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Kompromiss der großen Koalition:Wie die Mietpreisbremse funktioniert

Mietpreisbremse; Hamburg

Nicht für alle Wohnungen gilt die Mietpreisbremse.

(Foto: Marcus Brandt/dpa)

Künftig darf die Miete auch bei einer Wiedervermietung nicht mehr beliebig steigen. Die Regel soll aber nur in "angespannten Wohnungsmärkten" gelten.

Es gibt nur wenige Gesetze, die jeden Deutschen betreffen - die Mietpreisbremse ist eines davon. Mieter oder Eigentümer, eines von beiden ist man immer. Entsprechend kontrovers war die Debatte in den vergangenen Monaten. Die Mieter in überhitzten Wohnungsmärkten sehnen sich nach Schutz, die Eigentümer fürchten um die Rendite ihrer Investition. Indirekt trifft eine Mietpreisbremse sogar die Eigentümer, die selbst in ihrer Wohnung leben. Eine Begrenzung der möglichen Höchstmiete für ihr Eigentum reduziert auch dessen Marktwert. Nach langem Ringen haben sich Union und SPD jetzt aber doch noch auf die Details der Mietpreisbremse verständigen können - hier eine Übersicht:

Warum kommt die Mietpreisbremse?

Bei laufenden Mietverträgen gibt es eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften, die den Anstieg der Mieten begrenzen. Bei Mieterwechseln können die Eigentümer den Preis dagegen praktisch frei festlegen. Abgesehen von den "Wucherparagrafen" im Strafgesetzbuch und im Wirtschaftsstrafgesetz gibt es keine Schranken. Diese Paragrafen sind allerdings so weich formuliert, dass sie Mietern nur selten helfen. In vielen Städten gab es seit Jahren keine einzige Strafe auf dieser Grundlage. Die fehlenden Preisschranken für Wiedervermieter führen in begehrten Wohnungsmärkten zu drastischen Preissprüngen. Davon sind vor allem Metropolen wie Berlin, München und Hamburg, aber auch kleinere Universitätsstädte betroffen. Die Mietpreisbremse soll diese Preissprünge dämpfen.

Wie funktioniert die Bremse?

Künftig soll die Miete bei Wiedervermietungen nur noch um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Dabei gibt es allerdings eine Einschränkung: Der Eigentümer muss die Miete nie senken. Er kann also unabhängig von der Vergleichsmiete immer mindestens die Miete verlangen, die er auch vom Vormieter bekommen hat.

Von wann an gilt die Bremse?

Die Bundesregierung will den Gesetzentwurf am 1. Oktober beschließen. Anschließend muss er noch vom Parlament gebilligt werden. Das Justizministerium hofft, dass das Gesetz zur Mietpreisbremse im Frühjahr 2015 in Kraft tritt.

Gibt es Ausnahmen von der Bremse?

Bei Neubauten soll die Bremse nicht gelten. Als Neubauten gelten alle Wohnungen und Häuser, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden. Durch diese Ausnahme soll vermieden werden, dass sich der Neubau für Investoren nicht mehr lohnt. Auch "umfassend modernisierte Wohnungen" werden bei der Erstvermietung nach der Renovierung von der Bremse ausgenommen. Als umfassend renoviert gelten Wohnungen, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

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Wie sinnvoll ist die Mietpreisbremse mit Ausnahmen?

Die große Koalition hat sich auf eine Mietpreisbremse geeinigt. Allerdings gilt diese nicht für Neubauten und nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Knickt die Regierung damit vor der Immobilienbranche ein oder ist dies ein möglicher Weg, um Investitionen in den Wohnungsbau nicht abzuwürgen?   Diskutieren Sie mit uns.

Gilt die Bremse in ganz Deutschland?

Nein, sie soll lediglich in "angespannten Wohnungsmärkten" eingeführt werden können. Schließlich sind die Mieten in Deutschland im vergangenen Jahr durchschnittlich nur um 1,3 Prozent gestiegen, die Teuerung lag damit sogar unter der allgemeinen Inflationsrate. Das Justizministerium geht davon aus, dass gut vier der 21 Millionen deutschen Mietwohnungen in angespannten Gebieten liegen.

Wer entscheidet, wo die Bremse gilt?

Der Bund regelt nicht selbst, welche Städte besonders geschützt werden. Der Gesetzentwurf ermächtigt stattdessen die Länder, Gebiete "mit angespannten Wohnungsmärkten" auszuweisen. Nur in diesen soll dann die Mietpreisbremse gelten. Die Länder müssen dazu eine Rechtsverordnung erlassen. Die Union hat durchgesetzt, dass die Preisbremse gleich doppelt befristet wird. Zum einen dürfen die Länder nur bis zum 31. Dezember 2020 Rechtsverordnungen erlassen. Zum anderen müssen diese Verordnungen auf fünf Jahre befristet werden. Die Mietpreisbremsen laufen also spätestens Ende 2025 aus. Sie sollen nur ein Notinstrument in einem überhitzten Markt sein.

Wie kann man prüfen, ob die neue Miete zulässig ist?

Die Mietspiegel der Kommunen sind öffentlich zugänglich. In vielen Großstädten gibt es wissenschaftlich erhobene "qualifizierte Mietspiegel". In ihnen sind die ortsüblichen Vergleichsmieten je nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung ausgewiesen. In den meisten anderen Gemeinden, für welche die Mietpreisbremse in Frage kommt, gibt es zumindest einfache Mietspiegel. Außerdem wird für alle relevanten Informationen, die der Mieter nicht selbst ermitteln kann, ein gesetzlicher Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter eingeführt. Dazu gehört beispielsweise das Recht, die Miete des Vormieters zu erfahren.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja. Wenn ein Mieter feststellt, dass die vom Eigentümer verlangte Miete gegen die Preisbremse verstößt, muss er dies aber zunächst rügen. Erst von dann an hat er einen Rückzahlungsanspruch.

Ändert sich auch bei bestehenden Mietverhältnissen etwas?

Unmittelbar nicht. Für diese gibt es aber schon jetzt strenge Vorschriften. Unter anderem dürfen die Mieten bei laufenden Verträgen höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Durch die Preisbremse für Wiedervermietungen wird der Anstieg dieser Vergleichsmieten aber gedämpft. Dadurch werden auch die Bestandsmieten nicht mehr so schnell erhöht werden können.

Was ändert sich bei der umstrittenen Maklerprovision?

Bisher werden die Makler in der Regel von den Vermietern beauftragt, bezahlen müssen sie aber die Mieter. Dies soll sich ändern. Die große Koalition will das sogenannte Bestellerprinzip einführen. Künftig muss also der den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Dazu soll das "Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung" geändert werden. Außerdem sollen alle Vereinbarungen, mit denen die Zahlungspflicht zu Unrecht auf den Mieter abgewälzt wird, für unwirksam erklärt werden.

Um wie viel Geld geht es?

Das Justizministerium geht in seinem Gesetzentwurf davon aus, dass die Mieter durch die Preisbremse insgesamt um 284 Millionen Euro jährlich entlastet werden. Durch die Einführung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage sollen sie 574 Millionen Euro sparen.