Städten die Mietpreisbremse gilt, legen die Bundesländer fest (hier finden Sie eine Liste der bayerischen Gemeinden mit Mietpreisbremse). Ausgenommen von der Beschränkung sind Neubauwohnungen und Wohnungen, die nach dem Auszug des Vormieters saniert wurden.

Auch wenn die Miete während eines bestehenden Mietverhältnisses erhöht werden soll, muss der Vermieter bestimmte Bedingungen erfüllen und sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Die Wohnung darf also nicht deutlich teurer werden als eine vergleichbare Wohnung in der Gegend. Außerdem gibt es eine gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um maximal 20 Prozent erhöht werden, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin und München liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Wie Sie auf eine Mieterhöhung richtig reagieren lesen Sie hier.